增城西部置业热地：黄埔上班族的“睡城”？

话说“广州东部”这个词，在楼市出现的频率真是越来越高了。

广州东部，泛指黄埔和增城，由于这两个行政区相互毗邻，又都设置有国家级经济技术开发区，所以经常被楼市中人拿来相比较。

（增城开发区航拍图）

其实，在笔者看来，增城是黄埔上班族买房的重要备选区域之一，增城西部的中新、朱村和新新大道沿途，大概率会变成黄埔的“睡城”。

可能有些人会说：“增城没有面子吗？黄埔凭什么把增城当睡城！”这里需要强调的是，笔者并不是把增城全区当做睡城，只是特指上述的三个区域。

那么，为什么这些地方可能变成黄埔的睡城呢？具体原因且听笔者娓娓道来。

增城西部多“睡城”

睡城，顾名思义就是睡觉的城市。当然，睡城的意义并不止于此，主要是指那些居住着大量在主城区工作的上班族，产业却相对落后的区域；但这些区域往往位于地铁末端，交通配套不会太差；睡城的楼盘一般容积率较高，住宅楼栋密集扎堆，销售主要面向刚需客群。

并且，睡城具有周期性，原先的睡城也可能因为产业的发展、配套的完善，而慢慢摆脱睡城的形象。比如被称为“广州第一代睡城”的番禺，早期广州的外来人口多集中在此，大批“打工人”早晚来往于番禺、天河之间，但随着万博商务区的建设，近些年万博周边也开始集聚产业，睡城形象有所改观。

（番禺万博商务区实景图）

说回增城区，从现状和现有规划来看，增城西部能称为睡城的区域，就是中新、朱村、新新大道沿途，这些地方的产业基础薄弱，很多区域甚至没有产业可言，满眼望去尽是山野，只有少量的小村子和农庄散落在山间。

可能有街坊会说：“朱村有科教城，后期会大翻身！”其实我们之前也说过科教城“有教无科”的短板，很多人并不看好朱村的产业发展，具体可看之前的文章：《科教城VS知识城：广州“第二大学城”争夺战》。

但是，随着地铁线路的规划，中新、朱村也开始大规模地开发房地产项目，尤其是广汕公路中新和朱村段，新建的楼盘鳞次栉比。21号线开通后，大量在黄埔知识城、科学城甚至天河工作的上班族，也把购房的目光投向中新和朱村。

（朱村周边楼盘，摄/冰尾一角）

而从中新镇向南出发，由新新大道一路到永宁，沿途也有不少住宅楼盘，时代、万科、金地等房企相继进驻此处，大面积的楼房在山间、村边拔地而起。

有住宅却没有产业规划，或发展潜力有限，也就只能作为睡城存在了。

增城区的产业和市政配套，主要集中在新塘和荔城板块，其他区域基本要仰仗这两位“大佬”。虽然坊间有人把新塘比作天河的睡城，但新塘原本就有一定的产业基础，就业密度较高，并不完全是睡城；并且按现有规划，新塘也是增城未来发展的重头戏。而荔城作为增城区府所在地，城市功能性配套远比中新、朱村等要成熟，还有“荔湖新城”的规划加持。

（新塘TOD枢纽效果图）

总之，在新塘和荔城的对照下，中新、朱村和新新大道沿途区域，更多的是成为其他产业功能区的上班族居住地，夜间家家灯火，白天却“人去楼空”。

黄埔“近水楼台先得月”

至于中新、朱村和新新大道沿途为什么会是黄埔的睡城呢？简单来说就是开篇所讲的地缘关系，黄埔区“近水楼台先得月”。这里姑且不讲投资因素，在黄埔上班，把家安置在增城这些区域，确实也是不错的选择，具体来说有两方面原因。

一是相对较近的通勤距离，以及逐渐改善的交通条件。

黄埔东部本来就有很多产业功能区，比如紧挨着增城永宁的永和工业区、与新塘相邻的云埔工业区；再往西前进，就是广州科学城。而跟中新镇、朱村相近的是镇龙TOD枢纽，镇龙北边就是中新知识城。

