北京楼市现状：房价平稳缓涨期，刚需的好机会

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐请赐教！我婚前已商业贷款购买了房山长阳的两居，现在想置换，购买后以出租为主。如果卖掉该房产能凑齐子弹340首付，月供2w。现在有几个问题想请教：1.如果再购买是不是算二套，以现在我们的经济情况，最大能够买多少钱的房产？2.如果想购买首城国际2居800w左右有戏吗，应该怎么操作？3.如果800w左右房产有戏，费心能再推荐几个保值、兼顾学区的房产供选择吗？4.长阳房子明年七月满五唯一，现在卖还是明年七月卖？现在虽然不如满五唯一合适，但是如果置换，怕到时候更换地涨幅更多，成本无形更大，想听听您的建议。真心感谢房姐，费心了

　　回答：你好，感谢付费！ 置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。 卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 先收定金和首付，可以配合下家满五过户。操作连环单，你也跟业主协商交易周期。 首城国际还不错，富力城、乐城国际也可以。 负债率尽量控制在70%以内。

　　提问：房姐你好，丈夫京籍，我非京籍，目前居住及孩子落户双榆树，房户主是孩子的太奶。我父母想用我的指标买房，预算800（可浮动），比较注重居住环境，近几年不住先出租，等父母年龄大了搬过来。准备买房后把老公和孩子的户口迁到房子上，保证第一顺位，这种1911后的第一顺位是不是比目前房户主太奶的情况入学时能好一点？目前初步考虑双榆树东里、太阳园、世纪城晨月园，请问这几个小区从学区、居住、以后租售情况对比，哪个更值得入手？或者有没有双榆树周围其他小区推荐？

　　回答：1. 当然是孩子的父母顺位更靠前 2. 太阳园的房子好多临S2，比较吵，另外太阳园还有回迁房，所以太阳园要挑选下。世纪城晨月园貌似回迁房，居住体验一般。排序上 太阳园>双榆树东里>世纪城晨月园。双榆树板块整体租金都还不错，差别并不大。

　　提问：房姐您好！昨天跟您咨询，您建议看罗马花园和千鹤家园，那么什么价位算比较合适呢？另外，关于溢价的问题，我觉得如果某个区域溢价是因为楼盘品质好，环境好，而不是学区这样的因素，是不是也可以投？未来应该也会比较确定能够上涨，只是性价比也许没有不溢价的高。不知道我的理解是不是对。

　　回答：主要淘6以内的 品质盘也可以投资，不过你需要了解它的特性，才能知道买卖时机 一个楼盘的品质和环境随着时间推移会急剧下降，比如你购买品质溢价20%的标的，5-10年后，与当年周边非品质盘的价位可能非常接近，意味着你的投资已经为此付出了20%的成本。 在房价上涨中品质盘多为先驱领涨，其它盘随后跟涨，所以品质盘最佳卖出时机在每一轮上涨结束后，在品质并未贬值时套现离场

　　提问：房姐你好，首次提问。 【个人情况说明】：京籍，金融街上班，目前住西城老破小学区房，父母住丰台改善。我目前还是首套，预算900-1000，想购置中海天钻（石景山 单价7.6-7.8）。由于单位有一些住房补贴，大约一个月1万，只有购房才能使用，故产生买房想法。 【问题】:请问房姐，我这种改善型需求，中海天钻适合么？我知道新房的投资价值很低，溢价太高。石景山古城区域未来发展您怎么看？如果自住是否可以？未来孩子上学可否用父母的学区房名额？其他区域是否有推荐（去金融街上班方便的区域）？ 以上，感谢。

　　回答：石景山主要缺乏产业支撑，自从首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竞房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，如果不能成为一个产住结合的板块，也不会有多大的升值潜力，更多是承接溢出需求的人群，自住角度是可以入的。 用老人的名义，上学是完全没有保证的，肯定被调剂。

　　提问：房姐好，跟您学习收益颇多。 再请教一下。 1、天通苑东二、东三区平层眼睛复式265平，东一八大金刚高层230平大四居。价钱650—700万，哪个更好一些？以后卖出是否难度较大？为什么？ 2、我看回龙观龙腾苑五区、龙兴园北区、通达园等2002年左右的老小区，也有不少顶层复式，并且单价也在2800元左右。那和天通苑板楼顶复的情况是不是就类似？以后是否也存在价涨不起来也卖不出去呢？ 3、您推荐东二、东三顶复，是因为单价低和17号线，那么北三也有单价低的顶复，且13号线东三路站就在北区，交通优势和东区也一样，并且北三区环境和楼龄（较新）都比东三要好一些，同样条件价格，北三是否更值得入手

　　回答：东二、东三相对环境和房屋品质好于东一区，超过650的标的流动性影响较大，和位置与人员结构有关 回龙观一些顶复也是可以淘的，这种在楼市属于鬼牌，面积大流动一定会低，需要以时间来磨平，这才能产生利润。所以大面积投资必须持有时间足够长，耐得住寂寞等的了机会 北区有性价比高的标的也可以入，只是相对东区量少

