深扒北京楼市，周期即将过去，回首将是永恒！

　　前几天刚刚聊了关于北京楼市，，北京的楼市今年成交量持续上涨，但是北京的房价却没有太大的变化。属于典型的“量增价平”。

　　我也做了简单的解释，如果需求端没有问题，那么问题应该是出现在供给端。

　　新房滞销积压+新增商品房持续供应，这就导致北京已经形成了一个庞大的新房库存。这种现象，会加速北京楼市价值分化。这种情况下如何应对呢？文章里也简单做了回答，但是后台有粉丝反馈：想要听听买房入手的建议。

　　首先我先说一下现阶段背景下北京楼市新格局：北京东迁，东城蓄势，南城崛起，近郊区没落。

　　限竞房带来红利逐渐消失

　　上一篇文章我提到一组数据，2020年1-10月限价宅地成交面积为130万㎡，同比下滑67%，降幅较大。从市场库存来看，未去化的限竞房所在区域相对比较偏，但库存总数已经不到3万套了，明年差不多可以卖完，后面估计就很少供应了。

　　过去三年，限竞房大量地入市，价格又便宜，把新房总价拉低了，然后倒逼周边二手房房价降价。成了一个降价循环，也是导致此次“量增价平”现象的主要原因。

　　土地价格持续上升

　　看住宅类土地，在2020年平均楼面价达到了3.2万元，相比前面三年，地价明显上涨了六七千一平米，甚至比2016年的高点都高了，创造了历史新高。你要理解，面粉涨了，面包还能继续跌吗？地价涨了，价格便宜了的房子您敢买吗？

　　以南城为例，看一组数据。

　　67亿！34%溢价率！旧宫率先拉开南城土拍大幕

　　2月18日，北京迎来鼠年以来的第三次土地出让，3宗不限价地块分别位于通州台湖、大兴旧宫和采育，吸引18个竞买主体共20家房企参与。在大兴旧宫地块的竞价中，共有7个参与主体，绿城表现积极，一马当先报价51.75亿元，最终经过全程74轮举牌，绿城以67亿总价、34%溢价率将该地收入囊中。

　　66.8亿！最高单价7万！西红门再掀土拍热潮

　　西红门地区已经有6年未曾在公开市场出让经营性土地。上一次，西红门地区出让经营性地块要追溯到2014年4月。2020年4月29日西红门地块土拍现场，新城最先竞得10号地块，成交价为29.4亿元，成交楼面价3.89万元/平米；而首开+龙湖联合体竞得11号地块，成交价为37.4亿元，成交楼面价3.95万元/平米。累计出让金额66.8亿，最高销售单价不得超过70800元/平米。

　　179.6亿元！不限价！丰台分钟寺地块花落合生

　　5月9日和5月19日，相隔短短10天，合生创展在北京分钟寺砸下了惊人的179.6亿元，溢价率分别达到26%、38%和42%。三个地块均处于东南三环和东南四环之间，溢价成交代表什么，不用说大家也明白，毕竟赔本的事开发商才不会去做。

　　市场周期回升

　　市场要想良性发展一定是有涨跌周期的，股市这样，楼市也是这样。深圳今年上半年刚涨完，广州、上海也在随机而动。即便北京没有放松人才政策，调控也不放松，需求也是要释放的。

　　北京从2017年3月进入调控周期，到目前已经超过3年半了，很多需求，包括刚需，改善型需求一直在累积购买力，已经迫不及待要入市。

　　很多人说那是他们都有在放松一些政策，可是北京什么都没有放松啊，调控还是那么严格，不可能涨。

　　但是你没看到北京的限竞房退出了吗？地价在涨吗？这其实就是变相的去库存，在扶持市场，但是又不能太明显。

　　买房入手的建议

　　又会有人问，北京入手哪里涨幅会比较大。

　　根据上面所讲的楼市现状，我会首先推荐南城。看一个区域的发展前景，首先看产业、其次看教育。所谓南城，已经把宣武区开除了，因为宣武已经被西城合并了。目前的北京南城包括丰台和大兴。

　　产业层面，南城已经形成了各大产业发展组团。包括光机电一体化基地、金桥科技产业基地、物流基地和青云店产业园、长子营产业园、采育产业园，主要承载新一代信息技术、新能源汽车、生物技术和大健康、智能装备、军民融合等各具特色的产业集群。

　　教育层面，丰台除了老牌示范高中十二中和丰台二中和十八中外，近几年开始大面积引进优质教育资源，引进了包括四中、人大附、十一学校等一批区外的优质教育资源，一共引进了区外20多所优质校，合作办学。大兴教育引进相对滞后，目前主力学校以清华附中、人大附中、润泽学校、大兴一中、北师大大兴附中、首师大大兴附中、旧宫中学、亦庄实验学校为主。

　　如果要说非得在南城有一个点的话，我认为南城首选应当是亦庄。可以说亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二（三）旗、西城金融街这些板块之外，最靠谱的，有产业支撑的板块。

　　如京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据、拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等知名电子/互联网、生物医药、新能源汽车/人工智能、高端制造产业聚集。

　　关于亦庄教育。目前，亦庄最好的两大教育集团分别是“十一学校”系列和“人大附”系列。海淀的十一学校在亦庄的分校，名字叫“北京亦庄实验学校”，小学到初中全部包含。“人大附”新校区是刘强东牵头引进的，逼格很高，亦庄为了这所学校也是砸了不少钱。这个学校是12年一贯制，小学到高中全部包含。小学48个班、中学48个班，预计今年小学部就能开始招生。近两年，亦庄高考成绩也很很亮眼，为亦庄教育做了很强的背书。

　　南城在售的项目我之前曾有过视频看房报道，大家可以点击查看。