树大招风丨共有产权商品房，谁是最大受益人？

今天，我们都把自己当作是一个要买2000万房子的人，来阅读这篇文章，和理解一个变化---

按当下北京限购限贷政策，一套总价2000万新房，首套首付4成，800万是最低门槛。

这个门槛可能要变。

海淀树村、朝阳金盏地块土地出让规则的改变，意味着今年北京新房市场很可能会出现新物种，并随之带来新的购房方式。

叫法很多，但在官方命名前都是昵称。严肃君比较赞同“共有商品房”，因为这个新物种，商品房属性为先，产权共有是特点。姑且称之为---

共有商品房，政府帮你忙。

*文末附地块出让补充公告全文以及脱水版问答。

01

谁会受益？

“共有商品房”主要体现在土地供应阶段，包含几个关键词---控制销售价格；竞地价/政府持有产权比例/建筑品质；产权共有。

性质上依旧属于商品房，只要你能在北京购买住宅，就可以买它。唯一附加条件是，限售五年。

真正的创新，在于销售阶段。

还是总价2000万新房，产权由个人和政府共有。假设个人占比80%，政府占比20%，那么个人只需要支付1600万房款，首套首付门槛降至640万。

持有阶段如果出租，房租收入全部归个人所有。

满五年后如果出售，个人与政府产权一起打包，而政府只回收20%原值。假设五年后能卖3000万，政府只要当初的400万，其余2600万全归你。

再深入点儿，现在是五年后我们要出手变现了---

--假设房价上涨，你用80%投入赚到100%收益；

--如果房价平稳，政府的20%产权就是无利息无期限的大额“首付贷”，你用更少的钱过上美好生活；

--万一房价跌了，2000万房子只卖1800万，政府的400万全部返还，亏掉的200万由个人承担。

实打实的自负盈亏。

但这个时候，多数人会选择持有，静待下一个房价周期。只要不卖房，政府产权的400万就不用还。即使着急出售，也因为前期投入较少，变相减少了一部分损失，风险降低。

高收益，低风险，要么别在股市里浮沉了，这才是真正的绩优股。

02

谁在让利？

但有人受益，就得有人让利。

开发商是这场分蛋糕游戏中，只能吃到蛋糕坯的。

首先是土地成本，一分没少。

以树村两地块为例，起拍价依然是118亿，按照建控规模17.55万方算，楼面起始价已达6.7万/㎡，加上建安成本，有业内人士测算，总成本逼近10万/㎡。

如果未来取证价格是传闻最盛的11万/㎡，这两块地本来就不挣钱，纯赚吆喝。

现在竞买规则调整，很可能还要付费赚吆喝。

全部产权的前提下，假设按照11万/㎡出售，刨去近10万/㎡成本，能赚差不多20亿。

现在房子变成个人与政府产权共有，开发商只能收到个人80%的货值，20%的产权部分，必须割肉。

那，树村这么棒的地块，总可以把售价提高，实在不行握在手里几年期转现，向万柳书院看齐？

对不起，涨价的路被堵死了。

“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案”。

什么是指导？价格向下才叫指导。

补充一个细节，其实早在去年12月10日，规自委发布树村等四宗地块推迟出让公告时，已有消息称会对土地竞买规则进行调整。

直到12月31日，正式补充公告出炉。这中间，究竟是树村爆火倒逼规则调整，还是早就有规划，只是恰好让树村赶上，已无从求证。

此刻，只能轻轻拍拍开发商的肩膀，“我们都要做难而正确的事。”

03

谁在主导？

如你所想，毫无疑问。一次改变，效果double。

土地供应上，狙击地王，严控溢价率。

先竞地价，设有合理上限；再竞政府产权占比，也设有上限；再竞建筑品质。

有地王潜质的，第一环节就把土地合理上限卡死，预先设定好成交总价、溢价率和楼面价，让开发商们在第二环节贴身肉搏，痛还不快乐。

其实这种操作已有雏形。12月14日出让的朝阳东坝1104-611地块，起拍价33.84亿，土地合理上限价格设定为35.0244亿，溢价率仅3.5%，线上报名5轮、现场竞拍3轮就进入第二环节，被称为最快竞自持。

新房供应上，照顾改善，变相降低首付门槛。

这种出让方式，会在两类土地上被触发。一是低总价土地，低成本布局北京；二是树村这类大热门。

过去三年北京新房市场供应，以限竞房和共有产权房为主，纯改善人群是被结构性忽略的，而今年新入市的纯商品房项目又很豪宅化。

这次，千万左右的改善一族，终于被看到了。

至于树村的未来，可能会出现以下情况的一种或者多种---

①开盘万人摇。肉眼可见的收益，严肃君都想赶紧凑钱来一把，深圳打新闹剧会不会平移到北京？

②SM套餐。涨价明路被堵死，只能暗地里开源，精装没戏。车位仓储可有先例。

③减配型豪宅。开发商利润变薄甚至转负，减配是大概率事件。严肃君的朋友更直白，“既然是8万买的房子，就不要抱着12万的期待。”

但树村值得。延伸阅读：树村地块；隐形限竞王。

04

十问十答

最后，严肃君整理了10个小问题。

①如何定义这类房子？

目前市面上有多种叫法，在官方下定义前，都是昵称。严肃君个人比较赞同“共有商品房”的叫法，商品房属性为先，产权共有是特点。

②购买此类住房有无特殊要求或规定？

本质上是商品房，只要符合2017年发布的北京限购政策，就能购买。满五年出售时，同上。

③政府产权占比有多少？

目前明确的是，政府产权占比竞争环节是有上限的，但上限具体是多少，只有竞拍当天才会知晓。可以肯定的是，一定是远低于共有产权房。前面严肃君按照20%计算，已经相当大胆。

④政府持有产权部分，谁来给，何时收？

首次交易时，是以产权形式由政府持有；只有经过二次交易，这部分产权才会真正变现。但具体如何操作，尚待细则。

⑤卖多少钱，会比周边便宜吗？

均价不会明显高于周边在售项目价格。但其商品房性质决定了不会出现限竞房式的价格倒挂；看总价更合适，因为这是购房者真正付出的房款，与产权分成比例相关。

⑥贷款怎么算？

首次购买，只能抵押个人所占产权部分。2000万房子，个人占比80%，实际付出总房款1600万，首套首付4成，理论上可以贷款1600万×60%=960万；二次购买，购房者人获得的是100%产权，以市场价计算贷款额度，贷款比例以当时信贷政策为准。

⑦出租收益怎么算？

全部归个人所有。

⑧二次出售收益，怎么算？

政府本金固定，不浮动；收益和风险由个人承担。

⑨什么是高标准商品住宅建设方案？

包括两部分，一是建筑品质，比如绿色建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用等；二是设计打分，比如外立面、户型、园林绿化等。

⑩未来会大量出现此类房子吗？

不会。从土拍机制来看，如果竞地价环节，未触动合理上限，就还是个人100%产权的商品房，只有进入第二环节，才会进行政府产权占比竞争。

互动时刻：

3000字写一个变化，其实变化的核心就在公告中。

指导。

严肃君原本特别期待树村成为最市场化的那个项目，但它的上架之路已经一波三折，走得艰难。产品力上大放异彩的空间被挤压干净，说不清是悲哀还是无奈。

1月21日，海淀树村南北地块出让；2月1日，朝阳金盏乡地块出让。新物种是否会诞生，看后市，看房企，看信心。

说点好消息吧。开头2000万的那个例子，来自于树村5号地，春天就会亮相。