央行突发新政：2021年，你的贷款额度被限制了！

　2020年最后一天，就在大家不是准备出门，就是在出门的路上时，央妈出人意料地放“大招”。

　　12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

　　《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

　　通知自2021年1月1日起实施，即明日开始实施。

　　如果说此前的“三道红线”是在资金需求端的管理，而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。

　　首先，央行从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行了限制，见下图：

　　对于不同规模的银行房地产贷款比例，央行的规定如下：

　　可以看出，政策对于小型银行的限制较高。

　　另外，在以上五档基础上，央行也做出了“因城施策”的调整，政策规定，可以结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以通知规定的第三档、第四档、第五档要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，确定管理要求。

　　对此，上海易居房地产研究院总监严跃进表示，在过去一段时间里，市场上默认的房地产贷款比例是不能超过30%，但是并未强制，也没有所谓的分档观念。新规定允许在各自基准的标准上进行微调，政策更加灵活，有助于更加有序地推进下去。

　　对于过去超出管理要求程度不同的机构和个人，政策也留出了不同的缓冲期。

　　具体是，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年。

　　超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

　　另外，政策规定，房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。

　　对于央行此次出台政策，有市场人士认为是“银行版”三道红线。

　　贝壳研究院认为，政策出台的大背景是“实施好房地产金融审慎管理制度”。

　　自8月20日央行与住建部召开座谈会后，所谓“三道红线”的讨论与应对已经对房企产生了实质影响，根据贝壳研究院统计，参会房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行实质调整。

　　贝壳研究首席市场分析师许小乐表示，此次央行出台的新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。

　　政策出台原因是，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。

　　此次办法按照分类分级的原则来设定比例，考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素。

　　从银行分类比例看，规模越小，房地产贷款的比例限制越低，对大型银行相对比较宽松。通知指出，未来还会根据银行金融机构的风险表现，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

　　许小乐预计，政策对于短期市场不会造成大的影响。

　　第一，设置的额度比例与今年的情况基本符合。文件要求，大型银行房地产贷款大概占比40%左右，个人住房贷款占比控制在32.5%左右；中型银行房地产贷款占比不超过27.5%，个人房贷不超过20%。

　　截至今年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限值。

　　从实际经验上看，大中型银行是我国房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合今年的情况，意味着明年市场投放的额度总量不会有明显的变化，可能大中小银行之间的结构会发生一定的变化。

　　第二，根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。

　　值得一提的是，近期央行对货币政策接连表态，此次政策的出台也是此前一系列高层表态的进一步落地。

　　11月，央行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》再次强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。银保监会主席郭树清也表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

　　12月25日，中国人民银行货币政策委员会召开2020年第四季度例会，会议强调，引导企业和金融机构坚持“风险中性”理念，稳定市场预期，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。处理好恢复经济和防范风险关系，守住不发生系统性金融风险的底线。