近日，由易居企业集团、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心、华东师范大学东方房地产研究院三方共同发布的《2020年11月中国城市住房租赁价格指数报告》显示，2020年11月份中国城市租赁价格指数为1040.8点，较上月上升0.2点，环比上升0.01%，同比跌幅0.26%。
根据报告，包括贵阳在内的23个重点城市租赁价格指数环比和同比均呈现下跌。
记者了解到，2018年下半年以来，贵阳住房租赁市场持续低迷，今年受新冠肺炎疫情冲击和多家长租公寓公司跑路事件影响，贵阳租赁市场更是雪上加霜，多个小区房源不再抢手，租金价格持续下降。
房租下降主因 市场供大于求
记者采访发现，观山湖区租赁市场的情况是贵阳整个市场的缩影，造成租赁市场低迷的原因是多方面的，其中供求关系的变化是最重要的原因。
首先观山湖区，去年以来，大量小区新房交房，市场可租的房源数量大幅度增加，可选择的租房范围非常广泛。
而相应的市场需求并没有明显增加，供求关系由供不应求逐渐转为供大于求。并且观山湖区可租房源还在持续增加，未来几年这种趋势将更加明显。
其次是观山湖区多个公寓陆续交房，租房市场的产品供应多样化。
2016以来，观山湖区的公寓推盘出现一个高峰，接连有北大资源梦想城、贵州金融城、富力新天地、融创玖境国际、阳光城、江华国际旅游中心、美的置业广场等纷纷开盘，加上大型小区配套的部分公寓，观山湖区公寓供应量超过百万平方米。
从去年下半年开始，这些公寓项目进入交房期，对租赁市场格局的影响显现。
业内人士预计，与传统住宅项目不同，这些公寓绝大多数都是投资者购买装修后向市场出租，专门为租客设计装修，出租更有优势，这几年不断分食住宅租赁的羹。
以后的租赁市场必然会转入公寓为主，住宅为辅。但是公寓市场的供应量急剧膨胀，从在建在售项目看，公寓供应量还在不断增加，租客对公寓产品的认识更理性，与房东的议价空间加大。
对房东而言，当前能租出去都不容易，到明年春节前，租金还看不到上涨的迹象，只能春节后看看行情能否改观。
两大因素 加剧房租下降
今年新冠肺炎疫情和长租公寓公司跑路，对房屋租赁市场造成的影响不可低估。
“年初以来突发的新冠肺炎疫情，使很多公司被迫减员减薪，员工收入减少，使得不少租房的年轻人不得不减少房租预算，在选择房源时，尽量压低房租。”盛家房产观山湖一家门店的客户经理吴名介绍，今年下半年，有一些已经在租房居住的人来门店咨询房源的事，就是因为感觉原来房租过高，经济压力过大，希望换一个房租低的房子。在这种大背景下，房东如果固守原来的观念，不降房租，必然难以找到租客。
另一个重要因素就是，今年以来，在全国多个城市频繁发生房屋中介卷款跑路事件，严重扰乱了租房市场秩序，直接伤害了房东、中介、租客三者之间的互信。
观山湖区中铁逸都小区一位房东吴先生告诉记者，“此前委托的公司卷款跑路，他只收到中介付的一个月的租金，但租客却交给了中介半年的租金。经过与租客协商，房子现在按照每月1000元租给租客。以后重新在市场挂牌，房租至少下降500元/月左右，还不一定能租出去。”
他说，之前托管公司按高收低租的模式，开给房东的租金价格虚高，现在回归理性后的价格，房东可能一时难以接受。
房租降了倒是其次，以后房子是自己租还是委托中介出租，许多房东为这个事很纠结。委托给中介的话房租太低，委托给长租公寓公司又担心跑路，于是很多房东希望自己找到租客，回到多年前的直租模式。但这样做的时间成本很高。
一些租客经历了长租公寓爆雷风波之后，也希望可以直接找到房东。不过，很多租客反映，不少平台上的房源大多由中介发布，真正由房东发布的出租信息寥寥无几，而且房源的真实性也很难求证。
