发展共有产权住房的北京模式

文：夏磊 俞涛 易炜林

导读

共有产权住房是落实供给侧结构改革的重要手段，住房市场分得越细，满足百姓住房需求多样化就更有效。如同用割线法计算圆的面积，线割得越多，越接近圆的真实面积。

2020年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，“加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”

解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一。

2014年北京市开始供应共有产权性质的自住型商品住房，运行7年来，累计销售规模超8.9万套，为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用，对人口净流入的大城市有政策启示作用。

本文，我们将全面梳理北京市共有产权住房发展情况，并探讨其对房地产市场平稳健康发展的意义。

摘要

北京市共有产权住房发展情况

土地供应上，保障共有产权住房供给。2017年，北京市住建委明确，今后五年将完成25万套共有产权住房供地。2019年，北京市新建商品住房上市8.73万套，其中，共有产权住房1.84万套，占比21.1%。截至2019年末，全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。

户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质。城六区新建项目要求套型总建筑面积最大90平方米，同时容积率不高于2.8、层高不低于2.8米；其他区新建项目要求套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米，同时容积率不高于2.5，层高不低于2.9米。

金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛。适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%，低于商品住房最低35%的要求；可申请组合贷款，开发商不得拒绝；明确贷款审批时限，要求贷款机构在10个工作日内完成审批，提高审批效率。

共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价

大规模供应共有产权住房，有助于稳房价。2014年，在信贷政策总体稳定的背景下，北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房，助力房价趋稳，全年新建商品住宅价格指数同比小幅回落3.4%，由2013年的增长20.6%显著转稳；2018-2019年，在调控政策总体稳定的背景下，北京保持较大规模的共有产权住房供应规模，年均上市2.2万套、销售1.4万套，占全部商品房的比重超过1/4，助力房价平稳，新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%，二手住宅价格指数连续两年小幅回落。

从区域看，共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器。如2019年10月，顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记，均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%，换算成100%产权的价格为4.2万元/平；项目开始申购登记后，周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。再如，2019年12月朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记，周边的二手房均价同样有所回落，此后一直保持稳定。

风险提示：共有产权住房建设不及预期。

目录

1北京市共有产权住房发展情况

1.1 共有产权住房是北京市探索产权型保障房的全面升级

1.2 土地供应上，保障共有产权住房供给

1.3 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质

1.4 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛

2 共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价

正文

1 北京市共有产权住房发展情况

解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一。2020年12月16日至18日，中央经济工作会议召开。会议提出，“七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议提出，“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。”

2014年北京市开始供应共有产权性质的自住型商品住房，运行7年来，累计销售规模超8.9万套，为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用，对人口净流入的大城市有政策启示作用。

1.1 共有产权住房是北京市探索产权型保障房的全面升级

2014年，北京市政府工作报告提出，要“推出2万套共有产权性质的自住型商品住房”。

2017年9月20日，北京市住建委、市发改委、市财政局、市规自委（原市规土委）联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称“办法”），从2017年9月30日起正式实施。早在2014年12月，住建部公布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)，明确在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6地开展共有产权性质政策性商品房试点。2017年8月，《北京市共有产权住房管理暂行办法》则是根据该文件制定。

共有产权住房是政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房者按份共有的政策性商品住房。共有产权住房是对自住型商品房在产权比例、进入门槛、退出机制等层面的全面升级。

1.2 土地供应上，保障共有产权住房供给

2017年，北京市住建委发布“共有产权政策系列解读”，明确今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。

2019年，北京市新建商品住房上市8.73万套，其中，共有产权住房1.84万套，占比21.1%。截至2019年末，全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。

1.3 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质

2017年北京建委发布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》，对共有产权住房规划设计方案提出了明确要求。

容积率。城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。

层高。城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米；建筑平面中外墙凹口的深度与宽度之比不宜大于2∶1；起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。

面积标准。城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。

1.4 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛

2018年7月，人民银行营业管理部与北京银监局、北京市规划国土委、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》(银管发〔2018〕140号)。主要内容包括：一是适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%，低于商品住房最低35%的要求；二是可申请组合贷款，开发商不得拒绝；三是明确贷款审批时限，要求贷款机构在10个工作日内完成审批，提高审批效率。

