德国地税改革：各联邦州到底怎么收？

德国房地产税改革必须在2024年底前正式实施，也就是说房地产税的改革正在进入最后一轮。几乎所有联邦州的居民现在就可以预见，将来房地产税的征收适用哪些规则，因为在2020年的最后几周，一些州政府已经迅速达成了共识。现在就来具体介绍一下最新的消息。

德国房地产税是地方政府最重要的税收，每年的收入约为140亿欧元。而改革以后，总量将维持不变，但是具体到每个家庭，当然会有的要多交，有的却能减负。

巴伐利亚州在12月初宣布，州内大约650万个私人家庭将来将仅根据住宅建筑物和土地的面积缴纳房地产税。这和11月第一个通过完整法律的联邦州：巴登-符腾堡州完全不同，因为他们决定，将来房地产税的征收取决于土地价值。而在圣诞节前不久，萨尔州也决定采用自己的模式：选择财政部长Scholz（SPD）所谓的联邦模式与自身财产因素相结合的模式。

而对于仍未决定的州政府，据德媒的征询，几乎可以确定的一件事：九个联邦州将采用Scholz的模式，其中两个州会稍有调整；四个州的政府希望在这个模式中，让房地产的面积发挥更重要作用；另外三个州的政府也希望将房地产的位置考虑在内。

梅-前州财政部对德媒的征询没有提供任何答复，而北-威州则表示仍在考虑。

北莱茵-威斯特法伦州还没有决定

几十年来，德国的城市和市政当局一直根据上世纪中叶设定的单位价值来征收房地产税。这最终导致联邦宪法法院判定违宪，并要求引入新模型。而且，由于与此同时房地产价格已大幅上涨，因此在地段良好地区购房和租房居民，其税收负担也可能增加。

因此，难怪人口最多的联邦州在改革中遭遇特别大的困难。在北莱茵-威斯特法伦州，城乡之间的差异，房价的差异，都特别大。所以不管采取何种方案，都会有争议，而且会有非常复杂的计算。因此政府已经聘请了新员工作为预防措施。据说至少要多聘请一百多个税务官员。

联邦模式希望对所有人公平

现在不管采取哪种模式，都对全体公民有影响。因为，房地产税仍可以通过运营成本转移给租户。而改革的底线是联邦，州和地方政府要确保总收入既不减少也不增加。

但是个人家庭的负担将会发生变化。例如居住面积和地皮比较大的房产，业主和租户将比以前多付一些钱。或者位于中心地带和昂贵地段的公民也可能要多付一些钱，而郊区的人则可能少付一些钱。

联邦政府试图通过所谓的联邦模式 对所有人都公平。这个模式的规定相当地复杂。所谓的房地产价值，不仅由标准土地价值和经统计确定的租金水平确定，此外，地段因素，地皮的使用和房龄都会有影响。

上次调查发现，因为德国房地产价值急剧上涨，因此Scholz公式中的一个重要因素（即税收指数）要从0.35％降低至0.034％。这应该能弥补房产上涨的影响。这将减少税收总额，但不会阻止郊区减负，但更昂贵的地段加税。

柏林选择了联邦模式，并发现这种模式对公民的影响很小。参议院提供给德媒的数据是，平均每套公寓每年的房地产税为240欧元，改革后也基本上保持这种水平。但是，在昂贵的地段的租户和业主要多付一些钱。

特里尔应用科技大学的经济学家兼税收教授Dirk Löhr计算了Scholz模型对纳税人的影响：如果采用联邦模式，全国范围内的单户住宅平均年税收将从309欧元降至303欧元，而公寓住宅单元的平均年税收将从160欧元降至108欧元。但是，对于未开发和未使用的土地，两户住宅的税收将大幅增加，从223欧元增加至240欧元。

除柏林外，勃兰登堡州，不来梅，莱茵兰-普法尔茨州，萨尔州，萨克森州，萨克森-安哈尔特州，石勒苏益格-荷尔斯泰因州和图林根州都选择了联邦模式。萨尔州还希望引入自己的住宅和非住宅物业税率指数，而萨克森森州则计算自己的税率指数。

黑森州昂贵地段要多征收一点税

汉堡，下萨克森州，黑森州和巴伐利亚州正在计划基于本地区的税收模型。汉堡还希望根据租金指数分类来区分“好地段”和“一般地段”。在这个汉萨城市市，无论地皮如何使用，先根据面积每平方米按0.02欧元计算，而如果地皮上还有房产，那么根据建筑面积每平方米按0.40欧元计算。

下萨克森州还可以使用相关的地段系数。

黑森希望将土地价值列为最重要的考虑因素。在计算房地产价值的过程中，地皮会影响30％以上。这意味着昂贵的地段要加收更高的税款。

只有巴伐利亚的征收方法得到了业主协会的认同：这里完全根据面积计算，地皮为每平方米0.04欧元，居住空间定为每平方米0.35欧元。首次计算以2022年1月1日为准。如果建筑物扩大或缩小，则必须调整税收。这种模式的缺点也很明显：如祖母的房子是一套建在500平方米土地上的150平的郊区房，而孙子住得是150平方米的市区豪华顶层公寓，那么祖母要支付的房地产税居然比顶层公寓还要多。

所以巴登-符腾堡州才决定将来根据标准土地价值征税。在2022年间，公民必须在纳税申报表中说明其房地产的规模和当地标准土地价值。税务局将其乘以新的税率指数和当地税率。因此，这种模式的官僚计算应该是迄今为止最低的。财政部表示：“但是，在个别情况下，负担会有所变化。” 如未开发的住宅物业将比以前要付的更多。