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央行突发新政:2021年,你的贷款额度被限制了!

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  2020年最后一天,就在大家不是准备出门,就是在出门的路上时,央妈出人意料地放“大招”。

  12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

  通知自2021年1月1日起实施,即明日开始实施。

  如果说此前的“三道红线”是在资金需求端的管理,而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。

  首先,央行从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行了限制,见下图:



  对于不同规模的银行房地产贷款比例,央行的规定如下:


  可以看出,政策对于小型银行的限制较高。

  另外,在以上五档基础上,央行也做出了“因城施策”的调整,政策规定,可以结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点,以通知规定的第三档、第四档、第五档要求为基准,在增减2.5个百分点的范围内,确定管理要求。

  对此,上海易居房地产研究院总监严跃进表示,在过去一段时间里,市场上默认的房地产贷款比例是不能超过30%,但是并未强制,也没有所谓的分档观念。新规定允许在各自基准的标准上进行微调,政策更加灵活,有助于更加有序地推进下去。

  对于过去超出管理要求程度不同的机构和个人,政策也留出了不同的缓冲期。

  具体是,2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年。

  超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

  另外,政策规定,房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构,须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案,明确向管理要求边际收敛的具体举措。

  对于央行此次出台政策,有市场人士认为是“银行版”三道红线。

  贝壳研究院认为,政策出台的大背景是“实施好房地产金融审慎管理制度”。

  自8月20日央行与住建部召开座谈会后,所谓“三道红线”的讨论与应对已经对房企产生了实质影响,根据贝壳研究院统计,参会房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行实质调整。

  贝壳研究首席市场分析师许小乐表示,此次央行出台的新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制,是房地产市场长效机制的手段之一,主要目的是为了降低和防范房地产金融风险,推动房地产与金融与实体经济平衡发展。

  政策出台原因是,过去一段时间,金融信贷中涉及房地产的比例较高,不仅增加了企业和居民的杠杆水平,也挤占了社会信贷资源,不利于构建国内大循环。

  此次办法按照分类分级的原则来设定比例,考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素。

  从银行分类比例看,规模越小,房地产贷款的比例限制越低,对大型银行相对比较宽松。通知指出,未来还会根据银行金融机构的风险表现,适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

  许小乐预计,政策对于短期市场不会造成大的影响。

  第一,设置的额度比例与今年的情况基本符合。文件要求,大型银行房地产贷款大概占比40%左右,个人住房贷款占比控制在32.5%左右;中型银行房地产贷款占比不超过27.5%,个人房贷不超过20%。

  截至今年三季度末,商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%,个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%,平均水平低于管理目标限值。

  从实际经验上看,大中型银行是我国房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合今年的情况,意味着明年市场投放的额度总量不会有明显的变化,可能大中小银行之间的结构会发生一定的变化。

  第二,根据年末银行的实际情况设定了过渡期,超出管理要求越高的,过渡期时间越长,让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整,避免过大变动。

  值得一提的是,近期央行对货币政策接连表态,此次政策的出台也是此前一系列高层表态的进一步落地。

  11月,央行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》再次强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。银保监会主席郭树清也表示,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。

  12月25日,中国人民银行货币政策委员会召开2020年第四季度例会,会议强调,引导企业和金融机构坚持“风险中性”理念,稳定市场预期,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。处理好恢复经济和防范风险关系,守住不发生系统性金融风险的底线。

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