2 共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价

一、从全市来看，大规模供应共有产权住房，有助于稳房价

2014年，北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房，房价涨幅显著回落，全年新建商品住宅价格指数同比下降3.4%，由2013年的大增20.6%显著转稳。2014年，北京市政府工作报告提出，要“推出2万套共有产权性质的自住型商品住房”；全年自住房销售套数达1.7万套。

2016年，北京自住型商品住房上市0.98万套，较2015年的2.1万套大幅锐减，全年新建商品住宅价格指数同比上涨28.4%，较货币金融政策大幅宽松的2015年加快了18个百分点。

2018-2019年，在调控政策总体稳定的背景下，北京保持较大规模的共有产权住房供应规模，年均上市2.2万套、销售1.4万套，占全部商品房的比重超过1/4，助力房价平稳，新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%，二手住宅价格指数连续两年小幅回落。

二、从区域看，共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器

例如，2019年10月，顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记，均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%，换算成100%产权的价格为4.2万元/平，价格低于周边二手房；开始申购登记后，周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。

再如，2019年12月，朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记，含全装修费用销售均价2.9万元/平、个人产权份额比例为55%，换算成100%产权的价格为5.3万元/平。开始申购登记后，距离项目300米的远洋一方润园（东区）二手房均价由2019年12月的6.0万元/平小幅回落至2020年3月的5.8万元/平，此后价格一直稳定在5.8万元/平。

“房地产周期”系列研究：

82、 ，2020年01月05日；

81、 ，2020年12月25日；

80、 ，2020年12月23日；

79、 ，2020年08月19日；

78、 ，2020年05月15日；

77、 ，2020年04月20日；

76、 ，2020年04月12日；

75、，2020年03月06日；

74、 ，2020年03月02日；

73、 ，2020年02月22日；

72、 ，2019年12月31日；

71、 ，2019年12月24日；

70、 ，2019年11月20日；

69、 ，2019年11月14日；

68、 ，2019年10月24日；

67、 ，2019年10月23日；

66、 ， 2019年10月22日；

65、 ，2019年10月11日；

64、 2019年09月25日；

63、 ，2019年09月17日；

62、，2019年09月05日；

61、 ，2019年08月19日；

60、 ，2019年08月13日；

59、 2019年07月31日；

58、 ，2019年07月18日；

57、 ，2019年07月12日；

56、 ，2019年06月28日；

55、，2019年06月27日；

54、，2019年06月14日；

53、，2019年06月12日；

52、，2019年06月11日；

51、，2019年06月10日；

50、 ，2019年06月04日；

49、，2019年05月06日；

48、 ，2019年04月09日；

47、，2019年04月02日；

46、 ，2019年03月18日；

45、 ，2019年03月11日；

44、 ，2019年03月08日；

43、 ， 2019年03月07日；

42、 ，2019年02月19日；

41、，2018年12月26日；

40、，2018年11月07日；

39、 ，2018年09月20日；

38、 ，2018年09月17日；

37、 ，2018年08月23日；

36、 ，2018年08月20日；

35、 ，2018年08月13日；

34、 ，2018年08月02日；

33、 ，2018年08月01日；

32、 ，2018年07月20日；

31、 ，2018年07月10日；

30、 ，2018年06月19日；

29、 ，2018年06月13日；

28、 ，2018年06月11日；

27、 ，2018年06月07日；

26、 ，2018年06月06日；

25、 ，2018年04月08日；

24、 ，2017年09月19日；

23、 ，2017年07月19日；

22、 ，2017年06月20日；

21、 ，2017年05月16日；

20、 ，2017年04月23日；

19、 ，2017年04月23日；

18、 ，2017年04月07日；

17、 ，2017年03月13日；

16、 ，2017年03月08日；

15、 ，2017年01月12日；

14、 ，2017年01月05日；

13、 ，2016年12月06日；

12、 ，2016年10月25日；

11、 ，2016年10月24日；

10、 ，2016年10月18日；

9、 ，2016年10月11日；

8、 ，2016年10月11日；

7、 ，2016年09月26日；

6、 ，2016年09月19日；

5、 ，2016年09月05日；

4、 ，2016年08月23日；

3、 ，2016年03月16日；

2、 ，2016年03月04日；

1、 ，2016年02月25日。