北京楼市留给买房小白的坑，我帮你们全踩一遍

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：近期有贷款买房的打算，个人的征信流水有什么需要注意的地方呢

　　回答：线下征信网点打印个人纸质版征信。 打印征信机器旁一般聚集了黄牛中介，记得不要打理。 流水通常打印最近6\/12个月，正常收入要求覆盖所有负债月供的两倍。 #今日买房提醒 系列有详细说明

　　提问：房姐您好，我在航天桥上班，周边房价都8+，为了上班近，资金有限（sfsd手头130）看了看金家村的房，90年房，56平板楼，单价5.2。 两个疑惑 1.自住但又不想跑输大盘太多，长期看该区域大的走势怎样？属于六里桥西片区，位于万丰路与莲花池西路交叉路口，离京石高铁200米，小区1千米内没有啥底商； 2.如果出手，建议年前或年后？ 望解答，不胜感激

　　回答：你这个属于典型上车盘，价格正常吧 六里桥位置也还不错，交通方便，租户多，缺点是有隔断，未来空间不会太高。 自住可以单价5W左右都可以看，别看精装修，溢价太多。 还有一个草桥可以考虑，老破小5万，次新6万多

　　提问：您好个人情况：我和未婚夫都是京户，首房首贷，想婚前买2套。男方自住标的700万，女方标的300万。但是选房迷茫。 1.我在人民大学工作，他在丰台科技园。想考虑2居到3居，社区品质交通便利楼层朝向好，预计持有5年甚至更久，不看学区。目前考虑丰台和海淀，只为了自住和好转手，请房姐推荐一下楼盘及合理价格。 2.投资300，因为家庭年收入过百，没有更好投资产品，您看选择房产投资是否合适？目前考虑望京95一居，丰台南三环洼地。其他区也考虑，只为了好租抗通胀。请房姐指点哪些盘可以购入。 两套房购入时间都在今年年底。

　　回答：1. 不需要学区就不看海淀了，丰台看看 星河苑、富卓苑、丽水园、万年花城，这些能兼顾自住保值 2.丰台 看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 租金都还不错

　　提问：根据姐的选筹思路，重点看了望京和酒仙桥，对比单价后，觉得酒仙桥单价更低，现在看中了酒仙桥晶都国际的一个两室两厅98平，现655，精装修，18层，东南户型。想请问姐该房的报价是否值得入手？如单价高，多少以内合适？如无法谈到该单价内，能否推荐酒仙桥其他楼盘？最后一锤了，望姐抽空答复，多谢！！！

　　回答：晶都国际5万左右才考虑，这套单价略高，加上精装修溢价比较多。 建议再淘淘，新手没有淘笋渠道，可以试着砍砍价，单价控制在5.5内。 东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线等比较推荐

　　提问：新人首问。房姐好！男友有一套朝阳惠新两居还贷中，计划用作婚房。我目前有sfsd资格，考虑婚前买个小房，一是投资，二是婚后有孩子了父母来北京暂住，子弹有限160万，能接受350万以内的房子，目前主要看了安贞、小关和惠新附近的一居和望京的老破小两居。如果再买个小房，我们的还贷压力较大，基本月光，但sfsd资格不用又觉得可惜。请问：1.现在房住不炒的政策下买个总价低的房子是否有升值空间，一居室几年后出手是否好出。2.如果买，北三环的一居和远一点的两居该选哪个呢，安贞、小关、惠新、和平街片区和望京南湖渠哪个更值得入。3.这个预算，如果考虑投资属性，在其他区域您有什么更好的推荐吗。感谢房姐！期待翻牌儿！

　　回答：优先上车，剩下就是涨多少的问题。 板块上更推荐 选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大这几处 具体的可以看下 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里等

　　提问：房姐，个人首问： 孩子明年入学，目前计划出售目前首套后置换东城学区房，总预算1500+，目前看了和平新城、海昇名苑、水上华城和幸福家园等，基本在和平里、北新桥和龙体学区。换房考虑是希望自住+学区，所以希望品质较好小区的三居，学区中上，未来打算要二胎。 海昇目前物业好像有纠纷，万国城临近机场高速有点吵，和平新城21年入学好像是对应更远学校，水上华城和幸福家园环境感觉相对差一些，龙体那边学校可能也稍弱一些。 之所以打算东城，是考虑次新多一些，而且比西城价格更优。海淀也看了中关村三小对应的一些小区。 希望房姐帮忙解答： 1、是否有必要入手这么高金额的学区房，我看房姐也提到学区房溢价高，而且受政策变动影响大，建议取得学票，租房居住。如果没有其他更好投资渠道，而且准备要二胎的情况下，选择1500+自住学区房是否合理？未来东城学区房是否会大跌或者保值属性较弱？买两居或者租房居住担心二胎不方便，但太高金额又担心不能保值，或者是否有必要多付这么高的溢价。 2、房姐对于以上小区认为哪个更好一些？或者这个预算内推荐的东城或者海淀其他小区？或者房姐感觉这个价格是否应该等731后入手西城？ 非常感谢！

