200万预算，苏州值得买的刚需板块有哪些？

　　12月3日凌晨3点多，住在广州天河广场天宝阁的蛋壳租客钟某，在朋友圈留下了三字遗言：“对不起！”从18楼一跃而下。

　　2019年底，蛋壳运营房子近44万间，覆盖全国13座城市。

　　2020年1月，蛋壳公寓在美国上市，创始人高靖说：“希望为每一个身处异乡的年轻人，提供一个温暖的壳。”

　　而如今蛋壳碎了，成为上百万人的梦魇。

　　踏入社会，摸爬滚打，绝大多数人可能没有经历过蛋壳暴雷这种数年难见一次的互联网+地产大事件，但或多或少都有遇到过很多的不如意。

　　比如，被中介坑了中介费、被中介吃了差价、被房东临时赶走、被房东大幅涨租、被房东克扣押金等等。以及，反复搬家带来的痛苦，以及像疫情间没有房产证就不让进小区这种奇葩事件。

　　总之，租房肯定不是长久之计，而作为90后的年轻人更是深有体会。

　　90后是嘴里说着“人间不值得”类似的消极话,背地里却奋发向上，刻苦努力的一群人。而在买房问题上，虽然很多人都在焦虑中挣扎，但并没有放弃为未来打拼；

　　外表看似“佛系”的90后，其实内心也在积极应对“买房、婚恋焦虑”，只是在偷偷蓄力而已。

　　说租房一辈子的其实都是有钱人，可不能喝鸡汤，有了房子才能享受城市带给你的种种便利。房子的价值中，居住属性占大概两成，还有享受公共服务的权利，投资保值的成分。

　　关于“年轻人买房的相关问题”，无论什么时候都会有人在知乎上提问，并且，还很快会发酵为热点，引来很多人给出自己的答案。

　　买房的理由可以有很多，但不买房的理由似乎只有一个——

　　“买不起”。

　　“如果现在立刻中了彩票，会不会买房？

　　会，立刻去买房。”

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　　苏州作为中国宜居宜业城市，买房人的感受最直接，也最有发言权。

　　苏州刚需上车套均总价已达160万，所以200万以内的新房，在苏州选择的空间也还是有的，但要面对的是位置已经不在中心区域，而是都在苏州中环之外的外围板块。

　　比如吴江的运东、城南、盛泽、平望；吴中的胥口、度假区、临湖；高新区的通安；相城区的黄埭、阳澄湖、望亭。

　　这几个板块虽然属于苏州市区外围板块，但各自又都有各自的价值点。

　　从距离上来看，运东板块离苏州楼市的核心区域园区较近，这也让板块内的新房在营销上一直打着园区南的概念；吴江城南板块相比运东，更贴近主城，生活配套教育更完善。

　　而胥口、度假区、通安等则距离新区较近。

　　此外，胥口板块部分楼盘家门口就是轨交5号线，度假区板块内目前只有龙湖大境天成以及绿城明月江南家门口是5号线，其余则与其距离有3公里左右。吴江的运东距离轨交4号线比城南更近一点。

　　从各个板块供应来看，度假区、胥口、运东、望亭是供应比较多的板块。克而瑞数据统计2020年前11个月度假区板块供应67.81万㎡，位居苏州市区板块供应第二位，其次就是运东板块以34.85万㎡，位居第9位。胥口、青剑湖供应量在苏州市区位列第17、19位。

　　从成交来看，供应多的这几个板块亦是成交较多，克而瑞数据统计2020年前11个月度假区板块成交54.92万㎡，位居苏州市区板块成交第二位，其次就是运东板块以42.31万㎡，位居第6位。青剑湖、胥口成交量在苏州市区位列第14、17位。

　　可见这些刚需板块市场认可度还是很不错的。

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　　虽然刚需板块也不少，但是综合因素考虑下来，值得重点推荐的板块还是度假区、运东、胥口三大板块。

　　度假区板块

　　太湖度假区板块目前齐聚9盘，均价基本都是1字头，板块内项目小户型比较多，200万以内的选择还是比较多，这是苏州刚需不可多得的福音！

　　加之“换乘之王”地铁5号线起始站太湖香山站就是度假区板块，5号线换乘站点比较多，而且预计明年就会试运营。

　　度假区板块目前供应量比较充足，板块内在售项目有龙湖大境天城、绿城明月江南、阅湖山、中海寰湖时代、蔚蓝四季、碧桂园伴山澜湾、北辰观澜府、新力云语铂园，产品类型也比较丰富，涵盖了洋房、高层、小高层，装修和毛坯都有。

