广州院子：山旮旯里的豪宅，心动且纠结

　　前不久去了一趟增城，看了看高端住宅产品——广州院子。虽然院子系产品在房产界已是声名远播，但可能很多人都不一定知道它的存在，即便知道，也不在其购房考虑范围内，毕竟是“山旮旯里的豪宅”，为什么这么说呢？先看看其航拍视频~

　　

　　广州院子占地面积约700000平方米，建筑面积约1830000平方米。其主要以叠墅为主，也有高层住宅系列。目前在售的是叠墅，均为毛坯交楼。

　　容积率为2.1，绿化率30%，总户数共计8686户，停车位共15344个，物业为知名的金钥匙物业。

　　（广州院子销售部）

　　开发商为世茂、泰禾开发商。

　　泰禾目前债台高筑，面临着破产清算的危机。许多地方泰禾的房地产项目都被世茂接手，现在的广州院子，叫做“世茂·泰禾”广州院子。世茂在前，泰禾在后。

　　泰禾这家房企为什么会转手，想看泰禾内幕的可以看这篇推文：院子“大师”泰禾：上岸？还是沉船？这是一个问题

　　2019年5月17日，泰禾集团股份有限公司发布公告，宣布转让三个项目的股权予世茂房地产控股有限公司。其中广州院子就是其一。

　　（图来自企查查）

　　根据现在的这个工商登记资料查询，它的终极股东是泰禾集团持有的，但是股权被质押给浙江一家信托公司了，所以股权应该是过不了户的，在这种情况下，可以认为泰禾与世茂的合作，是通过非股权的方式进行的。

　　在阳光家缘里也已经能查到广州院子的预售证：

　　（图来自阳光家缘）

　　广州院子位于增城区增江街道大埔围村。本身位于增城就已经属于在广州比较偏的地方，增江街道大埔围村更是偏上加偏。

　　（图来自百度地图）

　　可以从图上直观看到，广州院子离天河区比离东莞市还要远。自驾开车前往珠江新城需要一个半小时以上，坐地铁需要近三个小时，其中还需要坐公交接驳。

　　广州高举东进的大旗，黄埔区作为利好承接者，发展十分迅速。而增城，比黄埔更“东”。

　　广州东具体指的就是黄埔、增城区域，而黄埔的发展前景比增城更有优势。就连楼盘销售都打着“可以黄埔，何必增城”的口号，可见，同是广州东，黄埔的发展是远快于增城的。

　　（图来自微博用户）

　　而目前增城几个板块的发展，其中比较有发展前景的就是新塘TOD（永和）、区府附近荔湖新城、还有中新朱村一带的科教城。

　　尤其是中新朱村一带有地铁21号线，附近有大量的楼盘供应，已经有部分刚需购房者选择在这买房。

　　随着黄埔的发展，增城区21号线沿线区域楼盘未来将会有更多人选择在此买房。具体可见这篇文章：增城西部置业热地：黄埔上班族的“睡城”？

　　（图来自网络）

　　但广州院子不在这几个有发展前景的区域里，它虽然位于荔城板块，但是荔城板块的范围很大，从广州院子到荔城中心城区，自驾需要半小时，坐公交则需要一小时以上。

　　（图来自世茂泰禾广州院子）

　　这张宣传图的“干货”其实并不多。因为广州院子的选址就是一个三不沾，不沾政策规划、不沾地铁、不沾区府。之前还能吹一吹离正果机场近，“一步接轨国际”，现在正果机场已无消息，广州院子更是显得“孤立无援”。

　　虽然广州有着东进的政策，但也是黄埔近水楼台先得月，增城怕是只能往后稍稍了，增城发展的大方向也是沿着21号线自西向东。在没有新的政策规划出来之前，广州院子只能“独立行走”。

