北京海淀：金地格林暴力强占物业

近期，记者接到群众举报，海淀区中关村发生一起暴力抢夺他人物业区域和资产、损害业主利益的事件。一家新物业公司派出400名保安和人员暴力强占了韦伯时代中心大厦物业区域和人防工程。在赶走老物业公司之后，新来的物业却对140位业主（总人数一半）的合法地位不予承认；强占业主的仓库；将业主们的合法地下库房全部断电；要求对所有业主的水表、电表清零，业主已经缴纳的电费、水费不予负责；并且要求所有拥有合法产权车位的业主车辆、所有拥有租赁使用权的车辆，重新缴费、重新办理手续，否则不让车辆出入。

实施该强占行为的主体是北京金地格林物业管理有限公司，该公司是深圳市金地物业管理有限公司的全资子公司，而金地物业则是上市公司金地集团的子公司。消息人士透露，近期北京金地格林物业正在谋划上市行动。为了达到上市要求，金地格林已经采取各种方式收购了一批物业小区。而韦伯时代中心大厦和临近的韦伯豪家园属于高端小区物业，也是其觊觎已久的地段。

北京金地格林物业公司实施暴力强占行为的依据是2019年6月成立的韦伯时代中心大厦业主委员会，以及该业委会做出的解聘原有物业北京国豪物业、更换新物业北京金地格林物业的决议。郭敬海是该业委会主任。

目前韦伯时代中心大厦郭敬海业委会诉北京国豪的物业服务合同纠纷案件，正在海淀区审判机构审理阶段，审判机构并未做出正式判决。那么在审判机构还未宣判之时，为什么北京金地格林物业会选择暴力强占方式将老物业赶走？业主委员会选出的新物业公司本应该充分代表业主们的利益，为何又会做出严重危害业主利益的事情。背后原因何在？记者对此进行了深入调查，为您还原事件的来龙去脉。

事件经过

2020年12月6日上午9点至7日凌晨1点，20多辆“金杯车”，拉来约300名身穿制服的保安和100名左右的人员，冲进韦伯时代中心大厦。最初，围观群众都以为这是海淀区组织的一场大型抓捕活动。但是随后发生的事情却出乎所有人意料，这些人采用暴力手法将韦伯时代中心大厦的原有物业区域，包括两个高压配电室、中控室、水泵房、办公室等物业区域，采用铁棍打砸、电锯切割、强行撬锁等手段进行强行占领。对阻止他们行为的老物业员工进行围攻。

占领韦伯时代中心大厦物业区域

打砸、强占的的暴力行为持续了15个小时。在没有行政机关出具的法律文件、法律手续的情况下，强行占领，赶走了已经在此合法经营17年的北京国豪物业管理有限公司，强占了韦伯时代中心大厦物业区域，及人防工程。

撬门现场

被打落在地的电机机房监控设备

国豪物业是韦伯时代中心大厦人防工程的投资人。按照人防工程相关法规规定，“谁投资，谁受益”。国豪物业拥有该人防工程的投资权、使用权、管理权、收益权。人防部门也已经连续多年给北京国豪物业颁发合法手续。

北京金地格林物业占领韦伯时代中心大厦物业区、人防工程及其车库后，在没有法律手续的情况下，颁布通知，要求所有拥有合法产权车位的业主车辆、所有拥有租赁使用权的车辆，重新缴费、重新办理手续，否则不让车辆出入。此举引发了业主们的骚动。

12月11日，暴力事件再次发生，北京金地格林派出上百人，聚集在地下室，驱赶住在地下室的国豪物业员工。其中居住了30多位保安和保洁人员。12月7日，该处房屋已经被断电。国豪物业介绍该地下室房屋为其合法购买的财产，拥有图纸等合法手续，并且已经将图纸提交给审判机构。国豪物业负责人想要赶到地下室，却被阻拦，无法进入。

而在此前后，多位业主的库房也受到威胁。其中一处库房被占领，且所有地下库房都被断电断水。这些库房都是公摊面积之外的，拥有合法的购买合同。按照相关法规，都属于业主合法财产。

