株洲与湘潭|湖南经济好、房价又低的两个城市，让长沙都显逊色

湖南，2019年经济总量在全国中部省份中算得上经济强省了。但在刚刚过去的2020年，湖南最为耀眼的却是长沙在楼市管控中的突出表现。其实不仅仅是长沙，湖南十四个地市、州都称得上是打击炒房、促进房地产市场健康发展的楷模。

尤其是毗邻长沙的两个城市：株洲和湘潭。这两城，是在长沙之后湖南14个地市、州中城镇化率最高的地市，也是省内经济发展最好的城市之二。在国家“房住不炒”的大政策背景下，对房价的管控更是湖南最好的。正因此，老百姓买房的难度在14城中最低，供贷后的家庭可支配资金最高。

这给株洲和湘潭两市在十四五期间以内需经济为主体的双循环模式发展中，拥有着更强的源动力。

PART 1 十四地市州2021年房价与城镇居民可支配收入

湖南是个省会城市经济首位度颇高的省份，长沙在14城经济中发展是最好的，也是房价最高的。其他13个城市房价差距其实并不大，多在0.5-0.7万元/平之间。我们看一下目前湖南辖下14个城市二手房平均房价（下称房价）情况，如下图：

从图中看，株洲当前房价仅0.64万元/平，大幅低于长沙的1.17万元/平，并稍低于岳阳、常德和张家界，全省排名第5位；湘潭房价更低，只有0.57万元/平，全省只有衡阳、邵阳、怀化和湘西4个地区稍低于湘潭。

虽然株洲和湘潭的房价不高，但并不意味着人们常说的“房价低是因为经济落后”也能够在这两个城市得到验证。甚至相反，这两个城市的经济发展水平在湖南市仅仅次于长沙，超过了其他11个城市。

或许有人认为，衡阳、岳阳和常德的2019年经济总量都在这两个市之上，株洲和湘潭根本排不上前三。但我们必须明白，经济总量受到城市人口规模的极大影响。有的城市经济规模大，但人均产值并不高，总量全靠人口规模堆砌。

比如津渝两个直辖市，其2019年经济总量（2020年统计数据尚未出炉，除特别说明外，均指2019年）分别达到14104.28亿元和23605.77亿元，后者甚至超过了湖南一省的50%，但同时两市常住人口总量也分别达到1561.83万和3124.32万人。算起来，其人均产值只有9.03万与7.56万。人均生产水平的低下，使城镇居民收入与同等级城市相比远远不如，2019年度分别只有4.6万和3.8万元。

因此，人均GDP指标才是考量城市经济的关键与核心指标。我们看下图：

由上图可见，湘潭和株洲2019年人均GDP分别为7.84万元和7.45万元，次于长沙分别居全省第2、3位次。而总量高于湘潭与株洲的衡阳、岳阳和常德三市只有 4.62、 6.55和 6.28万元。

我们再看14城市的城镇居民可支配收入情况：

从上图，我们可以看出城镇居民的收入水平与人均GDP是正相关的，与城市经济总量并无直接关系。

PART 2 十四地市州2021年房价收入比与居民购房难度指数

正是因为上一节提到的株洲和湘潭较高的居民可支配收入，使两个城市的居民的钱袋子较其他多数更鼓一些。这一点，我们从各个城市统计局发布的住户存款总量与常住人口的数据中可以很简单地算出人均储蓄存款情况。如以下柱状图：

上图中的人均住户存款和城镇居民可支配收入可以说正相关程度是极高的。湘潭和株洲是列长沙之后全省超过5万元档的两个城市，而其他11个城市甚至没有超过4万元大关，可谓差距极为明显。

以上数据，可以说都是绝对数字的比较。对于我们的研究来说，只能算是基础数据。因为，房价如同普通商品一样，所谓高低是相对收入而言的。因此，我们的重点是研究14个城市居民的房价收入比和置业难度指数这两个指标。

这两个指标在城市之间的横向对比中，我们必须消除一些变量，才能使对比有意义有价值。故而，我们的假设条件是：均设定购买刚需住房面积标准均为90平米，首付标准均为30%。

在这样的“会计假设”下，我们首先看14城房价收入比：

或许大家感到惊奇了吧？株洲和湘潭竟是14地市州中房价收入比最低的两个城市。纵使长沙是全国大中城市中的模范，与株洲和湘潭相比也是逊色不少。当然，长沙集中了全省的政治、经济、文化、医疗等资源，高于其他城市也是正常的。但不能否认株洲和湘潭的房价相对于城镇居民可支配收入的水平来说，是极低的。

说到买房，最关键的要素是我们的家庭存款。如果没有存粮无力交纳首付款，预期收入再高，也只能望房兴叹。因此，人均住户存款与房价之间的关系是考量居民置业购买力的关键。我们根据“六个钱包”（即央行樊纲在CCTV提出的由年轻夫妻双方父母、祖父母和外祖父母六个家庭存款）理论，对14城居民置业购买力进行了量化：

上图与房价收入比图表进行比较，虽小有差异，但基本相当。株洲和湘潭仍然是全省最低的城市，其购房难度指数仅有1.2与1.0，这意味着年轻夫妻购置90平婚房交纳首付看，只要一方父母的家庭存款基本就可以负担。其他城市，如岳阳达到了2.0的高位，标志着需要双方父母的齐心协力才能完成对子女的帮扶。当然，事实上购买婚房并非两家一起购置，这仅仅是购房难度的一种量化。

PART 3 十四地市州居民家庭收入偿债比与可支配资金是内需为主体的内循环经济发展的源动力

上文我们从经济谈到收入，从存款说到住房购买力。但无论买房是难是易，刚需群体总是要买房的，中华五千年的传统观念不会简单地就改变。买房之后，我们需要每月面对的便是供房还贷。这往往是消费我们收入很重要的一个方面。

所以，收入偿债比的测算及城与城之间的差距，影响着城市居民的生活水平甚至是生活品质。由此延伸而出的还贷之后剩余可支配资金，在内需经济为主体的双循环发展模式中，有着特别的意义，因为这直接管理内需消费的能力问题。

我们一起看湖南14城市收入偿债比情况：

这个指标值，代表着我们每个月要拿出收入的多少比例用于偿还贷款本息。毫不意外的，株洲和湘潭仍然是全省最低的两个城市。收入偿债比不足30%的，分别是株洲、湘潭和衡阳；长沙和张家界都在40%以上，其他9个城市在30-40%区间。

我们再看各个城市居民平均而言，在还贷之后还有多少可支配资金能够用于子女教育、医疗养老和日常生活消费：

我们可以用反转来形容上图。在家庭偿还债务后的年可支配资金柱状图上，一直是最低值显示的株洲和湘潭，终于昂首以最“高个儿”站在了前排。

不能够轻视城市间人均2-3万元的差距，几百万人的数据累积，那将是惊人的能量！这正是在新时代发展内需经济中最重要的能源。只有人民手中有钱，才有消费欲望，也才有消费能力，不是吗？

【结语】

我们看到，株洲和湘潭两个城市的人均GDP在全省虽然不能和长沙这样的省会城市相提并论，但在省内也算得上第二城第三城了，与之关联的城镇居民可支配收入也是三甲城市之二。

从住宅市场的维度，株洲和湘潭又是房价收入比和置业难度指数最低的两个城市。这一点上，长沙也是逊色了不少。虽然这只是与房产有关的指标，但却直接影响着居民的偿债能力和生活压力问题。

更关键的是，它关系着十四五期间城市经济的源动力是否充沛，关系着人们群众对美好生活的向往能否更快更好地实现。