刘东口述史：北京别墅第一盘揭秘

从龙苑别墅，到莱蒙湖、优山美地、再到润泽御府、北京壹号庄园……

从1993年，到2020年，一个穿越27年别墅发展史的亲历者的记忆，是珍贵的。

走近中央别墅区发展研究院院长刘东，听他讲述，不一样的别墅故事。

以下为口述实录，有删改。

问：大表姐

答：刘 东

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重要的1993年

问：北京豪宅史上，第一个别墅项目，应该是哪个？

答：龙苑别墅，这是第一个真正的别墅用地里的别墅。

我刚入行时做的就是这个项目，1993年，到现在有27年的历史了。

问：是在马坡？

答：对，最早北京市政府会认为，他们心目中中央别墅区应该在马坡，而不是我们现在熟悉的位置。

问：当时的情况是？

答：1991年中国想重新开放市场，拿出了几块重要的地来招揽港商，第一个就是现在的霄8所在地，京润水上花园。

第二个地就是龙苑别墅，龙苑别墅周围还有若干个地。

都是赴港招商，请港澳台地区、国外来投资的涉外投资项目，或者涉外的高端项目。

问：普通老百姓能买吗？

答：那个时候涉外跟北京的普通住宅，没有根本的利益关系。

所谓涉外就是一切定价，都是按照外国人的消费水平去定的，和北京的房价无关。

当时王府井地区普通商品房的内销价格，大概1800元/㎡，北京饭店马路对面有一个项目，就卖3000美金。

1800元人民币对3000美金，什么概念。

问：很难想象。

☉早年别墅项在报纸上的推广资料，图文无关

答：那时候人民币对美金的汇率，官价是8点几，实际上黑市价值超过10。

也就是说实际上按当年外销房的售价，老百姓几乎没人买。

问：简直太贵了。

答：我去香港以前，离开大陆的时候，作为公务员一个月的基本工资是72块，买1000多一平的房子，没可能。

问：100年不吃不喝，都买不起。

答：所以那时候，大家觉得反正是给外国人的房子，爱卖多少钱卖多少钱，与我们老百姓没有关系。

那个时候，龙苑别墅一套房子就能卖到500万，当时一辆奔驰E系的价格是100万人民币，就这差距。

问：卖的怎么样？

答：那个时候500万卖不动，而且你也想象不到，93年北京三环都还没通，2000年北京四环还没有通。

现在我们已经快到八环了。

问：发展太快。

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为老外造房子

答：其实有钱的外国人，他们习惯在低密度的自然环境当中生活，不喜欢高楼大厦。

但是中国在90年代才刚刚有高楼大厦，90年代初，我们做了很多长安街二环的高级公寓，刚开始就不受欢迎，还卖的极贵。

问：举个例子？

答：秀水对面的那栋楼。恒基中心曾经也是卖到4000美金的公寓，但是外国人都不愿意住，觉得周围的环境太嘈杂。

这些决定了当时来中国的外国人，不会买房子，只会住。所以，当时我们要考虑的就是，租客要什么，我们要做什么。

27年前我们探讨的是如何做好一个豪宅，一个顶级的，当时市场上不可想象的总价，包括租金。

问：感觉很有挑战。

答：就要还原，与当时的世界，所谓500强公司，或者发达国家大使馆大使们的居住条件，简单到说就像回家一样。

问：怎么说？

答：就是这个房子，你所看到的，除了工人以外的所有东西，全部是进口的，墙、砖、床、门，所有东西从美国运过来的。

当时做龙苑别墅的时候，窗子都是三层双中空LOWE玻璃，中间充惰性气体。

盖房子现场掏窗户，窗洞大小现场改，因为窗子的隔音保温技术，咱们不会做，所有门窗都是整件进口过来，运输过程中，如果碎了就要运回去重来。

问：有些技术现在很多高端项目还在用。

答：对，目前包括这个项目和其他当时同时期，如果是这么进口的材料项目，有一个共同的特点，在机场周围隔音效果，在屋子里隔音听不到外面的声音。

当年做的铝合金包实木窗体，双层LOWE玻璃，抽真空，27年前北京最好的房子是这样的交房标准。

现在3000万的房子到不到这个标准，你可以去衡量一下。

问：二三十年过去，反而退步了。

答：包括里面的家具、所有东西都进口，外销房国外来的，有一个特点是进口所有东西免税，所有东西都可以直接来。

我们还原到什么程度呢？每个洗手间都有像垃圾道一样的盖，衣服脱下来以后打开盖扔下去，会去到地下室的洗衣房。

工人知道这些是谁的衣服，洗完以后就会回到谁的房间，这就是管家要干的事，细到这种程度。

90年代初为了让老外有宾至如归的感受，我们最初做的别墅是这样的标准。

问：现在还能看到这种结构吗？

答：有，木质房子有，水泥的就很难。

当时龙苑别墅的设计，主材都是木结构的房子，为了节省造价，所有的房子全世界统一标准。木材不高过2.4米层高，超过2.4米就很容易变形。

所有集成化的住宅，做的层高都是2.4米，跟3.6米，如果舍得花木头3.6米也可以，但当年房子没贵到那个时候。

龙苑基本代表了北京别墅历史上最早期的最辉煌的那一段里很重要的，它是一个引导北京租房的房价的指标盘。

问：涨知识了。

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别墅没人卖毛坯

答：后来的很多项目都在跟它学，其实二十多年前在北京卖别墅，除非是乡产权，否则没人敢卖毛坯房。

现在很多别墅开发商在研发、决策，我如何做精装修的别墅。但二十多年前没有毛坯房，根本想象不到毛坯房怎么能卖出去。

问：但现实很多别墅，都是毛坯交付。

答：我有过太多这样的经历，买一个地上地下超过七八百平的房子，两年装不出来。

问：能举个例子吗？

答：国内我有一个朋友做建筑设计，他自己有一栋别墅，为了自己想住，毁约了12万的租金自己装修，两年没装出来。

两年损失是120万的租金，专业人士尚且如此，你让一个完全没有装修经验的人过装修瘾，全是悔恨。

问：中央别墅区真正提出来是什么时候？

答：2002年莱蒙湖，这个项目是中央别墅区，真正提出来应该是在这个时候。

问：距离第一个真正意义的别墅，已经过去了接近10年。

答：对，有种说法讲中央墅区历史已经20多年了，这是错的，中央别墅区在2002年之前是史前时期，是孕育期。

中央别墅区提出来，才真正的意味着地区区块划分有了，在此之前没有，都是各自为战，没有提区域的概念。

后来优山美地上市的时候，我们做销售培训，把中央别墅区划分成了五个区域。

问：哪五个？

第一个区域就是中央别墅区起步的区域，莱蒙湖和优山美地，这个地区只是村，不是乡，是白辛村。

第二个区域是天竺。天竺就是乡了，杨林是庄，也是村庄的一个概念。

第三个区域是北皋，大家知道香江别墅。

第四个区域是苇沟。第五个是孙河板块。

问：中央别别墅区的发展史，也是一个个别墅的成长史，今天咱们聊了北京第一个真正别墅用地上盖出来的别墅。

下次聊聊莱蒙湖如何？

答：可以。

（待续）销冠100

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