与此同时，北京金地格林物业要求所有业主将电表、水表清零。重新计算电费、水费。业主已经缴纳的电费、水费不予负责。让业主们去找北京国豪物业。有些业主表示，自己刚存了几千度电，损失惨重。

而国豪物业则表示，目前韦伯时代中心大厦的物业还没有交接。整个大厦的用电费用都是国豪物业在交付，金地格林将业主电表清零后，又将国豪物业缴纳的电费销售给业主，此举涉嫌违法。

业委会的成立，及其解聘原有物业改选新物业决议未达到法律强制规定要求

业主委员会选出的新物业公司本应该充分代表业主们的利益，为何又会做出严重危害业主利益的事情。在深入调查后，记者发现与金地格林站在一起的业委会存在重大问题。

国家法律法规强制规定，业主委员会的成立、解聘原有物业更换新物业需要同时达到业主人数过半和面积过半这两个强制要求。记者深入调查后发现了一个重大瑕疵，郭敬海任主任的韦伯时代中心大厦业主委员会未能达到这两个强制要求。

韦伯时代物业区域共有316位业主，而郭敬海业委会在成立时给紫竹院街道提供的报备材料显示业主总人数为176人，差了140人，差距巨大。郭敬海业委会成立时收集到赞成票130张，解聘原有物业更换新物业收集到赞成票109张，均未达到法规强制规定的业主人数过半要求。

韦伯时代中心大厦总面积12.69万平方米，而郭敬海业委会成立、解聘原有物业更换新物业组织的两次投票总面积只有3万平方米，均未达到国家法规强制规定的面积过半要求。2019年6月郭敬海通过段俐霞曾给人民教育出版社班子成员郭戈行贿“万宝龙金笔”，该案中纪委已立案调查。人教社投了一张赞成票，投票代表的建筑面积为48200㎡。中纪委调查郭戈受贿立案后，人教社在本案第一次开庭时，主动声称其具备自有物业管理企业，且在海淀区住建委有备案。所以人教社48200平方米的建筑面积的投票，属于不合法选票。

据此，一些业主认为，韦伯时代业委会成立时，并未达到法律规定的业主人数和面积双过半强制要求。业委会解聘原有物业更换新物业时，也未达到此强制要求。一些业主表示该业委会是非法的，不能代表他们的利益，其改选物业的决议也是违法的。

这两次涉嫌非法的投票和决议，获得了紫竹院街道办的承认。自从该案开庭之后，有100多位业主给紫竹院街道办等相关部门反映业委会不合法律规定的情况，不过还未得到妥善处理。

该案正在法庭审理期间，韦伯时代业委会却同北京金地格林实施暴力抢夺他人物业区域和财产，侵害许多业主的合法权益。这是对“平安中国、法治中国”的践踏。

业委会不承认业主身份

一些业主表示。郭敬海担任主任的业委会，不仅是在街道办的备案文件的大名单中遗漏了至少140名业主，把这些业主打入另册；不仅是在实际行动中，配合北京金地格林公司，危害业主们的利益；该业委会在法庭上甚而不承认这些业主的身份。

在第二次庭审时，国豪物业提交了99份已经签订了购买合同，但是未取得产权证的业主名单。而业委会在控辩中却认为，只要没有产权证的业主，他们都不承认其是业主。

根据《最高人民审判机构关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

又根据《北京市物业管理条例》第二十五条房屋的所有权人为业主。公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。本条例所称业主还包括：(一)尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

以上法律规定清楚的表明，已经签订了合法购买合同的业主，即使还未办理产权证，也是合法的业主。而业委会却不承认他们的合法业主身份。

一个不符合法律规定的业委会，一个不能充分代表业主利益的业委会，在法庭还在审理、未宣判之时，就联合一家物业公司，采取暴力强占措施，强占合法物业区和资产，侵害许多业主的合法权益。当下，在全国各地都在大力整治社会环境，整顿执法司法环境，扫黑除恶，建设“平安中国、法治中国”之际，在这样的大背景下却发生如此涉嫌违法事件，实属不应。

