意外！2020年涨价最猛、成交最快的10个小区居然是？

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　　你想不想知道2020年中国成交最快，涨价预期最高的十大楼盘是谁？

　　你想知道背后的原因吗？

　　这背后除了楼盘本身，城市、板块、楼市节点分别扮演什么角色？

　　在主导流动性和涨价预期方面，他们分别占多少比重？

　　本文就带你做一个复盘，看看究竟什么样的神盘流动性最好？什么样的神盘升值潜力最大？

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　　先看2020年中国成交最快的十大小区。

　　这是2020年贝壳研究院参照贝壳找房大数据，从全国层面看，2020年中国成交最快的10个小区。有5个都在上海——

　　首先从板块区位看。

　　我们把这几个小区在地图上标出来，会发现两点——

　　1、从行政区看，主要集中在嘉定和闵行区；

　　2、从板块区位看，处在外环线附近；

　　我们知道，上海目前有18个市辖区，包括黄浦、卢湾、静安、长宁、徐汇、闸北、虹口、杨浦、普陀、浦东、闵行、宝山、青浦、松江、嘉定、奉贤、金山、崇明。

　　从地段价值看，这18个行政区，可以分为四档，其中：

第一档：黄浦、静安、卢湾 第二档：浦东、普陀、徐汇、长宁、虹口、闸北 第三档：闵行、嘉定、青浦、宝山、松江 第四档：金山、奉贤、崇明

　　以上四档分别对应宇宙中心、主城市区、近郊城区、远郊。

　　那么结合这5个小区所处的板块区位，都指向一个关键词“近郊城区”。

　　其次，具体看小区。

　　以高兴花园为例，小区比较老，96-98年的老小区，超大型社区，动迁安置房，多层没有电梯，车位比较紧张，公共设施比较旧，租客比较多。

　　我相信很多人对这个答案是有点意外的。

　　全中国流动性最好的小区居然是一个没有电梯的老旧小区？

　　这不是个例。

　　下面分别市富友嘉园、蔷薇新村、丰庄十二街坊、定慧西里等上榜小区的实景图：

　　你会看到这些中国流动性最好的小区，以老破为主，房龄可以老到96年。

　　不应该是次新刚需小区流动性最好吗？

　　我们必须承认次新刚需总体流动性一定是好于老旧小区的。

　　但，刚需次新不是决定性条件。对流动性起决定性作用的是两点：

　　1、学区

　　2、总价低

　　以高兴花园为例，它是莘松中学+闵行实验（畹町小区）优质公立双学区。

　　再看其它上榜小区：

　　上海是这样，别的城市是否一样呢？

　　来看北京上榜小区定慧西里：

　　一线城市如此，二线城市是不是也是如此呢？

　　请看成都上榜城市恒大新城。

　　所以优质的公立学区资源对房产流动性至关重要。

　　除了优质学区还有没有其它原因呢？

　　有！总价低！

　　事实上，在高兴花园周边，类似它这种带有双优质学区的小区还有很多，为什么高兴花园的流动性是最好的呢？

　　因为高兴花园的户型多样，从37、47㎡一房，59、70、77㎡的两房，到81㎡小三房都有，以紧凑小面积为主，总价低，是区域内最低门槛的双学区房源。

　　当然，它还有3个锦上添花的优点：

1、动迁房没有增值税。 2、周边生活配套齐全，接地气，周边餐饮、医院、银行各类生活设施都齐全，有大型购物超市、有菜市场，有公园，很适宜居住。 3、大区位好，出行方便。

　　以上3点也基本是上榜小区的共有特征了。

　　除此之外，还有一点也很意外，那就是地铁对流动性不重要。

　　上榜小区基本上都不是地铁盘。

　　这是因为地铁的溢价能力很强，反映在房价里是10-15%左右。这也进一步说明，流动性除了对总价敏感，对单价也很敏感。因此，我们会发现上榜小区的成交单价略低于区域成交均价或者略高于城市成交均价。

　　综上，对成交周期短，成交活跃、流动性强房源特征总结如下：

　　1、从区域看，处在城市次新近郊城区；

　　2、从小区看，优质学区+总价低；

　　3、从区位看，配套齐全、出行方便、适合生活；

　　4、从成交价看，在区域内有价格优势，在城市同等级需求下也有价格优势；

　　5、房龄、新旧、有无电梯、地铁对流动性有影响，但不是决定性的。

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　　再来2020年中国涨价预期前十的小区——

有两点说明： 1、涨价预期是市场给与小区上涨动力的直接反馈，一定程度上代表着小区的升值潜力。 2、从全国楼市看，2020年深圳是走完本轮上涨周期的城市。因此，前十大涨价预期上榜小区基本都在深圳，这是由楼市周期决定的。2021年涨价预期前十的城市大概率会集中在广州和上海。

　　首先，从区位上看——

　　把它们标准图上我们也会发现两点：

　　1、印证了2020年深圳的房价上涨的轮动路径是从西向东的。

　　龙岗、龙华、福田、罗湖是2020年补涨的主力区域；

　　2、印证了2020年次新区龙岗、龙华涨幅最大；

　　深圳作为本轮已涨过的龙头城市，2020年是其普涨和补涨的一年。因此，受板块轮动影响，上榜小区所处板块的参考价值不大。所以我们重点落在小区的分析。

　　其次具体到小区——

　　佳兆业前海广场，2014年前海次新中高端小区，小区只有6栋楼，面山背海，内部设施完善，人车分流，区位优势佳，有不错的配套公立学校。产品或房源在区域内具有稀缺性。

　　信义嘉御山，靠近华为，龙岗坂田新建刚改品质大社区，楼间距大、视野开阔，周边商业配套齐全，楼下就是天虹购物中心，马路对面就是佳华商场，交通方便，地铁口，2站即可达到深圳北站，有不错的公立划片学校。小区在区域内具有稀缺性。

　　鸿荣源一城中心第九区，龙华中心位置次新区，自带大型集中商业中心自带幼儿园，靠近龙湖第二实验小学，仅靠地铁口，户型以3、4房为主，区域内具有稀缺性，适合居家。

　　其它上榜小区不再一一罗列。

　　综上，上涨预期大的小区具有以下5个特点：

　　1、一定是次新品质小区

　　2、周边一定有产业导入

　　3、位置相对核心，不偏远

　　4、区域级商业中心+优质公立学区资源+地铁口

　　5、小区房源或品质在区域内具有稀缺性。

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　　综合，对比流动性和上涨预期前十上榜小区，会发现二者的区别是很大的：

　　流动性偏刚需，不能放弃的是学区和生活方便，最敏感的总价。所以流动性好的小区品质一般，面积紧凑，单价有价差优势。

　　而上涨预期偏改善，不能放弃的学区和商业及产业的导入，最敏感的区位价值。所以上涨预期高的小区品质中上，单价没有价差优势。

　　那么如何才能买到流动性好，且上涨预期大（升值潜力）的房子呢？

　　很难。但可以在兼顾二者之间找到一个平衡点，选择具备如下五点的房源：

　　1、近郊2010年之后次新小区

　　2、处在产业导入的辐射区域内

　　3、周边1公里范围内有区域级商业中心+优质公立学区

　　4、户型紧凑，总价低

　　另外要特别说明一点，优质学区非常重要，是必要条件，特别是刚需和改善类房源；相对应的是地铁没有那么重要，刚需、改善、豪宅都是可以舍弃地铁的。

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