　　提问：房姐好，新人首问，目前手头子弹200，sfsd，预计两年后要孩子。看完精华帖，收获很大，本来一直根据您的意见，考虑自住加投资的需求在朝青看，但是有朋友建议综合考虑学区，一是置换难度大，二是全款抵押政策收紧，目前深圳已经全面叫停，不知道以后北京政策会如何。现在很纠结，想咨询您的意见，现在需不需要考虑学区，如果暂时可以不考虑，有哪些小区未来升值空间大，置换方便，如果能考虑学区一步到位的话，有哪些小区可以推荐，谢谢！

　　回答：你好，至少8年后才会用上学区，现在入手太早，建议先关注自住和升值空间。 深圳的抵押政策已经偷偷放开，不用过分担心。 子弹200，建议看看 国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园，常营看下 柏林爱乐、苹果派、万象新天

　　提问：房姐您好！家人在亦庄上班，请问关于亦庄的房子，是选择核心区比如林肯公园（配套成熟，交通方便）还是西区比如金茂悦之类（交通不太方便，配套待完善）的更好呢？总价500-600万，兼顾学区孩子上学，谢谢您了！

　　回答：林肯公园是亦庄标杆，价格也是标杆。 另外一个问题是商住，商住是不买的。 林肯公园价格高企，一个原因是区域内的品质稀缺产生额外价值，另一个原因在于总价不算很高，对于中产人群也足够消费。 亦庄金茂悦排除，回避。 总价500-600万，可以优先选择青年路，常营，望京等区域。

　　提问：房姐您好: 有首贷资格，目前住在西坝河东里老人的房子里，孩子明年上小学，手里有200多万，想买一套学区房，在考虑芍药居北里人朝学区，或者新纪家园中学也可以上人朝，也想过西城区买，只是不太想离开熟悉的区域，还请房姐给个建议，买哪里好，什么时间出手好？谢谢，盼复哦。

　　回答：200+首付主要淘500-600的标的 芍药居北里>新纪家园 新纪家园由于周边高价学区盘带动，价格偏高，基本只能看一居，芍药居北里相对好点，可以淘到一些紧凑两居。有合适的即可入手不用等

　　提问：美丽的房姐你好！新人首问，盼回答。本人非京户，已有满5年社保，目前手里子弹300-350，想在明年2021年年底之前，在望京及其外延区域购置首套自住房产。因之前已经有过异地贷款记录，且本人对居住品质的要求较高，正在研究以 垫款+JY贷 的方式，淘一淘800万左右的次新。目前单身，所以一居两居三居皆可（偏好两居）。核心的三个诉求：一是房屋和物业的居住品质，二是保值（预期每年5%以上涨幅）、以及过几年之后的出手难度，三是最好不要离地铁太远。 想跟您咨询： 1. 此思路是否可行？如果希望买到想要的房子，是否还需要加预算？ 2. 在上述望京及其外延区域有什么合适的楼盘推荐？ 3. 在京东北角方向还有什么其他合适的区域&楼盘？（其他区域不太熟，北苑？东坝？亚运村？） 感谢！

　　回答：你好，总价800左右，建议买望京板块内选择，推荐： 北纬40度，澳洲康都，利泽西园，宝星园，大西洋新城，季景沁园，上京新航线 新北苑也还不错，纯论档次，基本是新北苑润泽公馆、花语城、悦溪、福熙大道这几个总体算一个档次，各有千秋，每个人也有各自喜好；世华泊郡和国际城算一个档次，但国际城位置好户型小更优势一些。 东坝推荐看奥园和常青藤 亚运村学区溢价比较多，不太推荐

　　提问：房姐您好！新人首问，置换房子，请您指点，费心了！京籍家庭现有（1）西城70年代公房2室1厅楼层朝向均好，学区好（2）海淀牡丹园新世纪初公房塔楼东北3室1厅 （3）天通西苑一区电梯顶复两百大几十米 （4）朝阳和平街70年代公房半地下3室1厅 想一换一尽量少添些，总价在一千左右最好。当前目标（1）京师园小三居 （2）罗马花园唯一周正的180平米左右3室1厅 （3）新荣家园140多周正3室1厅（东北，西北） 置换的话，前3套您看用哪套置换更合理以及3套目标房源哪套更合适，麻烦您给点评一下并给个排序。或我所关注地区您有什么推荐，要求近地铁。谢谢啦！ （另：和平街半地下您说是找机会出手，还是暂且收着租金。不知今后能否有动迁或重建的希望） 盼尽快回复，多谢！

　　回答：优先置换学区房，学区摊薄是大势，我们要不逆势而行。目标房源 优先推荐罗马花园，这是一个低单价的老破大，投资角度可以长持，用时间换价格。 和平街的半地下找机会出掉 这个类型涨幅普遍不行，除非租金不错。长持你要考虑机会成本

　　以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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