深圳客高达7成，这个房价洼地还能坚持多久？

一个惊人的数据，南沙深圳客高达7成。

我们都知道，自7月以来，深圳出台调控政策，不少人失去了“房票”。随后大批深圳客杀入南沙，掀起一波南沙热。

那么，具体有多火呢？不妨看看数据数据。

图片来源：乐有家

乐有家数据显示，5月份南沙一手住宅网签深圳客占比仅13.8%，到了8月，南沙住宅成交深圳客占比就已超过7成，9、10月占比均在60%以上。

也就是说，深圳客在南沙置业已是常态化，而且数量甚至高于广州客。

从全年来看，南沙的成交量呈逐步上涨的态势。

2020年南沙网签量为28047套，仅低于增城区33020套，排名全市第二。更在9月份迎来成交井喷，网签量达6571套。

区域 成交面积(㎡) 成交套数(套) 黄埔区 2180308 27882 从化区 519204 5826 海珠区 335714 5824 天河区 555100 8112 白云区 535887 7436 荔湾区 665498 8369 番禺区 1409978 17084南沙区245879628047越秀区 101054 1128 花都区 1352153 18164 增城区 2945075 33020

数据来源：克而瑞

而在价格方面，目前南沙成交均价为29029元/㎡。尽管大批深圳客涌入，但目前南沙仍是广州乃至大湾区的价格洼地。

但这并不意味着南沙房价没有增长，2020年1月南沙均价为24500元/㎡，到12月份房价已攀升至29029元/㎡，涨幅达18.49%。

南沙区板块一手房均价对比（2020年）

板块

12月均价

（元/㎡）

1月均价

（元/㎡）

涨幅

全区

29029元/㎡

24500元/㎡

18.49%

黄阁

24500元/㎡

20750元/㎡

18.07%

蕉门河

29000元/㎡

21686元/㎡

33.73%

金洲

21788元/㎡

24000元/㎡

-9.22%

明珠湾

31000元/㎡

26100元/㎡

18.77%

南沙湾

29500元/㎡

23068元/㎡

27.88%

万顷沙

22000元/㎡

20000元/㎡

10.00%

数据来源：安居客

但可以肯定的是，南沙这个房价洼地很快将被填补。因为在土地市场，南沙的“面粉”在疯狂追赶“面包”的价格。

如今最高楼面价已达22700元/㎡，未来项目入市卖4万+/㎡几乎没有什么疑问。

其实，南沙楼市火起来，是迟早的事，因为南沙的地理位置太有优势了。

众所周知，在大湾区的规划，各城市发展重心进一步向珠江口聚拢，深圳的前海、珠海横琴，与南沙形成珠江口“黄金三角自贸区”。

作为珠江在广州的唯一出海口，南沙正处于粤港澳大湾区几何中心。以南沙为圆心，100公里范围汇聚大湾区11个城市。

广州向南，东莞、深圳向西、中山、珠海向东，各城市发展方向直指南沙，其大湾区几何中心的地位越发明晰，颇有众星捧月的发展格局。

可以说，南沙不仅是广州的南沙，更是大湾区的南沙。

况且，不只有大湾区规划，还有广州对南沙的高度重视，一直提高南沙的定位。

从国家级新区到广东自贸区，再到粤港澳合作发展平台，每一次都可以看到南沙有实质性的动作。

在2020中国广州国际投资年会上，南沙区签约动工项目共 125 个，涉及总投资2365亿元，达产营收/产值3727亿元。

可见，南沙发展不是画饼充饥，而是真金白银引进企业落地投资。

那么，作为购房者该如何选呢？不妨看看几个重点板块。

首先是比较成熟的蕉门—金洲板块，这里是南沙发展最早的地方，如今已拥有成熟的生活配套，地铁、商场、教育、医疗等一应俱全。

