四大顶级商圈+国际金融中心配套，25平起超低门槛上车

说起深圳关内的楼市洼地，大家都会瞄向罗湖。

势头最猛、招商力度最大的也是焕新后的罗湖。

首先是10月22日，罗湖区举办了全国首场全程裸眼3D政务发布，全程视效4K高清、会场5G全覆盖。

发布会上，区领导变身“推介者”，透露出未来罗湖将释放产业空间990万平方米，且在“十三五”期间，深圳城市更新总拆除重建用地规模为1250公顷，其中罗湖120公顷，是福田的2.4倍南山的1.6倍，在原来的三巨头中，罗湖成为用地的主力，在未来的5-10年还将释放180多公顷土地。

其次在12月8日举办的2020深圳全球招商大会上，罗湖区签约项目14个，拟投资额超820亿元，更是与中国建材、苏宁易购、闻泰科技、迪安诊断4家企业现场进行了签约。

2020年的罗湖，不断的在改革，在创新：就在10月，罗湖区率先试点数字人民币，很多幸运儿都尝鲜了这种新鲜的数字红包，并于发放后进行了支付体验。

现在的罗湖每个阶段都有大动作，无论是发布会的裸眼3D还是数字红包的先行先试，都在向世人表明它在科技的当下首当其冲的态度，科技金融创新始终伴随着罗湖的成长，也是深圳得以跻身世界城市之林的强大武器。

壹地产本期“深圳特区40周年 双区之下·美好人居——暨深广电大湾区第八届最美人居年度盛典”入围楼盘权威评测项目，是罗湖的小面积商务公寓——恒大天玺公馆，这个四大顶级商圈+国际金融中心配套的小面积上车盘，究竟能打多少分？

针对本次入围楼盘，我们将组织市民、专家、权威媒体等，对项目的人居舒适度、区位、交通、商业配套、教育医疗休闲配套几个方面进行专业的测评，并对各项指标进行评级，最低为一颗星，最高五颗星。

稀缺性★★★★☆

恒大天玺公馆的稀缺性主要表现在于：

第一，它是今年蔡屋围金融中心唯一入市的新盘；

第二，户型面积段是25-52平，提供了极小户型，超低的上车门槛；

恒大天玺公馆效果示意图

除此之外，项目还具有这些特点：

1，小面积低总价，不限购不限贷；

项目由1栋高层楼和1栋超高层组成，建筑最高高度175m，总建筑面积6.57万㎡，采用装配式建筑技术。

项目已于12月1日取得预售证，主推建面约25-83㎡公寓，总价约135万起，层高3.6米，通燃气且户户带阳台，户型涵盖1房1厅、1房2厅和2房2厅。

项目属于小面积的纯商务公寓，放眼深圳楼市都是极为稀缺的，不限购不限贷的同时还给商务人群提供了超低的上车门槛，且户型较丰富，保证了户户带阳台通燃气，实属诚意之作。

恒大天玺户型分布图

2，梁志天匠心设计打造；

恒大天玺的室内空间是由著名设计师梁志天操刀，代表作有深圳湾1号莱佛士公寓、前海恒裕金融中心国金汇。可以说梁志天在商务公寓的豪宅领域经验丰富，打造的作品呈现出现代简约的风格，同时从内到外散发出一种高级的精致感。

恒大天玺公馆装修效果示意图

恒大天玺同样延续了梁志天的现代简约风格，运用大面积的高级灰和木色搭配，用最简洁的线条勾勒，同时户型具有极高的空间利用率，厨房、楼梯、床头柜等都有灵活设计的收纳空间。还具有3.6米层高，明厨明卫，一般公寓少见的露台、大窗户以及独特跃层设计。

3，性价比高，租赁容易，回报率高；

蔡屋围属于罗湖强大的金融商圈，周围聚集着很多高净值人群，无论是附近的租房需求还是购房需求都是非常迫切的，而且蔡屋围今年还没有一个新盘入市，本项目的入市必将引起轰动。

从这个角度看，项目的租赁将是轻而易举的事，同时从附近楼盘的租金来看，每平米可以去到110以上，这在整个深圳来说租金水平都是非常高的。项目最小户型仅25平，将是回报率相当高的物业。

截图自贝壳找房

4，一线品牌装修，一级物业；

项目选用一线品牌进行装修，用最有品味的装修去打造最有质感的品质生活，拎包即可入住。

物业方面，御用一级资质金碧物业：独创“1530”特色服务——1分钟记录、5分钟到场、30分钟服务维修、24小时不间断的呵护，为业主带来真正省心、安心、舒心的高端品质生活。

