政府多次发文严管，郑州南龙湖首付分期依然横行

　　首付分期，已然成为2020年郑州南龙湖楼市的关键词之一。

　　2020年年底，网传一份郑州市房管局盖章的文件将于2021年1月1日生效，文件称郑州将全面启用商品房买卖合同电子签约，而且购房合同签订前，预售首付款需进入资金监管账户，进一步阻断首付分期的生存土壤。

　　随后，中国房地产网郑州咨询郑州市房管局相关负责人此文件的真实性，暂未得到明确回复，截至发稿前，该文件并未在房管局官网发布。

　　那么，该文件所规定的的政策是否已经执行？1月12日，中国房地产网郑州再次前往郑州市南龙湖，探访首付分期的具体情况。

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　　仍有项目违规操作

　　1月12日，中国房地产网郑州走访郑州市南龙湖各个楼盘，发现“0首付”基本销声匿迹，大部分项目都叫停了首付分期，但依然有楼盘“顶风作案”。

　　位于郑新快速路与107连接线交会处向南1公里的浩创梧桐茗筑就是其中之一，据置业顾问介绍，目前该项目在售户型以103㎡以上三室为主，97㎡的三室仅剩1楼在售，均价6800元/㎡，2020年9月开盘时，该项目均价为7900元/㎡起。

　　据置业顾问介绍，以97㎡的户型为例，首付5万元即可网签，先付15%首付，剩余85%首付款需在5年后一次性付清。“想要定房的话需要抓紧时间，我们的首付分期可能在1月15号之后就停了。”

　　中国房地产网郑州走访了解到，恒基水榭华城也是5万元网签，“5万元就可以定房，剩余首付款分两年4次还清，免息。”置业顾问称，该项目目前最小面积为88㎡三室，均价9400元/㎡。

　　恒基水榭华城位于东三环与双湖大道交会处，项目最早于2013年开盘，占地约508亩，至今仍未售罄，在2019年初曾卖出13800元/㎡的均价，随着南龙湖市场下调，项目均价较前年同期下跌超30%。

　　位于祥安路的法兰原著门槛更低，据置业顾问透露，该项目目前两万元即可网签，剩余首付可以分3年3次还清，目前最小面积为89㎡的三室，仅剩4楼以下可选。

　　中国房地产网郑州了解到在2019年开盘时，项目均价为9600元/㎡，目前在售均价8800元/㎡，整体也有所下降。

　　两万元网签的项目还有坤达江山筑，在售户型面积89㎡起，均价8400元/㎡。“两万元作为首付，剩余首付款分两年半共五次付清，听领导的意思马上就要截止了，现在还有充足房源可以选，要尽快。”置业顾问表示，项目在紫荆山南路和老107国道交会处，位置较好，很抢手。

　　中国房地产网郑州查阅公开资料发现，该项目在去年同期销售均价为10500元/㎡，目前也有所下探。

　　在郑州市南龙湖，首付分期犹如“打地鼠”，一批被禁止，就有一批又开始。虽然近期常有“购房者断供”的新闻出现，依然未能阻止开发商违规推出分期业务，也没能阻止购房者选用这种方式买房。

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　　清扫不尽的首付分期

　　2017年毕业的小徐告诉中国房地产网郑州，就在上周，他以首付分期的方式购买了郑州南龙湖的一套住宅。

　　“首付2万元，就能买三室户型，五证齐全，可以直接网签，剩余的首付两年半分5次付清，看到有房产中介在朋友圈发布的广告信息，还是没忍住去看了看，结果就冲动买房了。”毕业后，小徐就在郑州一家私营企业工作，“工作这几年积蓄不多，几十万元首付肯定拿不出来，一直想首付分期买套房，听说以后就不能分期了，所以上周去定了房。”

　　小徐的购房情况并不是个例。

　　“低首付”“首付分期”在高企房价面前格外有吸引力，虽然郑州市房管局屡次发文提醒风险，依然有不少购房者选择开发企业的分期业务。

　　中国房地产网郑州了解到，2020年郑州有关部门多次严管首付分期，每一次都对这种违规操作进行了清扫。

　　先是2020年5月8日，郑州房地产市场和产权交易管理中心发布通知，其中一条明确：自2020年5月11日后签订的市内五区商品房买卖合同，备案时需提供由银行开具的商品房预售款专业存款账户缴款回单。

　　此通知一发，郑州市内五区在售楼盘基本叫停首付分期业务，而南龙湖、绿博、荥阳东等近郊楼盘首付分期开始大行其道，甚至有不少项目实行“0首付”。

　　中国房地产网郑州在去年10月下旬探盘南龙湖时发现，碧桂园双湖城网签只用付首付款的50%，剩余50%可分12个月或24个月结清。

　　浩创梧桐郡门槛更低，3万元即可定房，剩余首付款可以分两年四次还清，而且没有利息。

　　当时走访的正荣御首府、永丰乐城等，几乎每一个项目都以首付分期为卖点。5月份郑州房地产市场和产权交易管理中心发布的通知，对南龙湖并无显著效果。

　　2020年12月21日，一份郑州市房管局盖章的文件图片在业界传开，该文件全称为《关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知》，重点在于签订商品房买卖合同前，需将预售首付款进入资金监管账户，文件显示的启用时间为2021年1月1日。

　　对此，中国房地产网郑州第一时间咨询了郑州市房管局相关负责人此文件的真实性，没有得到明确回复，而且截至发稿前，该文件并未在房管局官网发布。

　　但就1月12日探盘结果来看，首付分期在郑州南龙湖依然有生存空间。

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　　为何屡禁不止？

　　尽管监管部门频繁打击此类违规行为，依然有不少人对首付分期持有不同观点，认为首付分期可解决部分资金暂时有困难的人的购房需求。

　　事实上，首付分期犹如饮鸩止渴，弊端远大于利好。

　　中国银行郑州经济技术开发区支行一位工作人员告诉中国房地产网郑州，“首先，郑州目前首付分期项目的购房群体收入普遍不高，大额分期会加剧透支，增加买房杠杆和还款压力。一旦断供，会导致高额违约金，甚至钱房两空。”

　　该金融人士分析，首付分期也会加大购房融资成本，增加其收支压力。“大家购房的分期款，除了房地产开发商提供的无息垫款之外，一般最低利率可能在年息8%左右，远超银行房贷利率。”

　　另一方面，一旦房价下跌，首付分期购房者更易与开发商产生矛盾，严重的还会引发聚集闹事，2020年11月，郑州华润悦景湾就因为临时降价，导致售楼部被砸。

　　此外，这一操作还会在很大程度上诱发房产开发商与银行双方的违法违规操作，导致银行房贷失控和楼市进一步泡沫，一旦房价下跌，可能会出现大面积按揭房贷违约，使银行出现大量房贷坏账。

　　多方来看，首付分期弊端远远大于好处，且有关部分三令五申禁止、查处，依然未能杜绝此类行为，原因为何？

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房地产行业整体增速放缓的大背景下，部分开发商为了刺激销量、加速回款，往往会出台一些类似这种“首付贷”“首付分期”的措施。“虽然明知这种操作属于违规，但仍有房地产商存在一定的侥幸心理。”

　　在严跃进看来，首付分期其实和房地产行情密切相关，“行情好，房子不愁卖，开发商自然会要求全款付首付，如果行情不好，部分开发商才会主动调低首付比例等。从实际经验来看，房产市场下行的时候，类似的管制会少一点，这也是部分开发商存在侥幸心理的基础”。

　　“这也正是首付分期、首付贷等屡禁不止的原因。”严跃进说。