在为房企设定“三道红线”之后，央行在2020年的最后一天，再次出招。12月31日下午，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
它的主要内容，就是给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”。第一道红线是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红线是“个人住房贷款占比”，也就是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。
至于“两道红线”的具体数值，不同规模的银行不尽相同。央行、银保监会把银行分为了5档。
也就是说，7大国有银行的贷款比例最高，“房地产贷款占比”可以达到总贷款的40%，“个人住房贷款占比”可以达到总贷款的32.5%。接下来依次是中型银行、小型银行、县域银行和村镇银行。到了村镇银行这一档，“房地产贷款占比”只有12.5%，“个人住房贷款占比”只有7.5%。而超过上述规定数值，就会视为“踩到红线”。
对于“踩红线”的银行，要求必须限期整改。值得注意的是，央行还进一步明确：为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
此前发布的“三道红线”是在资金需求端的管理，针对的是房，而此次的“两道红线”则是在资金供给端的收紧，针对的主要是银行。实施差异化管理，也就意味着，以往小银行通过更灵活的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理，将更加严格。
这是为了防范银行的风险。众所周知，房贷尤其是个人房贷，是银行的优质业务，违约率极低。央行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元, 同比增长 12.8%，比上季末低0.3%，连续26个月回落；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8个百分点。
根据国盛证券研究所对各家银行房地产相关贷款占比的数据整理，从房地产贷款合计占比看，在第一档中，建设银行和中国银行占比为41.72%和50.01%，需要压降1.7%和10%；第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%；第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。从数据看，档次越后，需要压降的比例越多。
各银行对房地产类的贷款非常依赖，占比平均在30%到35%左右，部分小银行可能畸高，而且客户非常集中。人口流失或者人口增长缓慢的中小城市，楼市上涨动力不足，成交清淡。一旦有房企倒闭，可能把一家中小银行拉下水。控制银行的房贷比例，一方面确实限制了银行的正常业务，但另一方面，也降低了一部分银行的风险。
这对于房地产行业来说，肯定是一个利空。至于利空有多大，还得看监管层执行新规的力度。因为房地产行业太过庞大，对当前稳增长、保就业影响巨大，事关全局，所以，这个政策主要目的是：立足长远，给房地产行业套上紧箍咒，而不是将它彻底打垮。
贝壳研究院分析称：“这是重要的方向转变，也就是今后金融信贷政策不鼓励开发销售，而是会鼓励开发持有，引导开发商从高周转、高杠杆模式转向长期经营模式。”。
而且央行也放话表示：“人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”接着还提到：“个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。”
不过，通过“两道红线、三道红线”可以看出，未来房地产贷款的蛋糕，会进一步向国有大银行集中。而开发商这边，国有房企的市场份额占比，也将不断增加。
这很可能是，未来楼市的大趋势。
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