　　此外还有前几天招商竞得的70号地块，目前规划已出。

　　其中阅湖山、中海寰湖时代、碧桂园伴山澜湾、新力云语铂园都是纯洋房社区，且阅湖山、碧桂园伴山澜湾、新力云语铂园都是装修交付。

　　但是板块内真正算得上是地铁盘的目前只有龙湖大境天成和明月江南，其余项目距离5号线地铁站距离较远。

　　明月江南是今年才拿的地，11月28日首开，首开价格比较有惊喜，高层在17000元/㎡左右，洋房在19000元/㎡左右。另一个纯新盘阅湖山也在近期开盘，装修20000元/㎡左右的价格，全洋房，户型面积全部在100㎡以下。

　　向水而生的度假区板块对于刚需来说真的是福地！

　　运东板块

　　作为园区向南第一站，运东板块被贴上了“园区南”的标签，沿着东环南延短时间内即可到达园区，享受园区的商业配套，成为园区名副其实的后花园。

　　2019年东环南延二期的通车，运东一跃成为园区外溢的刚需首选地，板块内的新房逢开盘即售罄，千人陪跑也是屡见不鲜。

　　在经历多场抢房潮后，运东的房价基本也完成了1字头到2字头的升级，目前板块内主流楼盘均价基本都是2W+！

　　其实板块内项目不少，但是像中旅运河名著、佳兆业湖心溪岸、新希望锦麟府等楼盘都在售大户型为主，200W以下基本没有房源可选。

　　200W以内房源主要还是中交九雅花园和中建河风印月两个项目。纯新盘上，有可能在200万以下的就是绿地理想城和旭辉吴门里了。

　　四个项目的产品类型都是洋房+高层，其中中交九雅花园和旭辉吴门里都是装修产品，中建河风印月和绿地理想城则是毛坯。

　　户型面积上，绿地理想城和旭辉吴门里都拥有75平左右的两房小户，这在苏州这两年的新房市场上还是比较少见的，两房的户型面积小，总价低，对刚需来说门槛要低了一些，但在功能性上还是略有些不足的。

　　旭辉吴门里目前在预约中，本月会迎来首次开盘。首次开盘户型为75㎡-122㎡，放风2.05万-2.2万/㎡。绿地理想城目前也在预约中，本月会迎来首次开盘。首次开75㎡-95㎡的户型，放风1.8万-2万/㎡。

　　中建河风印月的83㎡和88㎡户型分别是3房1卫和3房2卫的房屋套型，算是神户型了，功能性上更足一点，在预算足够的情况下，其实更建议购买3房产品。

　　胥口板块

　　胥口板块今年拍出了3宗地块，目前在售和待售项目共计6个，从位置上来看，胥口板块介于木渎和度假区之间，但售价上比度假区板块要高一些，目前价格基本稳定在2.2W装修的水平，入手门槛也相对较高，200W以下房源比较少。

　　从各项目位置来看，除了华地青樾庭外，其余项目与轨交5号线距离都比较近，算是地铁盘。

　　从产品上来看，板块内起步户型面积在93㎡左右，且大多为装修交付，200W以内大概率只能选择小户型或者低楼层房源。

　　目前板块在售的有旭辉萃庭和弘庭两个尾盘、悦四季华庭、建发春江泊月和越秀云萃悦庭，价格上来看，只有建发春江泊月的备案均价低于2W，萃庭在2W，其余项目基本都是2.2W，单价上稍高了一点，不过胜在有100㎡以下小户型！

　　挑挑拣拣还有200万内的房源。

　　2020年，极为特殊的一年，必被历史所铭记！回顾这一年，我们一半被写进历史，一半却也见证着历史。

　　忘不了，蛋壳创始人曾将“蛋壳”二字定义得那么仁厚而美好——希望为每一个身处异乡的人都能提供一个温暖的壳，孵出自己的梦想。

　　如今蛋壳碎裂，笔者愿每个追梦年轻人都有家可归！

　　站在首套自住或者是刚改购房者的角度，机会并不等同于投机，部分人期待的房价暴跌暴涨都不会出现。

　　刚需置业必须认真对待，明确自身首付、月供承担能力，该到锁定片区，筛选周边配套，筛选周边环境，筛选房企，筛选产品等等。

　　今年苏州市场是对刚需很友好的一年。 利率维持低位下行，大量楼盘集中上市意味着丰富的可选择性。

　　刚需族，有房票，有money,就大胆而有底气的去选房吧。给自己 一个真正属于的温暖的壳，未来才能孵出更美好的生活向往。