实际楼面价达2.5万元/平米，“被”高端的三圣乡，凭什么？

楼盘报告|热点分析|区域板块|土地市场

※全文约2700字，阅读全文大约需要5分钟

今日，锦江区三圣乡土拍市场继续刷屏，一宗约56亩地块，容积率1.5，起始楼面价16800元/平米，被华发&锦江统建以19300元/平米+无偿移交23%租赁住房竞得。

该宗地邻近五天前出让的华西第二医院锦江院区的西南侧一宗约109亩地块，后者容积率2.0，在激烈竞价后被兴锦生态以18100元/平米+无偿移交23%租赁住房竞得。

算上配建，这两宗地块实际楼面价分别达2.5万元/平米、2.3万元/平米，成功刷新了成都土地价格TOP10记录。

土地吸睛之外，三圣乡板块在新房供应方面也颇为引人关注，由德商打造的锦江天玺，今年3月首开，备案均价3.2万元/平米，总价550万起步，该批次早已清盘。这在一定程度上可见购房者对板块价值的认可。

曾经被认为“城乡结合部”，如今实际楼面价达2.5万元/平米，新房备案均价破3万，并且还有双“华西”落地，三圣乡它凭什么？

01

新房供应极少，二手房选择面宽

chengdugoufangzhinan

三圣乡板块具体位于锦江区东南部，三环路娇子立交桥外侧，幅员16.31平方公里，北接成华区保和街道，东北接龙泉驿区大面街道，南接双流县新兴镇，西毗锦江区成龙路街道。

▲三圣乡大致位置示意图

据统计，2016年至今，三圣乡板块出让了10宗住宅类用地，含4宗人才用地，6宗住宅类用地。

▲图源成都购房通

四宗人才用地呈现项目为人居锦城峰荟，占地面积约128亩。今年3月5日，作为成都市首个新建人才公寓项目——人居锦城峰荟人才公寓项目，正式启动登记。目前，项目住宅部分已售罄。

▲人居锦城峰荟实拍图

住宅类用地呈现项目为首开龙湖天璞、中南融创玖樾台、华熙528艺术村、德商锦江天玺。

其中，首开龙湖天璞在2018年创下了两万多人摇号的记录，整体中签率约2%，目前住宅已售罄。

中南融创玖樾台，在2018年也创下了两万多人摇号的记录，整体中签率仅0.91%；2019年5月推新，参考精装均价1.45万元/平米，整体中签率约5%。目前，项目住宅已售罄。

德商锦江天玺，主要规划建面约169-205平米的大平层，及建面约420平米的合院产品，项目从今年3月首开后多次推新，备案均价3.2万元/平米，总价门槛最低550万。

▲德商锦江天玺实拍图

华熙528艺术村，曾在去年12月创造了“万人摇”的记录，整体中签率不足6%，该批次参考精装均价1.7万元/平米，建面约77-175平米。

三圣乡板块内新房供应极少，除人才公寓外，2020年仅锦江天玺推新，共计350套房源，大平层产品总价550万起步，合院产品千万级。

据悉，板块内华熙528艺术村、绿岛筑可能有新房供应，产品面积段50平米起，可重点关注。

在二手房方面，链家最新二手房数据显示，三圣乡板块有1635套挂牌房源，参考均价1.4-2.4万/平米不等，量、价都给了购房者比较大的选择面。

▲三圣乡二手房挂牌均价

板块内有产品面积段60-70平米，以锦江城市花园、鑫苑名家、合能锦城等为代表的极致刚需盘，参考价格1.6-2.2万/平米；有产品面积段114-150平米涵盖刚改、改善客群的中南融创玖樾台、首开龙湖天璞，参考价格1.4-2.5万/平米；有产品面积段从极致刚需到改善跨度大的华熙528艺术村、绿岛筑，参考价格2-2.3万/平米。

总的来讲，三圣乡板块新房供应极少，二手房选择面宽，极致刚需、首改、改善、高端改善产品齐全。

02

先天地理位置及生态资源优势，区域配套较成熟

chengdugoufangzhinan

实际楼面价最高达2.5万/平米，新房均价破3万，三圣乡凭什么？

在城市战略上，三圣乡位于锦江区东南部，向东连接产业新城，享受城市“中优”“东进”双重红利，可以说是衔接东大街金融商务聚集区与东进产业新城的承接地带，能够承接“宜业宜居”的大任。

