上海房价狂涨，学区房价格跳涨 无奈的刚需 疯狂的炒房客

这几天，一条消息刷了屏。

1月20日，一份《闵行区房管局会议纪要》将上海楼市的火爆行情拉入了大众视野。

该份纪要主要记录了上海有关部门商讨应对最近楼市摇号过热的情况，项目认筹红线3:1，同一家庭、同一时间段全上海只能认筹一套，预售价格审批从严——一系列调控措施，彰显的是地方监管部门对本轮上海房价快速上涨的谨慎态度。

消息发布没多久后，上海市闵行区房管局相关人士就表示，网上的消息应该是谣传，还没有收到相关通知。

一份没有经过官方发布的文件，为何会在社交媒体中广为流传？

因为上海最近几个月的楼市确实“过热”了。

据媒体报道，“上海二手房一天一个价”，优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%，单价直冲20万元/平方米。“10天内房价跳涨超过40%”，这样的消息在上海已经算不上大新闻。

无独有偶，2020年中旬，北京的房价也迎来了一波“小高潮”，主要是北京市西城区宣布2020年7月31日后，户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

此规定一出，一时间，过剩的购房需求向海淀集中，2020年初由于疫情积攒下的存量二手学区房源在三个月内几乎消耗殆尽。

深圳方面，2020年深圳共成交房屋超14万套，创下交易量新纪录。深圳二手房成交均价破6.6万元/平方米，同比上涨10%。

广州方面，从2020年第三季度开始，广州房价出现明显上涨，均价从7月的27113元/平方米上涨至10月的30396元/平方米，短短4个月里涨幅达到12%。

面对疫情这个黑天鹅，2020年的中国楼市，不仅没有“歇菜”，反而受到热烈追捧。

人地矛盾突出 房价分化趋势明显

面对疯狂的楼市，1月21日，上海市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市场监督管理局联合印发《关於促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。

《意见》最核心的就是要打击炒房行为，调控上海房地产市场的价格，保证上海市房地产市场平稳健康发展，其中明确严格执行住房限购政策，严格商品住房销售管理等。

对此，盘古智库高级研究员江瀚表示，这次新政并不是简简单单的调控，而是能明显看到，这是一个非常典型的将供给和需求两侧共同管理的政策。

其中这条“完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度”可以看出来上海明确抓住了问题的牛鼻子，这就是作为一个特大城市所长期存在的人地矛盾。

确实，随着我国城市化进程，城乡建设用地需求不断扩展，供需矛盾日渐突出。

例如，深圳的城市面积是1997.47平方千米，根据《深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报》，深圳市2019年末常住人口1343.88万人，根据其他的一些数据来源，2017年，深圳加上流动人口可能已经超过了2500万人。

而广州总面积7434.40平方千米，常住人口1530.59万，这样两相对比，就可以看到为何深圳房价直逼甚至部分区域房价超过香港，但是广州的房价却没有深圳那么高。

根据国家统计局公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一年来，70个大中城市中，有43个城市二手房上涨，一个持平，26个城市出现下跌。

比较2019年的数据，70个大中城市中有54个城市二手房是上涨的，下跌的只有16个城市，说明2020年全国二手房市场的分化比2019年更加明显。尽管2019年房地产开发投资的增速要高于2020年。随着经济增速下行，存量经济特征日益明显，而分化正是存量经济的最显著特征。

也就是说，一线城市的房价与二三线城市的房价差距或将越来越大。

不仅仅是一线城市房价与其他地域城市房价产生分化，一个城市的内部，房价分化也非常明显。

2020年的这一波房地产热，主要集中在一线城市的优质学区房，本质上还是一线城市的白领阶层们为了自己后代的教育问题“挤破脑袋”，其他地段不好，没有配套资源，老破旧小区的房子，依然是无人问津。

例如一些地产行业分析师在接受其他媒体采访时就认为，上海二手房市场的升温与学区房需求高涨以及落户政策边际放松有关，后期房价仍面临较大上涨压力。

打击炒房行为 一线城市降价较难

江瀚认为，上海市出台的政策特点就是严格落实国家明确的“房子是用来住的，不是用来炒的”这条理念。

江瀚表示整体来看，当前上海的调控政策是一个方向性非常明显的政策，其目的性就是为了保护刚需的真正需求，让刚需居住者能够居者有其屋，而另一方面则是打击恶性的炒作，避免上海房地产出现过热或者出现泡沫膨胀的现象，这对于整个上海房地产的良性发展具有非常重要的积极意义。

目前来看，打击炒房行为，非常必要。

根据BIS统计，2008年末我国居民部门杠杆率还不到20%，12年间上升到接近60%，年均增速超过3个百分点。目前杠杆率尽管低于发达经济体，但明显高于新兴市场国家平均水平。如果用居民债务占可支配收入比重这一指标衡量，横向对比看，美国在金融危机期间该比值一度突破100%，2019年已降至97%，债务压力较大的日本也仅为110%，而我国2019年已经超过90%，进一步加杠杆的空间较为有限。

房价高企，带来的是居民生活负担的加重，不管是投资需求，还是刚需住房需求，还是学位需求，高昂的房价给老百姓上了一套“枷锁”，如果房价继续上涨，居民部门杠杆率继续增加，家庭负债率持续上涨，显然不利于解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

解决前文所述的人地矛盾问题，一方面是要优化土地供应结构，增加土地供应，另一方面则是不断打击炒作行为，不断降低房屋空置率，还有就是从金融方面，在人民币升值的大背景下，要谨慎热钱进入房地产市场。

2020年我国城镇人均住房建筑面积在40平米左右，接近发达国家水平，房地产市场早已从增量市场转为存量市场，但是我们城市与城市、城市中各个区域的资源配置却不尽平衡，表面上看，房价在波动，本质上是对于优质资源的争夺。

打击炒房行为，一方面要靠政策调控，一方面也要不断发展基础设施，无论是医疗、教育、交通等等，只有基础资源分配较为平衡，学位不会再一票难求的时候，房价才有可能迎来稳定，而这需要一个过程。针对2021年的房价是否会降？江瀚表示：三四线城市可能会降，一线城市毗邻优质资源的房子，不仅不可能降，还有可能会涨，毕竟两千年的吕不韦就说过了：“奇货可居。”

（本文根据网络公开资料整理）