这些概念区不要碰，10年后变鬼城

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐，现在手头150左右，北京可以用父母房票，想问问智慧的房姐是在北京的望京或者朝青地段投资一个一居，还是去惠州的临深圳地区投资，在短期内的收益会更大呢

　　回答：你好，惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 首付150万，正好能入手一套北京的上车盘，建议入手望京。

　　提问：房姐您好！新人首问：夫妻双方京籍，家庭现有朝阳红军营2014年次新房两居一套，用于自住，截至到目前，小区有朝阳景山九年一贯制学位。考虑到孩子三年以后上小学，准备入手一套海淀学区房，现有首付150，准备贷款300万，总预算450万。夫妻二人均在五道口上班，从今年五月开始看石油附小的学区房。最近整理明白思路，不打算兼顾自住，仅用于上学落户。请问：1、朝阳景山九年一贯制对比海淀石油附小+学院路初中，如何选择？2、年底是入手学区房的时机吗？3、如果不是，何时入手学区房合适？4、希望学校能够离五道口不太远，方便未来接送，有无其它的学区房建议？

　　回答：你好，海淀买无坑的学区450有点难，而且居住体验很差。 景山是新建校，生源不错，硬件也好，以后应该不次于本部。 石油附小属于区重点，排不进海淀前10，除了健翔园和石油大院，其他都是老破小，但是学区溢价不算多，可以买。 年底是最后的购房时机，有充足的时间淘笋。

　　提问：您好！关注您有一段时间了，孩子在京上学，以后想留京，不是京户。我想给孩子买套以后自住房，目前可卖一套房产约380左右作首付，月收入3万多，请教哪个位置性价比更适合呢？

　　回答：以你的首付预算 能选的范围蛮多的 考虑到月供压力，建议标的圈定在700上下比较合适。非京户暂时不自主，选择上朝阳 为主 朝青、石佛营、四惠、大望路 例如 青年汇佳园、爱这城、东恒时代二期 ，其次可以看下亦庄的新盘

　　提问：业主说为了方便贷款，把房子挂在了别人名下，应该是亲戚关系，但没法确定是什么样的亲戚。 买卖双方通过一家小的房产中介公司，定金和购房款打给了中介，签合同的时候中介把定金转给了真正的业主，完成房子产权过户后，其余购房款由中介再转给真正的业主的，目前房子已过完户，但是想想后怕，这里面有什么风险么？以后不会有什么麻烦吧。

　　回答：除非是你常年御用中介，否则为什么要把定金和房款给中介? 业主怎么这么笨，把钱给中介收，过完户才拿钱? 最安全的方式是，合同上写谁，定金打给谁，或者做银行账户资金托管。 打给一个无关联的第三人（法律上就是无关联），有可能财房两空。

　　提问：新人首问 外地有购房贷款记录，目前家庭上班地点在中关村和上地西二旗；首付保底280-300左右，但也可以看到合适的借一些尽量400以下的首付，请问有推荐的盘吗？ 上月有在回龙观看过几套房，觉得和谐家园的三居看着还不错，但目前没有合适房源，或者价格太高的；另外也在想是不是回龙观西边配套更成熟交通更方便一些，想看看有没有合适的小区和房源；且最近朋友推荐了石景山的新楼盘，但很多都是限价房，首付也不低，交房都两年后了，就自己网上搜了一下看到有西黄村地铁站旁的老小区西黄村北里和海特花园。求帮忙分析推荐啊！感谢！

　　回答：和谐家园还行可以看， 不过你300的首付能看更大的标的。可以看下 融泽嘉园以及新龙城、流星花园三区、首开智慧社 、国风美唐 都还不错 你的情况还是关注回龙观更好，其它地方不合适。

　　提问：目前我们两口住在朝阳大悦城旁边朝阳园两房，孩子刚出生三个月，想换一个大点的房子改善居住，以后孩子上学也方便，看了一个对面天鹅湾小区南区的房子，三叠上下两层四个卧室，295平，装修还比较新，孩子可以直接入住，价格1650万，想着以后老人和保姆一起来带孩子也住得下，要了二胎也不用换房子。从购房和以后孩子读书角度来看（母亲北京户口，孩子户口跟母亲），您觉得怎么样，或者这个预算左右还有什么好的推荐？

　　回答：你好，朝青板块各梯队产品排序： 第一梯队豪宅盘：星河湾 第二梯队豪改盘：逸翠园，天鹅湾，润枫水尚 第三梯队改善盘：华纺易城，珠江罗马 第四梯队刚需盘：国美第一城，青年汇，朝阳园，炫特嘉园等。 第二梯队的豪改盘中性价比最高的就是天鹅湾，距离大悦城很近，但是没有噪音污染，小区环境比肩星河湾。 另外大部分天鹅湾业主会选择把子女送到私立学校，如果学区不是第一考虑因素，纯改善自住可以入手天鹅湾。