在区域规划上，三圣乡位于锦江区最新出炉的“一核一轴三带六片”规划的东村片区，将重点突出城市级商业中心和文创艺术功能，为文创产业的快速发展提供重要机遇。

另外，三圣乡板块依托约15000亩的4A级景区三圣花乡，约3000亩的白鹭湾湿地公园，以及占地约1500亩的成都市东部副中心市政景观公园等稀缺的生态资源，在打造”高端宜居”板块上就有了高端基因。

▲白鹭湾湿地实拍图

如今的三圣乡基本上从“城乡结合部”脱胎换骨，城市界面不断焕新，区域配套较为成熟。

两纵三横路网，交通便捷：板块内可以享受成龙大道、驿都大道和三环路、绕城路、锦江大道等城市主干道带来的便捷；另外，在建的地铁13号线一期自北向南穿境而过，且在板块内设有幸福梅林站、三圣花乡站等多个站点，未来规划将一路向东直达天府国际机场。

双“华西”落地，顶级医疗资源：四川大学华西第二医院锦江院区早于2018年投入使用；今年6月，四川大学华西医院（锦江院区）正式开工，占地约169亩，规划床位1300张，预计将于2023年底落成，日均门急诊量将达5000人次。建成后，将成为成都少有的双“华西”板块。

▲四川大学华西第二医院锦江院区实拍图

教育资源丰富：板块内汇聚了三圣小学、成都七中育才学校(银杏校区)、成都市盐道街小学(528校区)、成都市盐道街小学(卓锦分校)、成都树德中学(外国语校区)、锦江外国语小学等诸多优质教育资源。

▲成都七中育才学校(银杏校区)实拍图

商业短板正已弥补：早于2019年1月开业的伊藤洋华堂（绿地468店）购物中心，总体量达8万平米，是目前伊藤在中国规划的最大门店；此外，还有更早开业的华熙LIVE·528商业中心和卓锦曼购中心。这在一定程度上弥补了三圣乡商业缺乏的短板。

▲华熙LIVE·528商业中心实拍图

文创产业集中：三圣乡板块是成都较早的、成熟的以及最集中的文创产业区，汇聚了许燎原当代艺术馆、蓝顶美术馆、何多苓美术馆等艺术场馆，并且锦江文化创意产业中心1期正在建设中，未来将打造网红经济，形成艺术型产业集群。

03

三圣乡，“高端宜居”氛围仍需时间的沉淀

chengdugoufangzhinan

诚然，目前的三圣乡板块城市界面两极分化，以成都市盐道街小学(528校区)为核心的1-1.5公里范围，配得上“繁华”，但以白桦林路以西南地区，仍有大片荒地，且区域内主干道上时不时有货车经过，这与理想中的高端宜居板块有些出入。显然，板块城市建设还需要一定时间。

▲白桦林路实拍

不过，在“中优”“东进”双重红利之下，三圣乡板块价值将进一步增益。并且，随着双“华西”建成，地铁13号线打通天府机场等配套逐步落地，板块内的区域配套将更完善。

目前，板块内早已吸引了龙湖、融创、人居、德商、蓝润、绿地等品牌房企入驻。加之今日拿地的华发&锦江统建以及兴锦生态等房企的进驻，另据锦江区2020年供地计划，以及中优机会清单，三圣乡板块内近两年还有数宗住宅类用地、商业类用地、文创产业用地出让，未来将会有更多房企入驻，产品将逐渐改善化。

尽管诸多业内人士认为，目前的三圣乡在城东“高端宜居”占有一席之地，但笔者梳理后发现，总门槛550万起步的顶级豪宅德商锦江天玺受到市场的高度认可，仅是个例，难以用此代表整个三圣乡板块的价值。

板块内住宅市场，极致刚需、首改、改善、高端改善产品都有，”高端宜居“整体氛围形成还需要时间的沉淀。

在高地价和低容的高压下，未来高价地项目入市定“豪宅化”，极有可能是500万起步。这样的产品不仅考验区域，对产品力本身也有相当高的要求。因而，未来这些产品能否被购房者认可，能否形成一个高端宜居的整体氛围，还需留给市场来检验。

主编：邱 薇

主笔：黄 玲

编辑：小甜甜

文章由《成都购房指南》团队原创，请勿擅自转载、复制、抄袭。若需转载，请联系后台编辑，授权方可进行转载，违者将追究相关法律责任。