亲测！20分钟天河到新塘！你还敢说TOD是大饼？

TOD这个概念，相信广州人不会陌生，但仅仅停留在概念认知上。

它会为广州人的生活模式带来怎样的变化？

楼市君亲身体验了一下。

天河至新塘全程19分钟

缩短的不止时间而已

地铁时代，从广州东站到新塘站，同一段路程所需时间超过1小时。

全程约40公里的路程，不可谓不远。

但通过穗莞深城轨，将时间压缩直至20分钟，这不仅是时间缩短而已。

如果说地铁开通将新塘居住，天河上班变成可能，那么城轨的开通，则是直接将新塘划进了广州半小时生活圈。

新塘南站实景

这应该算是历史性的突破了。

视频中的故事，往后很有可能会成为大概率发生的日常事件。

虽然目前新塘南站功能较单一，只能暂时作为往返广州深圳的中转站。但这已经足够，能运输往返天河新塘的打工人就可做出很大贡献。

何况，未来新塘南站还会有更多线路开通，届时，不止天河工作，可以买新塘，白云工作也可以买新塘。

受惠群体将进一步扩大。

未来开通线路：

广州东-新塘-深圳机场段：已开通

广州北站-白云机场T2段：预计2021年开通

新塘-竹料段：预计在2021年开通

竹料-白云机场段：预计在2022年开通

深圳机场-前海段：2020年动工，2024年开通

前海-皇岗口岸段：规划

新塘TOD将新塘与天河的距离彻底拉近，但仍有许多人觉得TOD仍是一个概念大于实际的车站而已。

那么传统的交通枢纽与TOD又有什么区别呢？

TOD与交通枢纽

智能手机与固定电话的区别

如果说新塘南站是广州TOD的代表作，那么广州南站就是传统交通枢纽的代名词。

2018年以前，广州仍没有TOD这个概念，有的只是”交通枢纽“而已，对标的站场不是远在天边的东京涉谷，而是近在眼前的广州南站。

广州南站对周边的房价并没有起到多大的拉升作用，这是人们不看好TOD的原因之一。

广州南站，图片来源：南方＋

我们就来分析分析，全国运量最大的广州南站为何带动不起房价。

一：南站与东站之间，在通勤方式上除地铁外，再没有可产生质变要素。

于是无论南站新开多少地铁线路，周边房价始终没有多大变化。

南站（番禺）作为房价低的一方，没有与房价高的一方东站（天河）产生直接联系，带动效应并不明显。

当交通发达不能成为广州南站周边房价的溢价因子时，这个交通枢纽带来的就只有运输作用而已。

二：广州南站周边通达性十分有限，封闭性较强。

在南站里只有三个选择，一、换乘其他列车；二、坐地铁/公交；三、自驾/打车。

南站周边也没有商业配套，客流无法有效转变为消费力，那就失去了房价的支撑，客流量再大对房价的影响也微乎其微。

从视频中也可以看到，新塘南周边没有围蔽，客流可有效转变为消费力，而且还与凯达尔广场接壤，从规划的角度上，相比起从前集中式的交通枢纽先进了不少。

看出来了吗？TOD与交通枢纽无论从规划还是配套层面，都不是一个量级，还有从前的视角对待一个新事物，一成不变的视角稍嫌落后了。

新塘南站最新航拍，楼市君摄

TOD遍地开花！

如何判断它的价值几何？

新塘TOD的成功，给广州市内交通枢纽带来可供复制的模板。

于是，广州市内的交通枢纽纷纷引入TOD概念，务求让交通站场带来更多价值。

据不完全统计，广州市内目前共有/规划TOD15个，哪个TOD最大几率复刻新塘的房价涨幅？这应该是购房者最关注的问题。

以上15个TOD，已经投入运营的共有6个，这些站点投入使用时间较长，各方面条件已经趋向成熟，大概率不会像新塘一样呈爆发式增长。

而未开通的TOD，有几个站点值得重点关注，分别是：白云站、汉溪长隆、万顷沙、与镇龙。

这些站点基本占据了城市发展的主动脉：

比如白云站可以分流广州火车站的客流，并且一改白云交通不便的劣势；

白云TOD效果图

汉溪长隆TOD则是与万博接壤，万博已基本成型，汉溪长隆TOD可带来运力的提升，居住压力的分流；

万顷沙则是可与珠海、澳门、深圳接壤，此前深圳客疯狂抢房已经展示出万顷沙的潜质；

镇龙TOD则是黄埔内的交通枢纽，其功能基本与新塘站类似，通过新白广城际（穗莞深城际北延段）于天河接壤，带动能力亦是可以预估。