● 点评：

总的来看，恒大天玺公馆属于不限购不限贷的小面积低总价产品，上车门槛超低，且位于繁华区域，会成为很多商务人士的心头好。

作为豪华公寓的打造专家，梁志天用豪宅的打造思维来塑造本项目，在简约中透露出低调的奢华。从项目的备案均价6.4万来看，项目的性价比非常高，租金回报率高，属于深圳可以投资的优质商务公寓产品。

项目的品质打造标准也非常高，从一线品牌装修到一级资质物业，恒大在用高标准来匹配蔡屋围金融中心这个圈层。

区位★★★★★

项目位于桂园路与红宝路（规划）交汇处，罗湖蔡屋围金融中心。

作为传统的金融中心，蔡屋围片区汇集了深圳约74%的银行机构、约80%的保险机构，约87家世界500强金融巨头企业，约40%的证券机构及约90%的外资银行。就目前崛起的福田CBD和前海金融区来看，蔡屋围的金融中心地位仍然不可动摇。

蔡屋围还是深圳城市发展的原点，也是深圳的城市封面，这里先后诞生了一系列地标级建筑，先后有国贸大厦（160米）、地王大厦（383.95米）、京基100（441.8米）等。

我们来看看罗湖“一主两区三带”的总体发展新格局：“一主两区三带”是指蔡屋围-湖贝深南总部经济主廊道（一主）；国际消费服务核心区、文化生态休闲区（两区）；深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带（三带）。其中蔡屋围-湖贝深南总部经济主廊道和红岭新兴金融产业带都是以蔡屋围为龙头。

蔡屋围统筹旧改拟通过城市更新，拓展万象城周边片区，对标国际最顶级地标型城市建筑群打造成集金融商贸中心、文化创新核心、高质量民生典范为一体的复合型都市区。

项目周边10大旧改更新片区，46个更新项目，涵盖交通建设、产业提升、城区建设和对外交流等。华润、京基、恒大、中海、万科、宝能、益田等大型房企纷纷进入再造“新罗湖”

● 点评：

项目所在地为蔡屋围金融中心，金融氛围相当成熟且浓厚。

金融中心必将汇聚很多高净值人群，人们的消费能力强，品味高，对生活有追求。

周边产业旧改集中，汇聚了如华润、中海等大型房企，根据房企的敏锐度判断，片区未来将呈现指数级爆发，罗湖的发展将会进阶。

交通★★★★★

项目周边1、2、3、9号线4条地铁环绕，可以实现全城30分钟交通生活圈，可以说公共交通非常之便利，四通八达。

距项目最近的是1、3号线交汇的老街站、1、2号线交汇的大剧院站和3、9号线交汇的红岭站。无论是老街站、大剧院站还是红岭站，人流量都非常大。

未来这里还规划建设5号线延长线、11号线东延线，届时将集齐1、2、3、5、9、11号线共6条地铁。

恒大天玺公馆周边地铁线路示意图

周边还有刚接入全国高铁网的深圳站,未来将串接京广、广九等3条普速铁路，穗莞深城际、广汕高铁、赣深高铁等9条客专、城际和高速，一共12条线路。

口岸方面拥有罗湖口岸、莲塘口岸、文锦渡口岸三大口岸，是各区之中最多口岸的区域，可快捷方便的到达港澳各地。

项目周边公路方面有北环大道、深南大道和滨河大道这三条东西向主干道，还有南北向的宝安南路等。

● 点评：

项目周边交通非常发达，从4条地铁环绕、将接入全国高铁网的深圳站到3大通关口岸、三横一纵的公路主干道，都可以非常方便的通达全市、粤港澳大湾区以及全国各地，难怪居罗湖的人换房还是愿意选择罗湖。

商业配套★★★★★

项目周边分布了国贸、东门、万象城和蔡屋围四大顶级商圈。

以国贸为核心的人民南路商圈是深圳开发最早、最繁华的商圈，拥有金光华广场、佳宁娜购物广场、罗湖商业城等。

东门商圈可以说是深圳商业的一颗明珠，这里有集购物、休闲和旅游观光于一体的东门步行街，不仅有茂业百货、天虹商场等大型百货商场，还有各种品牌的专卖店。这里不仅有琳琅满目的商业，还有历史悠久的文化建筑，比如女儿墙、老炮楼、青砖和骑楼。据相关统计，这里每天有30万到50万的人流量。