目前板块内二手房有较多选择，大多数围绕在地铁站周边，均价在2-3万/㎡之间。

图片来源：南沙区政府官网

一手住宅方面，该板块有较多项目在售，包括中国铁建海语熙岸、方圆星宇月岛、星河东悦湾、保利半岛、越秀东坡等，均价为2.8-3万/㎡。

可见，配套成熟、价格适中、一二手选择多等是蕉门—金洲板块的优点，这将是一个比较稳健的选择。

但由于该板块暂时没有规划概念释出，意味着后续板块发展动力有限，升值幅度可能会相对逊色。

再来看看南沙湾，屡创地价新高，让南沙湾逐渐拥有豪宅血统。

板块内住宅项目大多定位高端海景奢宅，以大面积户型为主，整体售价也比较高。

图片来源：网络

目前，南沙湾一手在售住宅项目南沙湾御苑、领南星河荣誉、中交蓝色海湾、星河山海湾，均价全部超3万/㎡。

而且南沙湾无论产业、教育、配套等都是南沙最高档次的。

产业方面有邮轮母港，发展海上贸易、高端旅游等产业；教育有华师附小、二中天元学校，私立有英东中学、修仕倍励国际学校等；配套方面有南沙游艇会、高尔夫球场、南沙大酒店、南沙花园酒店等。

对于有资金实力的购房者来说，自住或投资都是一个不错的选择，因为未来高价地项目入市，将带动板块房价行情，存在一定的上涨空间。

相比前两个板块，黄阁、明珠湾仍是处于发展中的板块。

先看看黄阁，该板块一直比较低调，一是住宅项目较少，市场声音不大，购房者关注度有所欠缺；二是黄阁规划没有大动作，只有汽车产业为人们熟知。

在这样的情况下，黄阁一直处于不温不火的状态，一直没有多大的发展。

不过，黄阁板块的发展正在不断提速，旧改项目遍地开花。

旧村项目
改造面积（公顷）
企业
东湾村
32.07
星河
坦尾村
23.09
中铁建
亭角村
14.97
保利
大井村
69.84
方圆
大塘村
70.41
时代
乌洲村
46
佳兆业

坦尾村、东湾村、大井村等多条旧村纷纷成功招商，引入中铁建、保利、方圆、星河、时代中国等知名开发商在此造城。

我们知道，旧改项目不仅能提供住宅供应量，还可以推动板块的价值提升。

保利天汇、南沙十里方圆、时代天逸、佳兆业凤鸣山四大旧改项目已面市，均价2.4万/㎡起。

相比板块内的旧盘南沙保利城、金科集美御峰，价格稍高，但差距不大。

明珠湾方面，是南沙目前规格较高的规划，起步区涉及灵山岛尖、横沥岛尖、蕉门河口片区、慧谷西区。

尽管如此，但明珠湾目前离成熟还有一段时间，为什么这样说？因为很多基建配套仍在建设中，例如地标国际金融论坛（IFF）永久会址在2019年底才动工。

图片来源：广州南沙发布

住宅方面，一手项目主要集中在灵山岛尖且选择较多，均价方面是南沙标杆，清一色3.5万/㎡以上，个别项目更站上4万/㎡。

与之隔江相望的横沥岛尖，最近也有项目传出规划消息，相信离面市的时间不远了。作为比灵山岛尖定位更高的片区，横沥岛房价水平如何也是值得关注的。

总的来说，明珠湾无论是现在，还是未来都是南沙标杆板块，而且仍有比较充足的上涨动力。

最后来总结一下，小编认为，从自住角度来看：蕉门—金洲＞南沙湾＞黄阁＞明珠湾。从投资角度来看：明珠湾＞南沙湾＞黄阁＞蕉门—金洲。

但无论还是自住，都需要注意一点，应该要以粤港澳大湾区的角度看待南沙，而非局限于广州。

原因很简单，广州市中心与南沙的物理距离是客观存在的，这也是为什么广州人嫌弃，深圳人疯狂扫货的原因。

经过2020年下半年的普涨后，南沙虽然有所上涨，但仍是房价洼地，广州购房者且买且珍惜。

【End】

房

助

手

购房咨询 | 看房咨询 | 区域解答 | 置业建议

专家答疑 | 楼盘爆料 | 加群入群 | 楼盘推荐

今

日

精

选

（点击获取相关资讯）

◎

◎

◎

◎

◎