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提问：
想2021年买房上车，刚需。两边家庭和自己大概能凑150w以上的首付，但是考虑到后期还贷压力，希望总价在400w以内。
海淀的话主要是我和男票都在海淀上班，中关村&蓟门桥。另外海淀教育整体水平相对好些。不考虑是不是学区。但是400w在海淀大概能买40-50+平的一居室，还会有各种奇葩户型。我有一只猫，再加上将来的宝宝，可能会有些紧张……
丰台是城区里面价格相对友好的了，像马家堡的能买70平两居室，居住体验会提升不少。而且毗邻4号线和10号线，通勤距离也能接受。但，说实话我从来没有在丰台生活过，对丰台这座城市不太了解……
海淀和丰台该如何取舍呢？
另外，买房要把杠杆加到头吗？就是尽量多拿点钱来付首付这样子。主要会担心后续还款的问题，保证二十年不会失业或者得大病啥的……
回答：
总价400万这个，说多不多说少不少，刚需上车其实也够了，但是想要买到称心如意的房子的话，那还是很困难的，幸好你还不用考虑学区，如果考虑学区的话，这四百万真是不够看的。过去这一年海淀的学区房那真是涨疯了，在可预见的几个月内感觉还会涨的，大家都认为海淀的教育质量高，确实，有人大附这种逆天的存在，当然能够吸引更多目光，丰台看来看去就一个十二中，但是海淀内部差距极大，山后那几个渣校实在很一般，你不考虑学区这里就不展开说了。
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看你考虑的是海淀和丰台，恰好最近我研究的就是这两个地方。丰台和海淀还是有很多共同点的，丰台面积306平方千米，海淀面积431平方千米，这两个都是城6区的大区，丰台被永定河一分为二，河西岸发展落后于东岸。海淀也是这样，三山五园以北的地方经济发展水平不能和山前相提并论。
看一下，丰台的分区规划，上图这些标红的区域就是丰台的精华所在。西边的两个中关村丰台园，坦率的讲跟中关村关系不大，属于中关村下属的凑数园区，这些科技园区很难吸引高科技公司入驻，对周边的带动能力也很有限。至于卢沟桥文化公园更多承载的爱国主义教育基地的职能，除了旅游业能带动一波，其他的经济价值有限。
河东这个三个区域才是丰台的经济引擎。
南中轴商务区地处中轴线，建筑物的高度和密度都是严格受限的，而且从大红门街区规划中我们也知道南中轴是文化中心，没啥经济职能，剩下的丰台科技园发展多年，总部经济搞得如火如荼，投资来看没啥空间了，所以还是建议买在丽泽周边，至于丽泽怎么样？你可以看看之前我的丽泽踩盘日记。
好了，再来说一说海淀。海淀这些年，乘着互联网经济的东风，发展势头一时无两，中关村中国硅谷的名头那是相当响亮的，北京互联网公司最扎堆的地方就是海淀，互联网巨头们的总部好多都设立在这里。
本来就是高校云集，附带的各种中小学天然就实力不俗，你想想有的小学开学给致辞上课的甚至都是院士级别的，此外码农聚集，这帮高智商人群的孩子也是高智商无限鸡娃的选手，这批码农子弟也硬生生的提高了海淀的整体水平。水涨船高，海淀热点区域，这四百万就不要想了。
那就买在“城乡结合部”。刚才说了，海淀内部分化严重，好的地方就是现代大都市的感觉，发展不好的地方就是大农村，那么我们就可以买在中关村海淀软件园和山后落后片区结合的这一大片地区。
我在百望山拍的海淀俯瞰图，还不赖吧？
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本着这种指导思想，下面我们就开始愉快的晒房子吧。既然不考虑学区，那就不要买一居室了，以后要孩子了，家里来客人，一居室实在没法住。
凯盛家园这套房子挂牌390万，恰好卡在你400万的预算以内，当然其他的税费中介费的都没具体算进去，咱么都预估个大概，具体方案咱们慢慢细化。16号线末端，如果稻香湖路上车到中关村也就半个小时左右，通勤时间还可以吧，78平米的两居室，足够满足生活要求了，南北通透，卫生间带窗户，虽然不太方正，但也还不错了。满五唯一，15层的板楼，两梯四户，97年的房子，说老吧，其实在北京这个地方就算年轻的房子了，中楼层，采光通风没啥问题。
我们再来看看丽泽400万的房子。对于丽泽刚需上车的项目，筛来筛去，还是筛到了我们的老熟人-三环新城。400万不算多，远离铁路的6号院、8号院就不要想了，临近铁路的7号院还能挑一挑。
上面这套挂牌400万，三环新城的这几套都是这种北向大阳台的户型，怎么说呢，大塔楼就容易出现这种奇怪户型，一进门那个短廊就很无语，西向的客厅可能会西晒吧？卫生间窗户开在阳台，通风口，上下水管不会也在阳台吧？怎么大个阳台只能从次卧进去，嗯，确实奇怪，我要是买这套，先把非承重墙都砸了，重新布局。
再看看万年花城这套呢？反正都是10号线沿线，都差不多，万年花城品质还好一点点呢。不过只有一套。
这套挂牌399万，只有57平米，比上面那套少了近20平米，怎么看都像是一居室改的，不过户型相对方正，浪费的面积小，还朝南，还不用挨着铁路，但是感觉会有点局促啊。
对比来看，我还是觉得海淀那套房子住起来会舒服的多，而且海淀就是要比丰台上风上水，同是北京，空气质量都要好很多，有十六号线或者自己开车，交通上也没啥问题。
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最后就是，建议不要杠杆加满，防守资金要留够，毕竟房子不是生活的全部，人吃五谷杂粮，谁都不敢保证不出意外。一旦需要大额资金的话，房屋变现的周期也很长，急需钱只能割肉。做一个400万规模的决定，一定要综合考虑自己的负担能力，做好风控，杠杆加满，对赌思维是不可取的，毕竟当年北京楼市原地起飞的时机早就过去了，现在还玩杠杆的话，那就是刻舟求剑。再说了，刚需首套，那房子真的是要拿来住的，你说是不是？
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