观山湖部分房源 同比降幅较大
近年来，随着贵阳观山湖区众多产业的落地和城市的快速发展，这里已成为贵阳租房的热点区域。可是，从2018年下半年以来，观山湖区的租赁行情发生变化，不少原本火热抢手的房源不再紧俏，房屋的租金也在持续下降。
“往年这个时候，我们手上可出租的房源极少，可今年却很多，观山湖区各个小区都有，有的房东挂牌价都下降三次了，但还是无人问津。”在黔灵山路的景民房产中介公司的置业顾问小周介绍，今年观山湖区有多个小区交房，租赁市场的房源在增加，但需求没有增长。房屋的挂牌价也是一降再降。
比如贵阳世纪城一套两室一厅精装房租金在1500-1600元/月，三室一厅精装房租金在2000元左右/月，比如金谷苑两房93平方米租金在2000元左右/月，三房129平方米租金为2300元/月。
“这个价位较之去年同期至少每套每月下降了300至500元，如果你有诚意租，和房东面谈，价格还有商量的余地。”小周说。
记者了解到，在观山湖区，中天·会展城、美的·林城时代以及恒大·金阳新世界均是目前租房房源比较紧俏的小区，但是在市场大势的影响下，租金也在走低。
特别值得关注的，即便知名好学校加持，但附近的小区租金也未出现预期中的上涨。比如2019年9月，华东师大贵阳附属学校开学，附近金谷苑、景怡苑、观山小区的租金价格不涨反跌。
“原来这些小区租房者大多是陪读的家长居多，今年疫情，很多学校要求学生住校管理，导致周边租房需求减少，这也是房租下降的一个原因。”金谷苑一家中介门店置业顾问说。
在贵阳老城区，房租也出现明显松动。在大十字、喷水池一套80多平方米的老房子的房租维持在1100至1300元/月，较去年同期下降200元左右。
在一些路段由于大型商业体或办公项目搬迁，租房群体的减少，导致房租下降的幅度更大。
比如位于宝山南路的经典时代小区，2018年在红星美凯龙没有搬的时候，一套110的精装房子可以租到3500元/月，而今年现在只能到租到2000—2200元/平方米。
这几年新兴的公寓市场也是租金持续下行。郑女士在观山湖区北大资源有一套LOFT公寓，精装后双层面积是71平方米，她说：“2017年的时候租金是2100元/月，2018年是1800元/月，2019年降到了1500元/月。今年底合同到期，租客又提出了降房租的要求，连续3年租金下降，确实出乎意料。”
房租价格下探 以租养贷压力大
毫无疑问，房租价格的持续萎靡不振，对于不少购房者，尤其是改善型住房的购房者，依靠租金来冲抵还贷压力是非常重要的途径。
对此，贵阳房产中介资深人士杨嘉认为，房租涨跌是市场行情的真实反映，“如同股市一样，市场有涨就会有跌，而对于租房市场，和楼市一样，最大的利好就是城市的发展，人口的增加，而贵阳现在正在朝‘大贵阳’方向稳步前进，政府最近也有很多新的发展思路，所以租房市场迟早会触底回升，只是需要一个时间段，而当务之急是要建立一个规范有序的租赁市场秩序体系，城门失火，不能殃及池鱼。”
“我注意到，中介公司跑路事件后，为建立规范有序的市场秩序，防范不良房地产经纪机构、住房租赁企业采取‘高收低出、长收短付’卷款跑路，贵阳市住建局拟在走完相关程序后，于近期下发《贵阳市住房租赁资金监督管理工作通知》《贵阳市住房和城乡建设局关于加强住房租赁企业开业报告管理的通知》。希望这些规定尽快出台实施。从制度上，让心术不正的中介无机可乘，确保合法经营的中介能有业务，让房东租客恢复对中介，乃至租赁市场的信心。”他说。（贵阳日报融媒体 商昌斌）
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