房屋征收评估的时候要考虑被征收房屋的用途，这也就意味着，房屋用途不同，被征收房屋价值就不同，从而被征收人能拿到的征收补偿款也就不同。因此，明确房屋的用途就显得尤为重要了。
今天，北京京康律师事务所主任史西宁律师为大家讲解“住改商”的补偿问题！
“住改商”是什么？
“住改商”，是指国有或集体所有土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改住宅为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途的房屋。
比如，咱们生活中常见的是将临街的房子用来开超市、开饭店、卖杂货等等，这其实就是“住改商”。
“住改商”房屋用途的确定
确定“住改商”的补偿标准，核心问题在于确定房屋性质，而确定房屋性质的依据是房屋的用途。
国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”
在实践中，“住改商”的认定需要考虑以下几个方面：
第一，纳税凭证。纳税凭证可以说明从事生产经营活动的住房一直在从事生产经营。
第二，租赁协议。将房屋出租给他人，应提供租赁协议和相关收据、票据。
第三，营业执照、税务登记证、卫生许可证等。这些可以直接认定房屋的实际用途，确定营业主体和地点。
第四，经营时间。
第五，房屋实际使用状况。如果有些人办理了相关手续、证明、许可，但是没有用于实际经营，这种情况不能被认定为“住改商”。
“住改商”拆迁补偿有哪些？
1、补偿金额会比一般普通住宅要高；
2、补偿费用包括：房屋补偿、土地使用权补偿、地面附着物补偿及其它因拆迁发生不能搬离或损坏设备的补偿等；
3、停产停业损失，实际情况而定；
4、搬迁运输费、机器设备调试费、员工补偿费等；
5、政策性拆迁奖励，具体按照政策执行。
史律师提醒
实践中”住改非“的补偿标准主要还是依照各地方制定的拆迁办法、补偿规范、安置公告等规范文件。所以如果自己住宅满足”住改非“的事实，一定要注意关注地方发布的补偿标准公告。保证自己对标准的知情，及时发现问题才好及时解决问题。
另外，“住改非“的被拆迁人要注意保存好完税凭证，工商登记证件等有关可以证明合法经营的证据，还有营业设备装修价值、经营收入情况、无形资产等有关证明经营损失的证据。证据越多越充分，在咨询专业拆迁律师的时会更轻松，律师也能更有效率的谈出高补偿。
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