11月26日，宁波市自规局发布了《宁波甬江科创大走廊空间规划（2019-2035）》批后公告。这项关乎宁波城市发展大局的规划，同时也是浙江省重点建设项目，一直以来颇受宁波市民期待，今天老司机就尝试以个人角度对这项规划做一个简单的解读。
“科创”这个范畴不是老司机的术业专攻方向，因此我的理解更多的是从城市建设、特别是房地产板块机会这个视角出发。
也就是说，这份规划对于房地产行业来说，是否意味着板块性的机会。
规划的指导思想决定了规划的高度，原文中是这样表述的：
瞄准世界科技前沿，加强产学研深度融合，推动创新资源内引外延，实现资本、服务、体制机制有效供给，努力建成政府、高校、企业三位一体，生产、生活、生态有机融合的科创大走廊，打造大湾区经济增长和创新集聚的主引擎。
这段话有这样几个关键词：体制机制的有效供给，说明大走廊将享受更大的政策灵活性；政府、高校、企业三位一体，这也解释了为什么大走廊会包含南高教园区和东钱湖；生产、生活、生态有机融合，有生活就得有房地产，不多说。
走廊核心区136平方公里，挺大的，宁波主城区现有建成面积大概也就350平方公里，占到了主城区面积的38%，对宁波城市来说举足轻重。
从规划目标上看，大走廊将建成全球新材料创新中心、工业互联网和智能制造高地、创新创业生态最优区。这也点明了大走廊的产业方向，即新材料、工业互联网、智能制造和创业创新。
创业创新这个词比较笼统，放在哪里都适用，所以重点还是前面提到的三个方向。
对于大走廊来说，未来最宝贵的资源是人才。可以预见，规划落地之后，大走廊引进人才的力度比我们现在看到的都要大，当然也就包括人才公寓、人才住房补贴等跟房地产紧密相关的政策措施。
安居才能乐业。
接下来我们重点说说空间规划，也就是规划涉及到的片区或板块。
规划提出了“一廊双片”的概念。一廊是指甬江两岸，重点是以高新区为主体，串联起文创港、东外滩、滨江新城等板块，其中有句“营造国际一流的居住环境”，颇值得期待。
上周，老司机认为小港（滨江新城）的前景比方桥要明确的文章，招致了许多的质疑，但我认为质疑者中，情感因素占比会比较大。
可能是买了方桥的房子。
双片是指南北两片。北片是骆驼东面的新材料研发园-庄市为主体，发展新材料；南片是以东钱湖为核心，发展智能制造。
发展啥都行，只有能发展起来。
接下来我们具体看看各个子版块。
首先是大走廊的核心部分，这也是目前最先启动的部分，动作最快的是文创港。规划中还提到了这几项重点工作：
近期重点推进原铁路北站、海洋渔业公司工业遗存等地块更新改造，庆丰区块地块拆迁，梅墟历史地段改造，三官堂油库、国家粮食储备库等项目搬迁，路林村、路林市场、二号桥市场等地区环境整治，镇海电厂整体搬迁改造；推进北仑滨江新城启动区城市更新工作，推动小浃江都市田园休闲区部分旧村庄、旧工业整治改造工作。
最值得关注的当然是拆迁搬迁，其次是更新改造。
值得注意的是，规划里有个环城生态带，也就是明州大桥到绕城高速这个区间内。既然叫生态带，大概开发强度是不高的，但也并不就是造公园，可能是低密度的园区和住区的结合。
至于说小港的滨江新城，规划里有这样一句话：
以东部新城和东钱湖新城为核心，北仑滨江新城、镇海新城为辅助，配套建设包括行政办公、会议会展、商务商业、教育医疗、文化体育、休闲娱乐等在内的区域性公共服务功能。
这段话其实就是对于滨江新城的定位，在功能上已经提升到与镇海新城同级的高度，是不是真的不如方桥，自己判断吧。
其次来看看北片，也就是新材料研发园及庄市。
新材料研发园由高新区代管，紧挨着镇海新城（骆驼）。近期，镇海没怎么卖地，新材料园倒是接连挂出来三块，都在靠近植物园的地方。得益于镇海楼市的火爆以及严重的供不应求，研发园的楼市炙手可热。
那么庄市呢？规划里这样写的：
整体重建型更新：包括庄市工业A区等。
建筑改造型更新：包括庄市工业B区等。
设施完善型更新：包括宁波大学、宁波工程学院等院校周边地块，宁波软件园内相关地块等。
环境整治型更新：包括勤勇村、路林村等。
也就是庄市工业A区要拆了重建，其他几个地方要改造。
规划中提到的江湾智创小镇，也就是五里牌，没有细说，但提到了一个近期利好——镇海电厂整体搬迁。
有谁知道会搬到哪里去？
接下来看看东钱湖。
甬江科创大走廊刚提出来时，大家没觉得这有东钱湖什么事，规划出来，才知道东钱湖也是大走廊非常重要的组成部分。
通过上图其实我们已经可以清晰的看到未来的“东钱湖新城”的轮廓。这个新城的待开发区域主要就图上的两部分：
创智钱湖区10.1平方公里，以及云龙片区3.3平方公里。
生态钱湖9.1平方公里基本上建完了。
这个板块的定位，应该说是非常高的，上文提到东钱湖新城与东部新城一起，都是区域性公共服务的核心。规划还提到了如下的建设项目：
利用东钱湖优质生态资源，在陶公岛布局院士之家，吸引院士资源；在陶公岛奕大山南侧建设国际会议中心，两者共同构成宁波对外知识交流的核心窗口。
近期重点建设还将科技产品体验中心、国家级/省级重点实验室等战略性科技设施。
东钱湖新城的潜力老司机真的不想多说了。
与东钱湖新城相衔接的，是下应片区10.9平方公里。从宁波提出发展东钱湖新城开始，老司机就坚信主要的方向是下应、云龙，此次大走廊规划应证了这一点。
下应的价值取决于于东钱湖新城，就如同慈城的价值取决于姚江新区一样。
南高教园区和鄞州创投中心没有太多好说的了，因为业已建成，最多只有中河街道的科技路-创新路一带的厂房会改造。根据鄞州区前不久公布的改造规划，这一带主要也是改造，而不是拆迁。
东钱湖还有个尾巴——梅湖片区，是东钱湖北面临湖的最后一块大肥肉了，就在钱湖比华利的东面，理想的富人区。
不！是高智人才区。
未完待续。。。
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