　　提问：可可爱爱的房姐好！看了您一些帖子，迫不及待加入星球； 非首房首贷，非北京户口，有工作居住证，在北京有资格入2套房；31岁，明年结婚，婚后1年要娃，现打算和男友领证后共同在北京先入手一套2居，自住+增值，暂时不想考虑学区，想以后条件再好点换房或者继续入第二套。 我本人名下2套房，老家5线城市1套45w总价，贷款20，父母住；河北固安1套82平空置，目前已挂牌打算100w出手凑首付，还有45w贷款；我每月还贷+3份商业保险等，均下来每月还款1w，男友无额外还款；两人年薪70w，税后+公积金有50w； 目前男友100w现金，我50w现金，可凑200w首付；原打算买总价400内的房子，月供1.5w内，但是看了房姐的帖子，感觉尽量价值最大化，能多贷就多贷，尽量买大更合适。所以请房姐帮看看我这个现状条件，怎么搞合适 1、买总价多少的合适 2、回龙观、常营一代推荐哪些房子 3、怎么能把现有的固定资产和钱最大化的利用起来。

　　回答：1. 把固安的先出掉，你们的月供能力不错，可以垫资全款抵押入一个500-600左右的标的。月供在1.5W左右 2. 回龙观看看 新龙城 智慧社 美唐或者北京北, 常营 北京新天地，苹果派

　　提问：美丽的房姐，不好意思，不确定是不是图片不方便阅读。所以把首问再打出来提问。内容是一样的。 本人京户，长居海外，离京前购买东花市04年回迁小三居一套（已是商本），贷款结清一直出租。现租金8000左右。同户型房价最高成交820万。 目标，资产保值，增幅跟上大盘。如果可能购入西安三或四居一套（200+，有房票）以备以后照顾老人和回国探亲居住。国内除租金外无收入。因为房客不再续租。所以考虑几个方案 1）卖掉东花市购入国美南北通三居或者北纬二居。争取抽出100作为首付购买西安，之后北京租金供贷款 2）抵押东花市，买入西安，但是不知道没有收入证明和流水能否抵押以及房租不足以还抵押月供如何处理（国外有收入，但是可以挪用额不大） 3）西安不是好选择，维持原样不动。 新人首问，希望这次能够成功。谢谢！

　　回答：东花市04年的回迁增长潜力一般, 建议换掉 ，综合评估方案一更好。但西安是不是现在就卖，可以再考虑下，如果近几年不着急，建议资金全部打到北京，求收益最大化。西安未来需要时再买，来得及

　　提问：新人首问请房姐关注：简单介绍下情况，三口之家，双方父母均在老家（山东山西），老婆孩子深户有一套学区房，我户口天津，社保一直在广州缴纳，在天津和广州具备买房资格，孩子3周岁半，我被公司派到北京工作常驻，无法解决北京户口，孩子在北京上学难度较大，现在想买二套，一直在天津和广州之间犹豫不决，去天津实地考察明显感觉城市活力不足，如果单丛保值潜力交付出发，天津和广州如何选择，购房预算总价250万左右，如果选广州的话，金沙洲、科学城、南沙三者五年内哪里比较有潜力？感谢房姐！

　　回答：广州肯定好于天津。金沙洲这几年金沙洲这几年产业一直不行，加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳，不建议看。南沙都是投资客去，真正发现起来还比较早，还不是适合入场的时间。 科学城未来的发展会不错现在也有起色，推荐选择这里

　　提问：您好，新人首问： 三口之家自住赵公口95平小三居，补齐按揭，能凑500左右，月供可承受1.5-2.0，请问： 1. 北苑拂林园、上元君庭、天畅园这片值得购买吗？ 2. 我们这个条件，看重房屋户型、小区品质、周边便利程度还可以考虑哪些板块呢？ 3. 找垫资全款买入做dy难度大吗？ 过程中有哪些风险需要重点注意？ 4. 脑洞大开，保留现在的房子（沙子口是否还有救？），dy后投资性在北城寻一处小房是否推荐？

　　回答：1. 天畅园 比较差 ，里面基本都是公司，不人车分流，塔楼、户型奇葩，不建议碰，另外两个 上元君庭>拂林园 2. 奥森、望京、酒仙桥这一片就不错 3. 需要找靠谱的资源，dyd是成熟的业务并不难，风险都是可控的，可以看下精华帖，会有注意事项 4. 沙子口一般，未来看改造潜力。但你们本身有改善自住的需求，建议换筹更合适。