最高3万+，二手集体破2 ，全惠州最贵的房价在这里……

　　没有园林，没有物业，没有品质，多数社区的楼龄，都超过了20-30年， 甚至有些小区，你想找到社区名字，也必须费点力气。

　　但就是这样的房子，多数的挂牌价却都在2万以上。一些2010年以后的次新小区，单价都在3万以上，只因为这些楼盘从区域划分上一讲，是惠州公认口碑top的南坛小学以及一中学区。

　　如果不亲自走这一遭，真的是意想不到，原来惠州的学区房，已经如此疯狂。今天的内容，就来聊聊它：

　　当车子行驶在南坛老城区的街道上，树很密，楼很老，同去的朋友对房价君说，有没有一种感觉？从江北来到南坛，就好像经历了两个惠州？

　　的确，不同于网红区域一片热火朝天的建设状态，也没有江北金山湖这样现代的城市界面，南坛的生活，既悠闲，又轻松，甚至走在街上，即便楼破破烂烂，但房价君居然也感受到了一种生活在这样区域的优越感。

　　这里的房子，很少像当下新区那样，打造一些新概念，我们能看到的，就是一条巷子一条巷子的老破旧，楼紧挨着楼，但因为有学区，就算破，也并不影响他们的身价，稍微过得去的小区，都需要200多万。

　　走在小巷子中，房价君问身边的朋友，你会买这样的小区吗，她说，不会，还没有这么伟大，牺牲自己的生活质量去买这么破的学区房。但与她想法相左的，却大有人在。因为你只要稍微用心看一看便会发现，就在这些破得不行的小区里，保时捷BBA的豪车，随处可见。要不是为了孩子，他们何必去挤这样的房子。

　　接下来，先看看区域房价助推器之一：南坛小学。

　　在惠州，老南坛，被称为惠州最好的小学，它的学区范围，在2020年公布的范围中，是从南湖路——南坛西路——南坛北路——西堤路——南坛东横街——西堤二路二巷，从军分区旧住宅区（不含巴黎广场等）后面至市一中后门，以上路线所包围的区域。

　　站在南坛小学门口拍了张照片，如果光看硬件，是不是感觉也很一般般？但学校向来都是师资最为重要。这里是惠州第一批一级学校，1986年成立，差不多和房价君一样大了。

　　房价君了解了一下，当前如果想读南坛小学，房户一致，是前提条件。因此如果想要通过买学区房上学的家长们，一定切记，户口要同步迁入南坛。

　　除此之外，学位锁定方面，有每年报名前期，大概4-5月份，需要房产证与户口一致方可以就读，就读后，如果实在忍受不了老社区环境，可以卖掉房源，不过根据房价君了解，很少有家长这么做，因为太远来回折腾，所以多数人都走上了孩子上学期间的陪读道路，买来的小区重新装修，一直住到初中上完。这也是南坛学区房紧俏的原因之一。

　　如果是光有南坛学区，也许这里的房子还不至于身价倍增，但如果再加上一中初中部，就又不一样了。

　　惠州一中初中部，与南坛小学的距离，步行就只需要5分钟，而上惠州一中初中部，进而再读一中高中部，考取更高一级学府的保险便增加很多，这也是为什么这里的房子被家长们疯狂追捧的原因。

　　如果要论起惠州一中的历史，那则更为久远，建校于1929年的惠州一中，既是省重点，省一级，也是广东国家级示范高中。年代久远，一中的建筑需要重新修建，因此从去年开始，初中部发出重建信息。

　　当天房价君去的时候，看到教学楼正在建设当中，现在一中的老师与学生，在其它学校借读。

　　来看看2020年关于一中初中部的学区划分：从图中可以看到，一中的学区范围，要比前文所讲的南坛小学，小很多，这也就造成了同区域内，有很多小区是只有一中初中学位的单学区房。但一中对于学区房的价格带动，显然更为明显，就算是单单只有一中学位的南湖明珠，单价也跳上了3万大关。

　　将南坛小学与一中的学区范围做下重叠，给大家画出了双学区房与单学区房当下的二手报价情况（安居客11月数据）。

　　从学区重叠图中可以看出，学区，基本将区域内的房子隔出了两个世界，有南坛或一中初中部学位资源的，价格都在2万以上，而没有的老社区，则骤降至5\6千。这就是学区所带来的特殊溢价。

　　在一中附近一家房产中介门店中，房价君拍了张当前区域内的挂牌房源。

　　从这张图中，我们可以看到，年代久远的横江一路，横江二路这样的社区，单价也很多在2万以上。房价君的朋友打趣说，用可以买全惠州任何新区豪宅区的价格买一个这样的老破小，家长得有多伟大。而这样的社区，有些还需要补地价十几至二十万不等。

　　房价君问工作人员，这里哪种房子好卖，他说，相对便宜的，都是为了一个学位，读完书就卖了。小面积段即使单价高，但因为总价低，交易起来更容易些。

　　当然，这个区域也不光是老破小。也有一些2010年以后的次新小区，但这些，对于家长财力上的要求更高。

　　以南湖旁边的万象江山为例，中介门店的工作人员说，别看单价都到33000以上了，但一旦放出房源来，都是被秒买，查了下近一年的房价走势，挂牌房源的单价约有3000/平米的涨幅。

　　但湖景花园这个小区，放盘房源只有几套，但想买的人太多了。这也是同区域内，建筑新，有南湖景观，整体居住舒适度很舒服的一个社区。

　　当然，既然是学区房，也有很多人压根不关心环境，买套老破旧，依旧在赚钱，比如在秘密花园群里，就有一位：

　　因为孩子上学，买了南坛小学与一中双学区房南坛社区，110平米户型去年8月份163万买入，同样户型，到今年9月，就已经涨到了215万。

　　当然，名校学区，在任何一个城市都属于少数资源，买学区房，第一目的也并不是赚钱，孩子能够享受好的教育资源，才是第一要素。

　　孩子的教育问题，向来见仁见智，原本就没有统一的答案，在房价君身边，有坚持购买名校学区房，为孩子尽最大能力争取优质资源，也有孩子去读私立，或者新区学校的，选择没有对错。

　　但家长提供好的学区房，只是孩子学习路上的助攻，尤其是小学阶段，家长对于孩子学习过程中的关心与良性互动，才是最为重要的。

　　好了，今天的文章就是这样，大家点赞点在看。最后补充的是，因为区域内多数社区楼龄很老，有些已经不能贷款，需要全款买，补地价，并且需要重新装修才能入住。另外，南坛小学与一中初中部在的区域，步行前往西湖，又是另一种生活了。