　　商业配套：

　　项目有商业街，实地踩盘拍摄见下图，可以看到，渺无人迹，商业氛围根本谈不上。不过这也可以理解，毕竟一期都还未交楼。

　　（商业街实拍）

　　听销售介绍，项目还有自带的室内泳池（已开放）、星光老年之家、紫禁书院（已开发），后期还会有电影院等。

　　周边比较大的商圈有增城东汇城、增城万达广场等。自驾过去大约要半小时，公交的话则需要一个小时以上。

　　商业配套将主要依赖项目自建的配套，毕竟周围比较大的商圈还是相对较远的。

　　目前来看，周边区域人烟稀少，商业氛围比较薄弱。如果广州院子能把那条商业街“国风里”做成一个网红景点，往旅游点的方向发展，或许能带动周边的商业发展。单纯依靠自身的人气，其商业成熟显然会比较缓慢。

　　教育配套：

　　2020年7月6日，广州院子引进了华南师范大学附属增江学校（中、小学），属于九年一贯制公立学校。其官方信息显示共规划54个班，小学36班，初中18班。除此之外，项目附近还有在建的公立幼儿园，共24个班。

　　（图来自世茂泰禾广州院子）

　　广州院子共8686户，按照幼儿园一个班30人左右，中小学一个班45人左右，其能提供的学位大概为3200个。后期入住率高的话，学位可能不太足够。

　　医疗配套：

　　增城只有一家三甲医院，广州市增城区人民医院。广州院子距其有9.3公里，自驾开车需要20分钟左右。

　　附近其他的医院、药店等比较稀缺。

　　交通：

　　主要依靠自驾，且去市区主要依赖广汕公路。不过这条公路似乎已经有了拥堵的迹象，后期如果广州院子入住率高，这条路则大概率会较拥堵。

　　附近有一个公交站，站名就叫泰禾广州院子，可以通过坐公交接驳21号线。

　　参考价格：270万-420万/套

　　其目前在售的产品为叠墅，六层三叠，上叠、中叠和下叠。其项目最吸引人的地方也是它的户型设计，实用率比较高。一梯一户的设计，家里有老人孩子，不必担心上下楼梯的问题。

　　上中下叠都有赠送的面积，且赠送的面积都比较实用。譬如，上叠赠送了一个露天阳台，用来家庭聚会、或者养花种草，都是很不错的选择。

　　（上叠赠送的露天阳台）

　　以下是销售提供的户型介绍，具体户型情况还仍需现场实地踩盘查看。

　　（一层户型）

　　（二层户型）

　　（三层户型）

　　样板间实拍：

　　（餐厅与客厅）

　　（带阳台的套房）

　　（小阳台）

　　（位于负二层的观影室）

　　（浴室）

　　优点：

　　1、户型设计好，上中下叠均有赠送面积，实用率高，适合人多的家庭居住。

　　2、少有的中国风院子，设计很大气，包括其“三进门”设计，以及各处的细节装饰，譬如地面、墙面、风景园林等，都可以看出其院子产品，不仅具有居住属性，也具有一定的审美价值。

　　（具有中国纹路装饰的地面）

　　（带有中国风特点的保安亭）

　　3、优质的物业管理——金钥匙管家。

　　（图来自金钥匙国际联盟）

　　金钥匙是致力于高端物业管理的一个企业，广州院子引进的便是金钥匙物管，据销售说物业服务是采用五星级酒店的标准。

　　缺点：

　　1、交通基本依靠自驾。

　　2、增值潜力较弱，只适合自住。

　　3、商业配套、医疗配套薄弱。

　　4、周围产业薄弱，且目前也未看到有比较大的产业规划。

　　怎样的人适合买？

　　1、在荔城工作，且自己有车的人。

　　2、有钱人，不在乎这一两套房的，买来以后可用来周末度假。

　　3、不需要坐班的自由工作者。

　　总的来说，产品是广州难得一见的好产品，只是位置比较偏远，适合的客户范围有限，我们几个一见钟情的看房人都感觉十分可惜。

　　不知道有没有去广州院子看过的朋友们，欢迎说说自己的看法~~