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你家的房子能住多少年？
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这个数字是商品房产权意义上的70年。今年已正式施行的《民法典》提出，70年期满后，自动续期，至于费用多少没说。这么看来，只要房主自己不搬走，房子可以一直住下去。
一般来说，我国普通房屋和建筑物的设计使用年限只有50年，交房三四十年就走向老化的房子比比皆是。但不得不承认，房子的衰老速度超乎你的想象，它的寿命可能连70年的一半都不到。
走在温州老城街头，那些上世纪90年代建设的小区，如水心、上陡门，现在都已衰败不堪，它们的房龄往往还不到30年，更不用说翠微新村、蒲鞋市、双井头这些超过30年房龄的了。即便是站前东小区这些房龄约20年的房子，也有明显的衰败迹象。
根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，在2025年之前基本完成需改造的城镇老旧小区改造任务。所谓的“老旧”，主要体现在房龄上，它们的建成时间全部在2000年底前。这样算下来，最年轻的老旧小区刚满20年。
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而大多数20年老房子的户型设计相对落后，它们有一个更广为人知的绰号——“老破小”，顾名思义，又老又破，面积还普遍比较小。
住过“老破小”的人都有相似的痛楚。一到晚上，楼道变得漆黑，感应灯坏了多年从没修过；上下班开车时，最怕跟邻居“狭路相逢”，一不小心就进退不得；小区里到处私拉电线，给人一种视觉污染与安全隐患……
更严重的是，老房子自身质量问题逐渐暴露出来，比如墙体裂缝、外墙脱落、楼板渗水等等，更严重的甚至可能垮塌，如2014年宁波居敬小区垮塌事件，是一栋房龄不足20年的老式住房。
在温州，不少老式小区的住房已开始出现此类现象。极简不说，结构还大多采用“水泥+预制板”，不时还墙体剥落、窗户变形、电线裸露等等。
近两年，除了城中村改造，部分老旧小区也即将拆迁，包括隔岸路、清明桥、矮凳桥等房龄超过30年的老旧小区。但是，更多差不多房龄的老旧小区，却看不到拆迁的希望。
如今，政府更侧重于老旧小区改造，但是除了颇受争议、艰难推进的加装电梯外，以及一些修修补补，尚难做到彻底的旧改。
去年，下吕浦九区的金穗、金康、清风、碧波4个组团启动了老旧小区改造，内容包括改造提升老旧建筑、道路交通和停车场地、管网系统、景观绿化以及社区服务设施等。
原拆原建的下吕浦大鹏组团1幢。来源：温州都市报
除了上述小区的改造外，仅有下吕浦大鹏组团1幢进行原拆原建，也于去年完成。该楼幢于1996年竣工，仅20余年就出现了沉降、倾斜问题而成为危房，最终拆除重建。
但是，那些尚未到达危房水平的，哪怕小问题再多，依旧轮不到拆除。因此对于那些已不适合居住的老旧小区，其改造还是一步到位更好，修修补补很难从根本上解决问题。
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如果说老旧小区受时代因素影响较大，那么高层住宅暴露的问题更令人震惊。相比较多数国家的低层住宅，当前中国新建住宅大多为高层建筑，其中封闭式小区更是常见，往往是刚交付时越光鲜，衰败后更悲惨。
如今，一些房龄十多年左右，甚至交付仅几年的房子，都出现了墙体渗水、外墙脱落等现象，正在一路奔向“老破大”。如果没有数十年如一日的持续维护，也难逃快速衰败的命运。
其中，不少小区交付没多久就频发电梯事故。电梯的寿命一般只有15年，更换更是涉及大额资金。
向业主筹集资金已经足够困难，但更困难的是，更换电梯还必须经过全小区三分之二的业主同意，不少业主会有一百种理由拒绝为电梯买单，比如楼层低、出租、空置，甚至直接说没钱。
当然，还有封闭式小区带来的公地悲剧，又让这些小区的衰败成了势不可挡。不管是调用公共维修基金，还是组织业主大会和业委会投票，在体量日渐庞大、物权逐渐分散的现代高层小区更不是件易事。
别看这些高楼大厦建成时是“豪宅”，维护不好很可能一步一步走向“贫民窟”。之前就曾有专家表示，高层住宅今后会沦为城市贫民窟，从某个角度来讲，确实有一定道理。
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如果“老破小”还有希望通过拆迁来扭转命运，那么高层住宅的拆迁是何其的困难。
事实上，都市更新是一个提高容积率的过程，只有增加了总建筑面积，才能带来足够的利润，成为拆除旧房的动力。对于这些高层住宅来讲，这个动力已经丧失，所以“老破大”只会比“老破小”更惨。
当前，北京、上海、广州等城市建设启动较早的城市，不少高层住宅已有明显的衰败迹象，但极少听说有拆除的，有也只是破坏历史街区的远期规划拆除。
温州虽然没有多少房龄20年以上的高层住宅，但不少房龄超过10年的高层住宅，已开始出现不少问题。
从房价来讲，若无大型景观、优质学区，当前温州市区多数“老破大”单价未必能超过20000元/㎡，但总价却不低，而且在可预见的未来，拆迁的概率也极低。
那么这些年，新房的建设品质越来越高，使用的材料更新换代，今后这些问题会得到缓解吗？事实可能并非如此。
如今越来越多的开发商，走向“高周转”！在这些开发商眼中，土地、住房仅仅是一个金融工具，一切为资本服务，以获得利益最大化。“利”字当头，如果没有相应约束，谁还会想到业主入住10年、20年之后的故事呢？
还有一个很奇怪的现象，个别在百强榜上特别靠前的房企，负面新闻非常多，不仅仅是交付后的维权，在施工时就发生安全事故，你还能指望他们能带来百年建筑吗？
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这导致现在有些人买了新房就开始担心了，从而每次房子住个五六年，就要卖掉买新房，不仅仅为了品质，更是为了资产保值。对于有长期居住需求的市民来讲，可难经得起这样的折腾。
特别是那些刚结婚不久，家门口又是双学区，就算接下来马上生孩子，等孩子初中毕业，这房子得住20余年，到时候会有多旧？！
种种现象，让我们如何抉择，确实是考验智力和心力。
当房子衰败的速度突破我们想象的时候，买房要一步到位，或者一套房子住一辈子的思维，肯定是错误的。
当然，从财富的增值角度来说，只有不断的置换，你的房子才会越换越好，越换越多。
所以房子该换的还得换，新房该买的还得买。别不信！
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