北京买房：限竞房值得买吗？有哪些优缺点？

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　　ASK：请问限竞争房是什么概念，值得买吗，有什么优缺点？

　　ANSWER：简单来说就是“限房价，竞地价”，让开发商向上竞地价，向下竞房价。以这种方式生产出来的住房就叫“限竞房”。限竞房，通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。其重点是，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格，而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍，由出价最高者获得。这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。优点是便宜。缺点是1.限交易：9年无法交易，限制你未来的资产置换选择 基于“限竞房”有“购房后5年内不得出售”的限制，加上交付两年和取得房本两年的时间，算起来得持有5+2+2=9年时间不能在市场流动，甚至更久。

　　对于购房者来说“限售”规定使得这一进程中无法通过房产置换来进行居住空间的升级。限竞房在限售的门槛下，置业者从交钱到可以交易需要9年以上的等待周期，这段时间的对于很多人来说都充满了未知，无形中限制了未来的资产置换选择。2.限品质：限房价竞地价，限制的是居住品质 销售价格确定的提前下，开发商在有限的利润空间里，只能压缩产品营造的成本和费用，这是一个不争的事实。对于购房者来说，产品的“减配”，长期来看必然会降低居住的生活品质！3.限改善：限竞房大量推售，限制了改善空间，70%的限竞房面积在90平米以下。

　　ASK：目前现金700万，预算1100万内，首房首贷资格。有小孩改善自住，两家老人都在北京各自有房，置换仅考虑自住和增值。请问逸翠园一期128平三居，970万和景粼原著137平三居洋房1060万如何选？有人说逸翠园小议价品质盘，孙河纯新盘，自住来讲这两个户型都不错。烦请从长期角度再给下建议。感谢指导！

　　ANSWER：建议买逸翠园的房子，首先在这个小区的周边配套齐全，周边的产业园也多。孙河的配套要差些，未来发展也要好几年建成，所以房价一时半会起不来。家里有老人孩子，建议买个配套齐全，交通便利的为主。

　　ASK：请教，想换到朝阳北土城东路安贞到芍药居一线大三居，1200万以内可承受，请问哪些小区比较合适？

　　ANSWER：可以考虑下凤凰城、罗马花园、远洋万和城。

　　ASK：在富力城有一套三居室，但现在因工作关系居住和生活在外地，考虑未来（时间无法确定）还是要回到北京，目前可投资预算500万。考虑三个方向： 1.趁现在置换一套更好的未来返京自住，希望能够满足未来养老居住需要，小区管理好环境好生活便利。个人偏好奥体或者颐和园附近，有否小区推荐？ 2. 用二套房指标再买一套小户型投资，谋求长期的稳定租金收入，请推荐可投资的小区。 3. 暂时不动，等返京时再考虑置换或者投资。 上述方案，请指点一二。

　　ANSWER：1：考虑在奥体区域置换的话，推荐世贸奥林，万科大湖公馆；颐和园附近适合养老的小区推荐御墅临枫，四季香山这两个小区；2：想投资小户型同时以租养贷，推荐台湖区域，未来发展也很好；3：目前北京市场置换是一个好的时机，可以趁现在将富力城的房子出手做资金回笼。

　　ASK：北京，和老公西单，国贸上班，首付200w，应该在哪买房合适？

　　ANSWER：四惠这个位置比较适合您目前的想法，具体的标的额大小，要看您的月供，还款能力来看了。

　　ASK：我有一套商住，手头紧不想马上办房本。这种没房本的状态持续下去对我会有哪些不利吗？

　　ANSWER：只要你不怕开发商一房多卖，心理一直不安 ，之外短时间没有那么大的影响，不过还是建议手头宽裕的时候，尽早办下来。