事件延伸背景：北京金地格林卷入韦伯豪家园物业服务纠纷

一些业主在接受采访时表示，北京金地格林同时卷入了北京国豪物业的另外一处物业服务区域韦伯豪家园的纠纷。国豪物业是韦伯豪家园车库的物业提供商，另外国豪物业拥有韦伯豪家园人防工程的投资权、使用权、管理权、收益权。

韦伯豪家园业委会于2018年8月成立，段俐霞任主任。2020年9月30日，该业委会贴出公告，要对老的物业区域和新的物业区域进行业主投票，决定一系列事宜，包括选择北京金地格林物业作为其物业服务提供方。随后开始投票。

但是从投票时，就有多位业主举报，韦伯豪家园段俐霞业委会改选金地格林的决议是非法的。

段俐霞业委会选择北京金地格林物业的决议涉嫌非法

段俐霞业委会最初成立时在紫竹院街道的备案材料显示，该业委会范围是韦伯豪家园1至6号楼、“普通住宅”。并不包含7号、8号、9号、幼儿园、供电楼、超市发、工商银行、2号楼底商、地下停车场240个产权车位等其他7栋建筑。1至6号楼的原有物业方为海房物业管理有限公司，合同将于2020年12月30日到期。

2020年9月30日段俐霞业委会张贴《公告》，要求召开1~至6号楼普通住宅业主，及另外7栋楼宇及地下停车场的“全体业主大会”。这个“大会”本身就是违法的，其随后的投票及选择金地格林物业的决议也是违法的。因为该“全体业主大会”擅自扩大了该业委会和物业服务区的范围。按照国家法律规定，属于重大变更，需要重新选举业委会。但是在未重新选举业委会的前提下，该业委会却做出决议，选择北京金地格林为韦伯豪家园整个区域的物业提供商，并在紫竹院街道办进行了备案。此举涉嫌非法。

一些业主向记者反映，10月19日至11月11日投票期间，段俐霞每天用3个小时将投票箱提回段俐霞自己家中，投假票。每天拆开票箱，如查到反对票，就在该业主家的门上贴条，并打电话谩骂、威胁。许多业主曾向北京12345市民热线投诉该行为。不过最终该投票还是被宣布“有效”。

韦伯豪家园的段俐霞业委会和韦伯时代中心大厦的郭敬海业委会是同一拨人

一些业主还向记者反映，韦伯豪家园的段俐霞业委会和韦伯时代中心大厦的郭敬海业委会其实是同一拨人。从2018年，郭敬海、段俐霞等人就预谋抢夺国豪物业的两处物业区域，韦伯时代中心大厦及人防工程，韦伯豪家园人防工程及地下车库。

2018年8月，段俐霞与田兆峰首先成立了韦伯豪家园业主委员会。随后他们鼓动郭敬海于2019年6月成立了韦伯时代中心大厦业委会。两个业委会都选择了北京金地格林作为其物业提供商。田兆峰是韦伯豪家园业委会的副主任。而与田兆峰关系异常亲密的郭敬海则是韦伯时代中心大厦的业委会主任。郭敬海与田兆峰共同购买了韦伯豪家园的车位。

2018年8月起长达半年多，他们就开始造舆论。段俐霞在500人的业主微信群造谣污蔑国豪物业负责人，已经60岁的胡泊女士。2019年6月25日又恶意举报胡泊涉黑，后海淀分局查无实据，既没有立案，也没有找胡泊做笔录。

韦伯时代中心大厦和韦伯豪家园都是高端小区，居住的主要是高级知识分子。知识分子大都比较文雅，不爱惹事。段俐霞、许越等人在业主微信群内肆意攻击谩骂，俨然太上皇。有位居住在韦伯豪的著名高校校长就说：“如果段俐霞用谩骂胡泊的方式对待我，我可能就受不了过去了（死掉了）。”

摘自：法制快讯