广州楼市：这个区域8年不涨，买房者慎入

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

提问：请问雕叔， 萝岗那边的春晓、香雪公馆，以长远角度来看，哪个投资更优呢？ 春晓有长平站，学位也不错，且承接区府利好？ 公馆有地铁图书馆广场学校，周边配套啥都有。 但是春晓目前看来却跑不赢公馆，为啥呢？ 小白式疑惑

回答：核心的差别在于：区域板块之间的差异，一个属于长岭居板块，一个属于区府板块 就单独奥园春晓、香雪公馆这两个楼盘来讲，附着的“点线面体”不一样： 点：奥园春晓是奥园春晓、香雪公馆是香雪公馆，看不出差别 线：一个是地铁21号线，一个是地铁6号线 面：一个是长岭居板块，一个是萝岗区府体：两者都属于萝岗核心区 一个楼盘的投资价值好不好，后期能否跑赢大势，核心在于“面+线”这两个维度上，这就是里面的核心逻辑

提问：能否详细介绍广州接力贷政策。比如：1、接力贷年限是否以子女年龄算至70岁？2、利率是否以子女为基础定性为首贷、二贷？3、利率多少？4、首付几成是否以老人为计算基础？5、老人年龄必须70岁为上限？6、子女流水是否月供2倍，且累加子女之前的月供？如不足提前如何准备？7、如果子女已有二次贷款，还可办吗？8、目前哪些银行可办？

回答：哈哈哈你这是一个好提问。别人看了基本都能知道什么是接力贷了。 1.是的 2.不是，父母和购房资格说了算 3.每个银行不一样，要看你做哪家，还有跟你资质也有关 4.是的 5.是的 6.(子女本身房贷+父母房贷）×2 如果不足提前做流水呗，参考我的精华帖。来不及做的话找中介买一份，撑死花个2k 7.可以 8.目前有三家银行，具体根据你实际情况来选。

提问：雕叔好，看了番禺雅居乐。现有雅翠庭1楼，北向面花园，113方3房，总价350，带车位。这个价格要的吗？需要再砍多少合适？

回答：1楼北向，350万，带车位，价格我觉得大差不差，看看其他的交易条件呗 1、税费的点数和多少 2、需不需要赎楼，这部分的费用 3、交易周期和时间，以及是否可以提前收楼等等 总而言之，我们要建立“综合成本”的概念，而不仅仅是那个总价\/建筑面积，那么简单

提问：雕叔您好！ 我听身边很多人说，国外瘟疫持续蔓延导致外贸相关的公司经营状况十分惨淡，有很多公司已经或者将要倒闭，还有大量企业为了生存不得不裁员，甚至变卖房产；这样一来老板亏损，员工失业，会致使房价进一步下跌。 雕叔您对此怎么看，还应该继续观望吗？

回答：都是各说各的道理，还有一种说法就是因为钱没地方去，大部分土豪都买房避风险去了。其实最难的时候应该是在今年春节前后那一两个月，但是这时候房价也没怎么跌吧？广州市区的价格一直很坚挺。最难的时候都没跌，还指望以后怎么跌？ 如果手头宽容的还供得起，今年市区其实是一个很好的买入点，像那些骏景盈彩美林之类的网红盘价格，已经很难找笋了。所以不用再观望了，直接买吧。 另外就是郊区，增城南沙花都从化还有一些不热门的板块，可以先观望等到明年再入。

提问：雕叔，请问番禺的金海岸和东方花园哪个更值得购买？目前价格差不多，但是金海岸需要读私立小学和初中，小区更新。东方花园可以读公立小学，但是小区比较旧。

回答：其实，你已经有了答案了。如果你对公办小学有兴趣且有执念，那就选择产品不太行的东方花园，如果对于学位无所谓，那就可以选择金海岸。 其实，长远来看，无论是自住，还是投资，尤其是投资层面，金海岸一定是那个胜利者

提问：你好军哥，计划一年内会用上二套贷，抵押经营贷等，同时也想陆续申请信用卡。二套贷，抵押经营贷，信用卡申请时间顺序如何安排合理?

回答：二套贷是指第二套房的按揭吗?不缺钱的话大单优先，把房贷，抵押贷弄好了在办信用卡，如果是比较缺资金可以先办信用卡把额度堆上去，然后做0账单，保险起见在办房贷和抵押贷之前三个月不要申请信用卡

提问：雕叔，你好！请问: 问题1：总价400万以内，自住，2房或3房，新楼盘或二手均可，楼龄15年以内，交通方便(最好能近地铁)，常驻办公地高塘石、琶洲，请问有什么楼盘推荐 问题2：总价400万以内，自住，2房或3房，希望有升值空间，万科城和保利林语山庄推荐哪个？ 谢谢

回答：就相当于夹在6号线跟琶洲之间，其实你可以去看看金融城的房子的，比如天朗明居，潜力都不差的，但是我不建议你去黄埔找了，因为那边贵了，更何况，你看的保林跟万科城都有豪宅税，算进去的话房价也不便宜了，因为容积率低于1，无论你买多大面积都要给豪宅税

提问：雕叔，首付80，想问下中海能做到gp吗，大概能做到总价多少的房子呀

回答：此处的中海，是指中海康城吗？要看具体的期数，以及楼栋，一二三期的评估价是不同的，而且差距还比较大，甚至三期内部的银柳街、蝴蝶兰街之间的评估价也有差距 80万首付拉一拉是可以买中海83-92平的小三房的，差不多这个价格，要看买的标的物的单价、以及最终的评估价 下图是雕叔的手绘版中海康城小区平面图

提问：雕叔，你好！请问如果买25年老房子的顶楼有什么不足之处？看中一套顶楼的带天台，正在加电梯，价格还行，这种要入吗？

回答：顶楼一般会漏水或者很热 一般2000年之前的房子不碰，除非是带很好学位的房子 你再对比一下这个小区电梯加装前的价格跟现在的价格对比差多少 还有这种房位置最好是在市中心

提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！

回答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。 怎么选，难啊！ 来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。 最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。 PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。