　　回答：1. 自住溢价学区就要承担其风险。高溢价高风险+自住品质 和 学票+自住+保值的组合，就看个人更看重什么，我是推荐学票+自住的配置 另外以后东西城要是合并，很可能会提高东西城的购房门槛，属于利空，全资产在东西城不是好选择。 2. 如果兼顾的话，海淀会更好 推荐看 美丽园 郦城 远大园 ，五环外看看橡树湾，上地佳园

　　提问：姐姐好，请问澜花语岸和至善家园400w左右三居室值得入吗？刚需，谢谢

　　回答：你好，通州相对有一定溢价。 如果是200左右的首付，贷足买500万的房子，望京2000年小区，14\/15号线支撑； 金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线； 平乐园十里河，从14号线出发分流。 都远远好过通州。

　　提问：房姐您好。我想重新配置一下房产（重点北京、外地也行）以求未来价值最大化，请教具体方案，信息如下 房产：2套。房产1，珠江绿洲，南向153平米大三居，自住舒服（老公通州上班、我西单上班房贷250万，月供1.2万。房产2，凯旋城，132平米普通住宅，但在小区外面，自住不合适，但可注册租金高。目前出租，月租金2万+。房贷剩20万，月供1700元 名额：夫妻名下2套房，双方父母刚迁入北京，有3个购房资格（父母离婚）均在名下无房。 资金：手里资金100万，我税后4-5万，老公税后1-2万。开销每月1-1.5万 自住：无学区需求，无刚性自住需求。我西单、老公即将搬通州，到时候分房住，儿子3年后可能通州上学。但有不确定因素，老公可能换工作，通州学区有待观察，不好就不去哪儿读书。 个人想法：我个人想买珠江绿洲，但家人不同意，目前自住地理位置合适（在西单和通州中间），住的也舒服。凯旋城能卖700万，但我觉得租金还不错，是不是可以继续持有。 诉求：目前家庭的资产负债率较低，杠杆加的不足，想买房或换房，暂时不设限，开放式地请教方案：）

　　回答：1. 珠江绿洲家园北面紧贴京通快速路，南面紧贴通惠河，小区本身的容积率和楼栋的容积率比较高，有一种在孤岛上的感觉，比较拥挤，，主要的住户来自国贸白领，传媒大学周边产业和学生， 投资属性一般。激进一点就出掉换筹，保守就保留自住后期再决定 2. 凯旋城如果租金不错可以保留，建议抵押掉盘活资金。 3. 抵押的资金+手里资金，用父母资格入一套 东三东四公房作为投资标的

　　提问：房姐您好： 本人家庭情况： 在通州有一套自住房，去年5月拿到房本，满五年才能卖 孩子1岁8个月 两人工作单位远，我本人在望京工作，老婆在丰台青塔附近上班，老婆上班通勤开车来回3个小时太辛苦 现在子弹有290w，等明年4月加上股票能有400w 问题如下： 听朋友说，之前二胎政策放开，明后年学区房会涨，是否有必要现在考虑孩子上学问题？ 学区和自住分开还是兼顾？选择哪块的房子合适？ 是现在买还是明年再买合适？通州的自住房出售价格比周边商品房差多少，可以卖了怎么改善？

　　回答：1. 从新生儿出生人数和招生数量来看，是在逐年上升，所以理论上学区房的竞争会更激烈。你的情况3年后也是要考虑的，现在可以买一个带学位的保底 2. 建议明年4月子弹增加后再买，可以看看芍药居对口人大附，另外慧忠里对口朝外，可以兼顾自住和学区。你通州的标的要满五才能卖的话，现在说如何置换没有参考意义，每年房产市场都在变

　　提问：你好，御姐。今日入圈，新人首问。 1.无京户籍，有五年社保二套房票，首付资金60% 500左右，是否能买到升值空间较大，且带有中等水平小加初中学区房产？（家里二胎是否能够到三室？） 2.如果不考虑学区和自住，别的城市发展，长持，纯投资，剪刀差最大区域能否推荐一二。万分感谢。

　　回答：1. 首付资金500左右吗？看商品房就非普了，首付要到80%。二套建议直接全款抵押这样能看到1000上下的标的，澳林春天、嘉铭桐城、卧龙小区、 2. 愿意长持10年+，大面积低单价流派最合适，用时间换流动性，像天通苑的顶复， 双井 柏林，天骄等大面积都可以淘下

　　以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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