建发入锡3年+，中式的“快与慢”

<先看看跟标题看似无关的历史背景>

2010年进入房地产行业，听到的第一个楼盘名叫：中大诺卡小镇，这个社区有威斯勒区、圣塔广场、奥兰治湾三期，俨然一座欧陆风情小镇，然而再看现在，疏于管理的草坪和绿植、荒废的荷兰风车、干涸的水池和水景，当年的欧式风情让人唏嘘。

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十年前，整个房地产市场皆是诸如融创亚美利加、绿地波士顿、凡尔赛庄园、太湖威尼斯等之类的具有西方文化气质的案名，建筑形态也多借鉴诸如托斯卡纳、巴洛克或是洛可可、维多利亚的风格，大部分人恐怕都分不了那么清楚，这是因为我们没有西方文化的历史背景，这里也没有它们生存的土壤。

也因此，许多开发商所主张的建筑风格也仅停留在形式表面，真正做文化延展的少之又少，建筑是文化的形态表现，不是文化的全部，不理解文化，仅复制形态，不是真正意义上的审美上升，是不能长久的，某种意义上讲，那些只是在国人精神世界逐渐丰富过程中的阶段审美产物。

当时，也有昙花一现的中式产品如沁园春，但那时候的中式还停留于还原江南乡村元素，未与现代都市感审美有更好的结合。（不过这类文化审美在如今反而显得稀缺且有特色，如位于长安的古庄项目。）

古庄效果图及实拍图

随后的无锡，经历了数年的行业低迷期，房企生存艰难，无心在审美文化上进行过多尝试，多以不出错的现代主义为主，出现大量以“城”、“国际”、“花园”为名字的项目，行业进入“类无意识形态”的审美时期，人居文化没有太多层次的演绎。

不过，在现代观渗透古典审美，新消费主义逐渐抬头时，市场也出现了一些不错的产品，如法式新古典玉兰花园和现代感玻璃幕墙的香樟园之类（不由得佩服老绿城）。

说实在的，地产项目的建筑外形所呈现的文化气质对一座城市的进化演绎实在太重要了，开发商实际也是很好的文化审美传播者，只是过去我们一直没有一个很清晰的导向。

好在近几年，随着中国经济在国际地位的提升，国人的“文化自信”有了大幅上升，表现在房地产便是新中式地产项目的崛起，国内众多开发商纷纷迈入中式大门，加上产品所承载的文化价值回归，中式一时间成为新豪宅的代名词。

<进入正题>

本文所指的中式或新中式产品主要是指能够复制，具有行业趋势意义的产品，如国内的桃李春风、泰禾院子、无锡的和玺等，而非一些小众的顶豪产品，比如国内的九间堂，无锡的江南玺、江南里之类。

说起中式，我们的第一反应一定是具有代表性的中式元素：园林和院子，以及如何用这些具有仪式感的中式元素展示好中华传统文化礼序及底蕴，这些在建筑形态上的文化精髓，才是文化自信的根本。

这方面，泰禾院子、绿城桃花源、桃李春风以及众多经典中式宅邸已经做了很好的示范。

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中式产品对细节的雕琢正是中国匠心的恰当诠释，雕梁画柱、廊腰缦回、檐牙高啄，一个屋檐、一个墙头、一块砖、一片瓦、一石、一水皆有故事，用不同的细节处理做不同风格韵味的呈现。

在无锡，人们对中式产品普遍入门的关键点就是：2017年10月，建发首进无锡，开发入锡后第一个项目——建发玖里湾，高潮点在经开区中式豪宅和玺。

截止目前的3年多时间里，建发已经和即将开发的项目就有7个，且全部以中式概念打造，其中两个售罄，两个在售，三个即将亮相。

建发在锡7个项目

建发上院具有标志性的门头已经初见雏形

中国人常说“慢工出细活、雕琢出珍品”，中式的匠心就在于用时间去打磨，这符合传统对精致的最好诠释，但在如今房地产普遍高周转的趋势下，开发商做产品如何坚守品质和水准，都成了两难的命题。

再看建发在无锡3年多时间7个项目的拿地和产品开发节奏，我们也产生了同样的疑问，建发中式产品是否能始终如一地坚守品质？是否都能因地制宜带给无锡人不同的惊喜感？

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无锡人说起建发，首先想到的一定是建发独具特色的大门，代表着中式礼序的大门是建发诠释中式建筑文化的第一道关，不得不说，这一座座大门从第一印象上便满足了许多有中式情怀或有身份阶层的人士在“面子”上的需求。

笔者曾几次到福建考察参观过闽系房企作品和当地的建筑文化，切实感受到闽商对于中华传统文化的传承和应用，他们善于巧妙地将传统文化和房地产产品营销做结合，以房企能够撬动的资源向民众进行文化输出，又能实现营销目的，此后几年，无锡才逐渐有了这方面的营销意识。

闽商建发来到无锡，在中式产品及营销上的创新，一定程度上给无锡以及其它房企带来了新鲜感和启发。

和玺示范区实拍

建发玖里湾示范区

建发玖里映月示范区

建发在无锡的项目示范区打造上均结合了本地传统文化，如和玺景观施法薛家花园，叠山理水，三重进制；玖里湾则以无锡寄畅园为蓝本打造“三境、九景”为主题的园林景观；泊月湾本有心借鉴东林书院，但未能如愿，最终以书院文化为承袭之本。

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近期，我们走访了几个建发在锡项目进行了实地考察。

在刚刚整盘完成交付的建发玖里湾看到，整个别墅区和原来售楼处园林景观做了衔接，销售说整个园林景观是香山帮打造，设计感还是不错的，具备中式产品的别致感和仪式感，但在细节处理上有点含糊。

