《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）开启了一个公私法融合的时代，纵览《民法典》，可以梳理出相当多的行政法规范。一方面，行政执法、行政审判离不开对《民法典》的不断学习和理解，另一方面，《民法典》中不少私法制度的实施，也要依靠公法特别是行政法上的制度安排才能得以具体落实。其中最为典型的，就是不动产物权登记制度。
下面，我们结合《民法典》具体条文，从以下几方面进行学习：
一
民法典中的登记
经检索，登记一词在《民法典》中一共出现183次，属于出现频次较高的关于行政行为类型的词语，涉及《民法典》规定的方方面面，例如物权登记、身份登记、工商登记等。有的只有经过登记才产生民法上的权利，如不动产物权登记，有的经过登记具有对抗效力，如土地承包经营权登记、特殊动产登记等。此外，还有的将登记作为一种管理手段，如租赁合同备案登记。
01
不动产物权登记
【法条速递】
《民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
登记生效：物权登记是物权设立、变更、转让和消灭的法定要件，缺乏登记的物权行为是无效的，不具备法律效力。
02
用益物权登记
【法条速递】
《民法典》
第三百四十一条 流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
登记公示：涉及土地承包经营权互换、转让等，该种登记效力以“未经登记，不得对抗善意第三人”的立法用语予以呈现。
无论是登记生效还是登记公示，都离不开行政机关的登记行为，该登记行为必须同时具备两方面的属性：一是相关民事法律规范对民事主体提出了登记的具体要求；另一方面是行政法律规范赋予了登记机关的登记职权。因此，登记既体现了民事主体意思表示与行政机关公权力，又涉及到民法上的物权登记与行政法上的行政管理，具备双重属性。
03
特殊动产登记
【法条速递】
《民法典》
第二百二十五条 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
《民法典》关于特殊动产的规定系原则性要求，登记的具体要求体现在行政法关于特殊动产的登记管理上。如《道路交通安全法》第八条规定，国家对机动车实行登记制度。机动车经公安机关交通管理部门登记后，方可上道路行驶。尚未登记的机动车，需要临时上道路行驶的，应当取得临时通行牌证。第九条规定了机动车登记的条件。公安部《机动车登记规定》第二章规定了登记的具体类型，包括注册登记、变更登记、转移登记、抵押登记和注销登记五种。
04
备案登记
【法条速递】
《民法典》
第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
《民法典》原则性规定了租赁合同需要办理备案手续，在实践中，办理具体备案手续的要求则由行政法律规范进行调整。行政备案的要求大多散落在各个单行法律法规之中，就备案种类来讲，存在许可型行政备案、确认型行政备案、程序型备案和监督型备案等。
以合同备案为例，居住房屋租赁合同的备案要求多见于行政规范性文件中，如《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》规定要求推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。2019年12月19日，上海市民政局发文《上海市民政局关于市房屋管理局“居住房屋租赁合同登记备案”事项调整为“上海市住房租赁合同网签备案”事项的通知》，规定自2019年12月25日起，本市“居住房屋租赁合同登记备案”事项调整为“上海市住房租赁合同网签备案”。商品房预售合同的备案登记则是法律的明文要求，如《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
二
不动产登记的公信力
【法条速递】
《民法典》
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
登记作为物权变动的公示手段，其面向第三人产生公信力的法效果，取决于《民法典》第二百一十六条的事先规定，之所以赋予其公信效果，其意义就在于，即使此类登记与真实的权利不符，对于信赖物权登记而为交易之人，法律仍然承认其具有与真实物权状态相同的法律效果，其目的在于保障不动产交易秩序的稳定、有序。因此，登记行为又具有很强的公法属性以及国家担保的意涵。
1.登记机构。《民法典》第二百一十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。为整合不动产登记职责，国务院颁行《不动产登记暂行条例》等行政法规，将不动产登记列为行政管理事项。《民法典》第三百三十三条把《物权法》第一百二十七条中的“县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证”修改为“登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证”，从立法上保证了不动产登记机构的统一。因此，我国关于统一登记主体的规定，体现了登记机构的权威性。
2.登记职责。《民法典》第二百一十二条规定，登记机构应当履行的职责包括：查验、询问、要求补充材料，必要时可以实地查看等。对登记审查职责的规定，体现了登记机构对交易合意以及法定效果的确认。
3.登记程序。登记程序具有法定性，申请材料必须首先形式合法。登记行为具有被动性，登记需要由当事人提出申请才能启动。
4.登记效力。在债权法律关系效力方面，登记意味着转移物权的义务履行完毕。在物权法律关系效力方面，登记意味着物权发生变动。在行政法律关系方面，一经登记则意味着，非经法定程序和理由不得再随意撤销变更，且善意第三人可信赖登记而为交易。
三
不动产登记的审查
【法条速递】
《民法典》
《不动产登记暂行条例实施细则》
第二百一十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第二百一十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第二百一十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十六条 不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；
（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；
（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。
目前，理论上登记机构的审查主要存在形式审查、实质审查以及合理审慎审查三种模式。
一般来说，真正的实质审查，通常需要溯及前数手交易，其中任何一手交易有瑕疵，都有可能导致登记错误。从《民法典》的规定来看，登记机构职责包括查验、询问，可以要求补充材料，必要时可以实地查看，可以认为，《民法典》仍然选择的是形式审查，同时要求尽可能地多做一些尽职调查。在行政审判中，无论是形式审查、实质审查还是合理审慎审查，均应按照法律、法规对登记行为审查的法律要件的规定，根据登记机构的职权范围，对登记行为进行全面审查。
四
登记错误的裁判
【法条速递】
《民法典》
《最高人民法院院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第十一条 被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。
被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。
被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
不动产登记错误，主要是指登记机构违反审查义务导致的登记簿记载内容与真实权利状态不符的情形。在司法实践中，不动产登记错误案件的判决方式主要包括撤销判决、确认违法判决。
1.撤销判决
撤销判决撤销的不仅是行政行为本身，还消灭行政行为已经产生的法效力。对于未尽到审查责任导致登记错误的，如只要履行审核程序即可判断真伪的，可以认定为登记机构违法，撤销登记行为。
2.确认违法判决
登记产生的公信力以及权利推定，具体是体现为第三人的善意取得制度，在裁判方式上，基于对善意第三人的保护，确认违法判决是较为稳妥的选择。对于登记行为效力已经终止的，也可以判决确认违法。
五
登记错误的赔偿
关于登记机关赔偿责任的认定，需要强调和特别注意的是赔偿责任的归责原则。《国家赔偿法》确定的国家赔偿归责原则是违法责任原则。但在登记错误引起的国家赔偿案件时，一般考虑采用客观违法和主观过错相结合的归责原则，充分考虑作出登记的机关工作人员行为时的主观过错及其程度等因素确定赔偿责任。
一是登记机构故意作出违法行为。工作人员单独或与他人串通，违法作出登记行为，致使权利人损失的，可以考虑登记机构承担全部或部分赔偿责任。
二是登记机构因过失作出违法的登记行为。工作人员未审慎履行行政职责而作出的错误登记行为，致使权利人损失的，可以考虑根据登记机构工作人员的过失程度，裁量其应承担的赔偿责任。
三是申请人提交的登记申请材料不正确或申请人故意隐瞒、欺骗，登记机构根据房地产登记有关的法律、法规、规章等规范性文件的规定，履行了审查职责仍不能发现申请材料存在瑕疵，而导致作出的登记错误，申请人以此要求登记机构承担行政赔偿责任的，可以考虑不予支持。
本文作者：袁文瀚
责任编辑：周丹彤
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