标普：确认新湖中宝"B"长期发行人信用评级，上调展望至“稳定”

久期财经讯，11月12日，标普在一份最新的评级报告中表示，预计新湖中宝股份有限公司(Xinhu Zhongbao Co.,Ltd.，简称“新湖中宝”，600208.SH)的流动性和杠杆率在2020年11月10日将资产处置给融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Limited，简称“融创中国”，01918.HK)后将大幅改善。

这家总部位于中国的住宅地产开发商通过审慎的土地收购策略，辅以稳定的房地产运营和资产货币化，应能支撑其未来两三年的信贷状况。

标普将将新湖中宝评级展望从“负面”调为“稳定”。同时，标普确认了该公司的长期发行人信用评级为“B”，还确认了其担保的高级无抵押票据的长期发行评级为“B-”。

“稳定”的展望反映了标普的观点，即新湖中宝将实现稳定的合同销售增长，保持审慎的财务管理，并在未来12-24个月内为其大量海外到期债券进行再融资。

标普将新湖中宝的展望调整至“稳定”，以反映标普的观点，即新湖中宝将通过有序的债务融资增长，辅以金融资产货币化，逐步改善其流动性，降低其杠杆率。这是由于公司打算通过逐步减少土地投资、降低与城市重建相关的成本、谨慎进行新的金融投资来减少债务。

标普认为，未来两三年，新湖中宝的财务状况将逐步改善。标普预计该公司用于房地产开发的现金流出将减少，因为其在上海的两个主要城市更新项目的投资可能在2020年底前完成90%。此外，新湖中宝已经有足够的优质土地储备，至少可以维持5年的发展。因此，标普预计该公司不会大举举债收购土地。相反，它可能会寻求通过与其他房地产开发商合作来实现房地产开发项目的货币化。

标普认为，新湖中宝将其一项上海亚龙项目的50%和其一项温州项目的35%出售给融创中国，以减轻公司的权益债务和资本支出负担。标普预计，按照债务/EBITDA之比衡量，新湖中宝的综合杠杆率将从2019年的12.4倍改善至2020年的9.3倍-9.6倍，到2021年将改善至8.6倍-8.9倍。即使在资产处置后按比例合并了该公司在合资企业和联营企业(JCE)的债务，标普预计在上述的年份内，look-through杠杆率将为9.5倍-10.0倍，低于标普下调评级的触发点10.0倍。也就是说，表外债务的增加可能会降低财务透明度，因为这些联合企业披露有限的数据。此外，新湖中宝如果继续出售黄金地段的主要资产，可能面临更大的执行风险。

标普认为，新湖中宝较弱的销售执行力仍将是其信贷约束。标普认为，该公司有可能无法实现2020年的销售目标。在2020年第四季度，其380亿元人民币的可销售资源中，约一半将投放市场，鉴于销售窗口较短，这可能导致较低的销售通过率。截至2020年9月底，新湖中宝全年总销售额95亿元人民币(不含增值税)，仅相当于目标的42%左右，较去年同期下降5%。

标普预计2020年新湖中宝的合同销售额将增长5%-10%，而管理层预期增长38%。这是考虑到该公司将在第四季度推出的三个重点项目(一个在杭州，两个在上海)都在黄金地段。标普的估计考虑到上海项目在获得销售许可证方面可能出现的延迟，因为与地方政府就价格上限的谈判过程可能比公司预期的要长。

标普认为，新湖中宝的流动性改善有赖于其房地产开发业务的稳定运营，以及投资组合的货币化。该公司仍有大量短期债务。截至2020年9月30日，其无限制现金余额为119亿元人民币，占其短期债务(包括所有可回售美元债券)的53%。尽管新湖中宝地产开发业务的营运现金流可能低于其预期，但标普预计该公司的流动性来源仍将是其流动性使用规模的1.2倍。这是因为新湖中宝拥有规模可观的流动性投资，约30亿元人民币，如果需要，这些投资可以用来偿还债务。此外，该公司还将在未来12个月内从最近出售给融创中国的资产中获得约49亿元人民币的现金收益。

标普认为，在未来12个月内，新湖中宝不存在短期的再融资风险。到2021年底，该公司有6.58亿美元的高级票据可回售。其中，2020年12月可回售的2.4亿美元债券中，已经有2.25亿美元的持有人确认不会行使看跌期权。尽管标普相信新湖中宝有足够的离岸现金余额来偿还剩余的美元票据，但标普预计该公司将选择在未来12个月内对这些票据进行再融资。

与中国同类房地产开发商相比，新湖中宝的投资组合要大得多，主要投资于金融机构和科技公司。标普估计该公司的流动性投资组合的公允价值约为220亿元人民币。扣除这些投资后，新湖中宝的债务/EBITDA之比可以提高3.1倍，此外，该公司6.5%的加权平均债务成本低于同行。这是因为新湖中宝的另类融资比例较低(占总债务的9%)以及一些与上海项目相关的低成本、长期限的银团贷款。在对比评级分析中，标普将这些因素提升一个子级。

“稳定”的展望反映了标普的观点，即新湖中宝将保持严格的支出和温和的增长意愿，从而在未来12-24个月内逐步去杠杆化。标普还认为，该公司有可行的计划，以其稳定的房地产开发业务和规模可观的流动性投资为其短期债务再融资。

如果新湖中宝的土地支出或投资支出高于标普的预期，从而使其债务/EBITDA之比高于10倍，标普或将下调评级。

如果新湖中宝的流动性恶化，标普也可能下调评级。这可能表现为销售疲软或延迟，或无法用较长期债务进行再融资。如果预期流动性来源与流动性使用规模的比率小于1.2倍，就会出现这种情况。

在未来12个月内，评级上调幅度有限。如果新湖中宝的公司规模大幅提升，债务/EBITDA之比持续低于5倍，标普或将上调评级。