从政策调控看房地产发展历史 （上）

改革开放以来，我国根据不同阶段宏观经济发展需要，出台了各阶段房地产发展的产业政策和信贷政策，中国的房地产业经历从无到有、从边缘产业到支柱产业的飞速发展过程。

四十多年来，中国房地产业逐渐成为国民支柱产业之一，影响着千万家庭。在困惑的2020年，黑石战略研究院认为，重新学习并理清房地产政策发展史，其未来命运走向自然也就了然于心。

分房也讲命运

新中国成立到1978年我国居民住房一直按照福利分房政策解决。

都十年了，我就盼着自家能有个厕所，一个人安安静静地洗个澡，不用面对面，对着人刷牙。

-----电视剧《金婚》

在电视剧《金婚》中，刚刚分到一套房子的文丽如此期盼着新家带来的自在。搬离拥挤逼仄，几户人共用一个卫生间、一个厨房的筒子楼，住进更宽敞更私密的独立房子，是1998年之前中国大部分工薪阶层的愿望，剧中文丽的分房经历也是当年大部分工薪阶层的真实写照。

工龄、职称、是否结婚、夫妻是否双职工等因素，是决定能否分房，分到什么房的重要标准。福利分房是建国以后计划经济时代特有的房屋分配形式，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房时代的典型特征。

在那个年代，筒子楼、隔板间、地下室才是大多数人的记忆，每个单间平均只有十几平米，住着一家几口甚至两三代人，没有独立厨房和独立卫生间。有数据显示，1978年城镇居民人均居住面积仅3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%，近一半城镇居民无房可住。

福利分房落幕，自住商品房登场

1998年7月，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，俗称23号文，其中指出“促使住宅业成为新的经济增长点”，“扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款”。

这标志着城镇住房商品化制度开始建立。1998年的23号文发布之后，城镇住房制度改革快速推进，使得居民只需支付首付就可以购买住房，极大地提升了民众购房能力。

“23号文“，是我国住房制度改革的里程碑，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。此举标志着在中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号，房地产行业自此真正进入市场化阶段。

从此，在我国实行了近四十年的住房分配制度落幕，自住商品房登场！

98年房改后的大爆发

从1978年到1998年，酝酿了20年，中国的房地产改革算是动了真枪。中国房地产行业也从那个流动性极低、交易量极少的福利分房时代进入了全面商品化时代。

在取消福利分房的同时，中央在金融政策方面也同步跟进。1998年4月28日，央行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，要求全面执行贷款买房，贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。紧接着5月9日，央行又出台了《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。

庞大的住房需求，加上金融政策的支持解决了买房的资金难题，整个房地产市场很快被激活了。有统计数据显示，1999年-2007年，中国房地产和住房投资以每年百分之十几至百分之二十几的高速度增长，1997年投资面积刚刚超过4亿平方米，到2001年已经突破6亿平方米。

另据国家统计局年鉴数据显示，1998年商品房成交量达12185万平方米，同比增长35.23%，商品房屋销售额达2513亿元，同比增长39.65%，房地产行业的增加值占GDP的比重上升到4.2%。

金融杠杆助力房地产起飞

1998年，我国居民人民币存款5.34万亿，城市居民人均储蓄1.3万元，一个双职工家庭平均每年储蓄2.6万元。粗略估算，1998年我国商品房价格不到2000元，购买80㎡的商品房不到16万，这还得分城市，有的城市不到10万就能买100+平的房子。按16万计算，如果首付按照20%-30%，首付只需3.2-4.8万元，对于城市双职工家庭而言，完全有能力购房！

首付+按揭贷款的购房模式其实就是购房者在利用金融杠杆，随着房地产的发展，很多买房的人吃到了第一口螃蟹，享受到房地产带来的红利。此后，广大群众逐步认识到房产是财富的锚地，为此前仆后继，居民杠杆率越加越高，房价也越来越高。

2003年，历经五年发展，中国房地产开发投资额达到10153.8亿元，历史上首次突破万亿大关。城镇人均住宅建筑面积达23.7平方米，比1997年提高了6.1平方米。如何确保房地产市场平稳、健康发展，逐渐成为新阶段亟需解决的问题。