可以看到刚交付的小区内草坪绿化斑驳，和不远处的百和国际花园小区外围景观相比，精致度还是相差不少的。

建发玖里映月沙盘

在玖里映月项目看到，项目示范区只称是新中式设计，未有具体沿袭无锡某种文化的诠释，从沙盘上看，项目外立面建筑仅有少许中式痕迹。

到访时，整个示范区基本处于停摆状态，销售说项目只剩几套工抵房和商铺，样板房已经拆除，后期在实体楼中再建用于交付时业主参考的样板房。

和玺和泊月湾两个项目销售也都说过，样板房因为是临时搭建，后期将拆除返为建筑用地，是否可以理解为现在客户所看到的示范区规格和氛围会在交付时有一定程度的缩小，不知现在所感受到的尊崇感是否也会打折，打下第一个问号。

另外新建在实体楼中的样板房会否为契合交付时业主参考做一番调整，和销售时期的临时样板有所区别，在此要打个第二个问号。

近期微博有爆料，建发玖里湾叠墅业主因为采光遮挡问题互撕，后面一栋下叠业主因为前面一栋上叠搭建阳光房，影响自家采光的问题而相持不下，但归根到底是楼间距问题，属于开发商规划设计和建造问题，但如今却成了业主间的针锋相对。

笔者也曾在某科项目遇到过类似情况，一个社区虽看似是一个整体，但内部不同的楼栋或位置利益点是不同的，当社区的设计规划不合理、产品质量出问题时，大家的立场和重视程度都是不同的，每一位业主都认为自己的房子要物有所值，谁都不希望自己的利益受到损伤，而在解决问题的过程中，地产和物业分属不同部门，常常会互相推脱，所以最终原本属于开发商的问题到交付后再暴露出来，往往就转变为业主矛盾。

所以奉劝所有购房者，尤其是后期要自住的，看房时一定要了解清楚项目的不利因素和各类社区场景规划，别光看到高大上华丽丽的售楼处示范区就以为这一切就是你未来所得；精装房更要看清楚样板房中实得空间的设计以及精装交付标准的用材、工艺和品牌，以后我们可以专门来一篇怎么看样板房的指导内容。

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在建发官网可以看到，其关于中式建造的核心理念为“儒门、道园、唐风、华纹”，这些元素在建发已面世的几个项目中均可见一二，但不同区域不同产品在细节打造上还是有诸多差别的。

和玺（右）和泊月湾（左）项目的拴马桩

对比和玺（左）精装，泊月湾（右）精装没有太多中式表现，这些元素在实际成本上并没有太大差别，但视觉呈现出来的装标却会有差别，并直接反映在房价上

值得一提的是，中式产品最重要的院子元素在建发的项目中表现十分薄弱，我们在唯一拥有联排产品的建发玖里湾已交付社区中看到，大部分别墅的院子都十分小，而且基本做不到前后院。

再说说服务，中式讲究的归家礼序一定不只是形式上的表现，它融合了几千年中华历史文化的精神内核，礼制反应的应该是修养与品位，但我们在建发无锡最高端系的和玺项目，销售讲说辞语速1.5倍，快进式带我们参观完了示范区，一股形式主义走过场的感受；也有网友向我们抱怨，和闺蜜去看房，遭和玺销售冷眼，如此这般。

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文化一方面是彰显开发企业产品精神的重要部分，另一方面又会成为营销的手柄，现在的项目售楼处要么创意时尚，要么科技智能，要么像建发这种有浓厚的文化气息，走进尊贵厚重的大门，我们的身份似乎也得到了升华。

中式的崛起，确实让我们看到人居文化及审美的提升，建发的几个项目给所在区域确实也提供了差异化的产品选择，但房子最本质的属性还是住，即使投资也离不开有关居住价值的综合因素来判断增值空间。

不同区域人群对于住的诉求是不同的，选择经开区和惠山区，选择梁溪区和新吴区的客户在诉求上一定是有差异的，价格因素在其中很关键，而中式产品相较其他产品的溢价对于购房者来说是否合理和可接受，在此需要打第三个问号。

对于购房者来说，看房买房，需要理性的判断和谨慎的思考，要看到房子本身的居住诉求，看清楚这层包装纸之下，买房的本质是什么？究竟什么才是真正的高端人居产品？

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据统计，2020年全年，无锡涉宅地块共成交49幅，总成交金额约733.71亿元，总成交面积约328.67万方。其中建发是拿地数量和金额最大的开发商，三幅地总金额81.83亿，拿地面积共计293062.5平方米，作为国企，有这样的财力也无可厚非。

10月22日《投资者网》发文：《建发国际连踩"两道红线" 高扩张下盈利低走负债高企》，建发国际是建发房地产集团有限公司控股的香港主板上市公司，企查查上可以查到，无锡建发的项目股东最终追溯均为注册地为香港的利百控股有限公司。

2020年末，易居CEO丁祖昱评楼市年度发布会上发布了一项惊人的数据：2020房企债务违约金额同比增289%，从公布的有限名单中可以看到，同为闽企出身的三盛在列；在讲到房企质量问题时，说到：“最好的产品是售楼处”，这句话的背后意味深长。

圆桌派曾有一期话题《匠人》，匠就是不停重复做一件事情，像日本早乙女哲哉，一生做了3000万个天妇罗，关键在于是越做越好。

在房地产行业高周转的形势下，要求一家开发商有如此匠心精神，可能性微乎其微，毕竟泰禾“莫让罗马小镇挤走中国乡愁”的情怀也终究抵不过 “高负债、高杠杆、高周转”的地产广场舞路线。

不过，这种可能性也并非为0。

本文没有观点，也没有结论，各位看官自有明断。