万象城是华润打造的高档商场。这里汇集了LV、GUCCI、Dior、爱马仕等奢侈品品牌，在全国2019年综合类购物中心销售额达50亿的城市门店中万象城以90亿销售总额，排全国第3名！深圳第一！可见万象城的商业营运能力非常卓越，吸引大量的消费。

蔡屋围商圈汇聚了KKmall、地王购物中心等大型商业中心。

除此之外，项目自带约5400平的时尚商业街区，商业氛围可谓非常之浓厚。

附近还有深圳大剧院、青年广场、深圳市工人文化宫-体育馆等市政配套。

● 点评：

项目附近总体商业氛围浓厚，聚集了深圳市四大顶级商圈，所以租客从承租能力到消费能力都会非常强，而且商圈所带来的大量人流也会对项目产生重大利好。

同时项目附近市政文化设施也很丰富，是个不可多得的宝地。

教育医疗生态配套★★★★☆

项目附近教育医疗资源非常丰富，一条布吉河穿行而过，五大公园分布在周围，可以说配套非常成熟，生态优美，无论是投资还是自住，项目都是绝佳的选择。

首先看教育方面：

项目附近有桂园小学、红岭小学、红岭中学、桂园中学、罗湖高级中学等；

再看医疗方面：

深圳市人民医院门诊部、深圳市中医院门诊部、深圳平乐骨伤科医院等；

生态方面，项目附近一河五园：

其中一河是指布吉河：布吉河可以称为深圳的母亲河，流经龙岗区、罗湖区，并穿过罗湖中心城区，养育了一代又一代的罗湖人。

五园是指59.15万平的洪湖公园、28.82万平的荔枝公园、12.95万平的人民公园、5.9万平的儿童公园和2.7万平文化公园。

另外整个罗湖区绿化工作都做的特别好，遍布着街心公园，生态环境非常优美，人们居住工作都会非常舒心。

洪湖公园实景图

● 点评：

项目附近在教育医疗和生态方面都可以说居于深圳的前列，片区配套非常成熟，也就是物业购买之后可享受所有的配套，这是人们购房的一个理想状态。

总价约135万起，恒大天玺公馆盛大发售，感兴趣的人们可前往了解!

测评专家委员会有话说

李俊怀

大胡子说房创始人

11月份，深圳二手房首破8万/平，成为中国内陆城市房价天花板。意味着你在深圳买一套房，就相当于在上海和天津各买一套房。自2019年新一波涨幅启动至今，深圳尤其是西部局部板块已经涨了40%有多。

而作为深圳的老中心，罗湖，在这一波上涨中涨幅并不明显，深圳的整体涨幅更多是来自西部板块的涨幅推高。但是，这个局面一定不是深圳楼市的终点。

随着罗湖的旧改推进，城市面貌不断改善的同时，也极大在释放旧改周边的购买力。作为各种配套，医疗、商务、学校等都非常成熟的罗湖，一定会迎来一波补涨。

罗湖的蔡屋围金融中心板块，就会是未来罗湖这波补涨的领头羊。这里不仅集中了罗湖最好的产业——大量的银行、保险、证券等一系列总部或分总部，意味着罗湖的高净值人群都齐聚于此；

同时，这里是深圳发展的起点，罗湖的城市封面，地标建筑国贸大厦、地王大厦、京基100等都矗立于此。再加上周边旧改，未来这里将会蜕变成一张更靓丽的名片，更加夯实深圳东部的最中心的地位。

恒大天玺公馆，就是诞生在如此优越的区位之下的一个优秀作品。

作为罗湖最核心地段，旧改更新较慢之下，新房的稀缺程度更见一般，这个项目就是蔡屋围今年唯一入市的新盘。

其次，作为小面积的公寓单位，不限购且低总价，让很多深圳人，不管是刚需还是投资都能够得着。

以非常低的总价，就能在深圳的东部中心拥有一套地铁上盖，周边商业、学校和医疗都非常成熟物业，实属难得。当房价高到让人窒息，让很多深圳人只能往环深买房的今天。

低总价上车深圳东部中心，让灵魂和肉体都能留在深圳，这个项目或许是一个不错的选择！

恒大天玺测评汇总

各项指标

评级

稀缺性

★★★★☆

区位

★★★★★

交通

★★★★★

商业配套

★★★★★

教育医疗生态配套

★★★★☆

综合评分

★★★★☆

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