从房地产企业的成本构成来看，税收成本仅次于土地价格和建安费用，位居第三。预征阶段，各种税收已经达到销售额的8%~12%；项目结束清算时，一般要达到15%~25%，一线城市将达到25%以上。就目前的房地产经济形势而言。房地产业企业的土地增值税筹划已迫在眉睫。下面微税猫节税官就来讲解一下：房地产企业如何合理避税。
对于房地产企业来说，传统的税务筹划主要是针对土地增值税，其总体思路是通过减少增值额从而降低增值率，从而达到少交或不交土地增值税的目的。
目前，我国土地增值税筹划方法主要有：
（1）使用临界值。
根据税法规定，纳税人销售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。在纳税筹划方面，企业可以选择合适的开发方案，以避免因增值率略高于起征点而增加税负。
因为土地增值税采用四级超率累进税率，当增值率超过50%,100%,200%时，则适用较高的税率。可利用土地增值税临界点进行企业筹划，避免适用较高一档税率。
（2）收入的分散化。
如果房子里有装修和相关设备，可以考虑把合同分两次签订。先与买主签订房屋买卖合同，然后与买主签订设备安装及装修合同。通过这一处理，房地产企业只对坏帐房屋销售合同缴纳土地增值税，实现了税收的节约。
（3）选择适当的利息扣除办法。
对房地产企业贷款利息的扣除限额分为两种情况：一是在商业银行同期贷款利率的基础上据实扣除，二是在税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。两者都为企业进行税务筹划提供了一定的空间，企业可以根据自己的情况，选择较高的一项进行税务筹划。
（4）收取的费用并入房价。
许多房地产开发企业在销售开发的产品时，都会代相关单位或部门收取一定的价格外费用，比如管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费和政府基金等。这类费用一般是由房地产企业先收取，然后按规定转给委托单位，有的房地产企业还会因此出现结余。收取费用有两种方式，一种是将代收的费用纳入房价内，与购房人一并收取；另一种是在房价外分别收取。收取费用是否计入房价对于计算土地增值税增值额不会产生影响，但会影响房地产开发总成本，也会影响适用的增值额，进而影响土地增值税税额。本规定适用于企业进行税务筹划，选择第一处理方式。
（5）扣减项目增加。
从市场可接受的角度看，房地产企业可以通过适当加大公共配套设施投资、改善小区环境、提高装修档次等方式，增加扣除项目金额，从而降低增值率。投资成本可以通过提高销售价格来补偿，增加公共配套设施投资可以提高产品的竞争力，扩大市场影响，可谓一举多得。需要注意的是，扣减项目金额的增加并不等于建安发票成本的增加，虚开建安发票属于逃税。
（6）转移费用，增加开发费用。
房地产企业的“管理费”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”，在会计制度上都没有明确规定。实际上，发展项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也不能同总部的发展项目完全分开，有些费用的支出是在期间费用和发展费用之间。从组织机构设置上，企业可以向发展项目倾斜，将能够划归发展项目的人员尽量划归发展项目编制，将公司总部与发展项目混合使用的设备划归发展项目编制。以这种方式将应计入期间费用的费用计入开发间接费用，如果建造总成本增加，则可按1.3倍(1+20%+10%)扣除，从而降低增值额和增值率。
（7）规划成本核算对象。
当房地产企业进行多个房地产同时开发时，可以分别核算，也可以合并核算，两者所缴税额不一致，从而给企业选择不同的核算方法提供了纳税筹划的空间。一般而言，合并会计有较大的税收利益，但也存在分别会计较有利的情况。具体地说，对于同一地点、同一结构类型的群体开发项目，如果开工时间和竣工时间相近，而施工队伍又相同，可以合并为一个成本核算对象。对于单个规模较大、工期较长的开发项目，可根据某一地区或某一开发项目的开发阶段，进行成本核算。
（8）合作建房的使用。
根据税法规定，对一方出地、一方出资金、双方合作建房，建成后按比例分户自用的房屋，免征土地增值税。开发商可以充分利用这一政策，选择合作建房的方式进行项目开发。
（9）利用代建房屋。
代建者是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，并在开发完成后向客户收取代建费。房地产业如从事代建业务，则其收入属于劳务所得，不属于土地增值税的征税范围。开发商可以通过代建的方式减轻税收负担，但前提是在开发初期就能确定最终用户，并实施定向开发。
不动产公司可以适当与主管地方税务局沟通，尽量推迟土地增值税清算时间，或者更换税收负担相对较轻的项目进行清算；对于能够实行预征代清算的项目，应当积极争取采用预征代清算。
（10）在法律允许的情况下，推迟土地增值税清算时间。
由于传统的税务筹划主要集中在开发企业内部，税务筹划的空间、手段、效果都十分有限，因此房地产开发企业要做好税务筹划，不能仅从传统的纳税筹划入手。税务筹划要把简单的问题搞复杂，总的思路是延伸价值链，多造“关联企业”，把利润向上下游延伸。不动产企业可以在外围多建立几家“关联公司”，这些关联公司有些可能在税负较低的地区，如在高新园区成立一家园林公司，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率为15%；有些则可享受相应的税收优惠政策，如成立一家新的广告公司或咨询管理公司，利用其所得税免税政策，把手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等费用向其输出；有些则可能出现亏损的情况，如收购一家亏损严重的公司，则可享受企业所得税减免。在完成上述操作后，再利用这些关联公司与原始核心企业进行关联交易，利用价格的高低对转让定价进行调整，人为地创造了税收减免空间。
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