（镇龙TOD规划效果图）

这些区域的产业集聚效应明显，企业总部或产业园众多，能提供大量的就业岗位。并且，按照黄埔“两城一岛”、临港CBD的产业规划，将来在黄埔就业的人会越来越多。

（近期发布的广州科学城产业组团布局图）

这批人都是楼市买卖的潜在客户，除了置业黄埔之外，第二选择是增城西部，一个重要原因就是离黄埔近。笔者上文之所以不讲增城石滩，也是因为石滩离黄埔较远，其住宅更多的是供应给荔城、甚至东莞。

交通条件的改善，也助推了增城的购房热潮。对中新、朱村等区域来说，地铁21号线可谓“全村的希望”，它串联起增城和黄埔，在中新或朱村买房、在知识城或科学城就业的上班族，日常通勤的便捷度得到很大提高。

21号线通车后，客流量不断增长，镇龙、苏元、科学城、神州路等站点在高峰期也开始人山人海，有房产媒体将其戏称为“第二条3号线”，这也从侧面反映了21号线沿线特别是增城段的住宅、人口之多。

（高峰期的地铁21号线，图源/广州楼市君）

而新新大道沿途到永宁一带，目前的楼盘数量比不上中新、朱村，但这里的道路交通还算方便，有广汕公路、永顺大道、济广高速和未来的增天高速等可进出黄埔，对自驾的上班族甚是友好。

二是增城整体房价低于黄埔，且有不限购的优势。

随着黄埔产业的发展和城市建设的推进，临港经济区、科学城和知识城的房价都在持续上涨。而很大部分的上班族都是刚需客，买房除了考虑通勤距离、区域发展潜力和配套，价格才是至关重要的影响因素。

也就是说，在黄埔就业、预算有限的购房者，会沿着交通线路选择上车的楼盘，这样顺延下去也就来到了房价更低的增城。

相比于五字头的老黄埔、坐四奔五的科学城、逼近三万的知识城，中新、朱村和新新大道沿途那两万左右的房价，确实有不可忽视的杀伤力。如若交通、教育能锦上添花，便宜的郊区盘还能获得更多刚需客的青睐。

（新新大道上配套广附的增城万科城）

除了价格优势，增城还拥有不限购的政策。虽然黄埔今年也出台了新的人才购房政策，但黄埔依然是限购区域。对于那些在黄埔没有房票，或是想多买房的人来说，不限购的增城正是优选之一，跟黄埔接壤的中新、朱村、新新大道至永宁，也就成了顺承的第一梯队。

（朱村21号线沿线航拍，摄/冰尾一角）

总之，当新的城市核心区崛起后，与其相连的郊外区域，就很容易成为核心区的睡城。按照广州东进的步伐，未来10年的广州经济离不开黄埔，黄埔会在广州东部率先崛起。在这个过程中，增城中新、朱村、新新大道等区域，确实可能变成黄埔上班族的睡城。

编者按

黄埔和增城同属广州东部，在广州城市化的发展过程中，二者的关联日益紧密。中新、朱村、新新大道等毗邻黄埔的区域，为一部分黄埔上班族提供了居住区，交通线路衔接了增城西部和黄埔，每日有大量的上班族往返于两地。

当然，单靠目前班次较少的21号线，很可能承载不了与日俱增的高峰期客流量，毕竟沿线的楼盘和人口越来越多了。等到交通需求超过21号线的设计上限后，就需要有更多的地铁线路来串联黄埔和增城，比如今年有实质性进展的地铁28号线、各位街坊心心念念的23号线……

（网传的23号线站点图，以官方最终公布为准）

当交通线路数量增加后，黄埔和增城的联系会更加紧密，这也有利于进一步改善中新、朱村、新新大道等区域的通勤条件。以上只是笔者的个人观点，各位街坊邻居又是怎么看的呢？欢迎在文末留言讨论~~