法律知识解读：物业公司到底是管理者还是服务者？

　　近年来，物业公司与业主之间的矛盾纠纷时有发生，有关物业纠纷的新闻不时见诸新闻媒体。在这些纠纷当中，常有业主愤愤不平：“物业公司是我花钱雇佣的，就相当于我的仆人，就应该为我服务，哪有仆人不但不为主人服务，反倒恶仆伤主的道理？”物业公司也是满肚子委屈：“尽管我们是业主聘用的，但法律地位是平等的，我们对小区严格管理是为了更好地为业主服务，何错之有？”双方各执一词。从某种意义上说，物业公司的角色定位有一定的问题，物业公司到底是管理者还是服务者？

　　根据国务院2003年5月28日颁布的《物业管理条例》，物业管理是指“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”而所谓业主，就是指商品房小区（包括住宅小区、商住小区和写字楼）房屋的所有权人。

　　条例规定，小区业主委员会应该与物业管理公司签订物业服务合同，业主委员会成立之前，由开发商代为选聘前期物业管理公司并与之签订物业服务合同。合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。该条例第三十六条明确规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”从这些规定可以看出，物业公司实际上就是小区的“管家”，是全体业主花钱聘请来帮助管理、维护小区的设施，设备、生活秩序和环境的。业主与物业管理公司之间的关系是雇佣关系，并非我们传统义上的管理者与被管理者之间的关系。

　　2007年8月31日，国务院发布的《修改(物业管理条例)的决定》明确指出，2007年10月1日以后，所有的“物业管理企业”特改为“物业服务企业”，为物业公司是管理者还是服务者之争作出了定论，从“管理”到“服务”，一词之差，明确了物业公司的职责和角色定位。然而在现实中，很多物业管理公司仍然以管理者自居，往往把自己当成业主的主人，高高在上。而也有一些业主，错误地认为物业管理公司是管理者，就如行政管理当局一样，自己是被管理者，碰到很多事情都不敢向物业公司提出来。

　　其实，很多时候，在业主与物业公司的纠纷中，物业公司的服务不到位占了很大一部分，比如说，屋顶漏雨迟迟得不到解决；楼道的灯坏了不能及时更换；小区屡次发生被盗事件，物业公司不予赔偿；如此等等。在这种情况下，一些业主就会采取拖欠或者拒交物业费的办法来“报复”物业管理公司。服务是有偿的，业主认为自己付出了货币，他就有权利要求“买”到相应的服务。对立或者报复，其实这并不是解决问题的正确途径。

　　我们认为，业主应增强契约意识，审慎订立合同，履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行缴纳费用的义务，对发生的纠纷，应加强与物业管理公司的沟通，尽可能通过对话解决纠纷。此外，业主应注意在平时积极收集、保全证据，避免在日后诉讼中处于劣势。而作为物业服务企业的物业公司，应端正服务定位，加强服务意识，依约提供完善的服务。

　　因此，《物业管理条例》在赋予了物业公司维护物业安全、物业合理使用的职责同时，更多是规定物业管理企业的服务义务，物业公司应对自身的角色定位进行调整，物业公司是以服务为主而不是管理为主。如果大多数物业管理公司都能摆正自己的位置，重视给业主的服务，把管理真正地变成服务，那么，相信双方的关系会更融洽。