重磅！南宁终于看不过眼，要用“商改住”解决库存“过盛”？

　　南宁的商业办公用房库存过高早已不是什么秘密。

　　前段时间，一个关于南宁“商改住”的政策在网上流传起来，官方虽然未作回应，但话题性不小，引来众多网友的关注。

　　10月29日，酝酿了半个月之久的“商改住”政策终于迎来了新的消息，不少业内人士都称收到了《南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知》。

　　根据这份通知，此前传出的“商改住”政策基本上八九不离十了。

　　那么，新政出台后能改变南宁写字楼和公寓严重供过于求的现象吗？是否所有的商业办公用房都能申请“商改住”呢？

　　01

　　想“商改住”？且慢，前方有门槛！

　　在网传的通知文件中，《南宁市商业办公项目调整为普通商品住房工作方案》已经市十四届人民政府第130次常务会议审议通过，但截至目前还没有官方渠道正式发布该文件。

　　通知截图

　　根据文件内容，“商改住”方案的主要目的是为了防范化解商业办公用房高库存风险，促进房地产市场平稳健康发展。

　　但是方案也提出，并非所有商业办公用房都能“改住”。

　　首先，“商改住”对于项目的区位有要求，五象新区、武鸣区、广西-东盟经开区等均不在方案调整范围内；

　　不在方案调整范围内的区域

　　其次，必须是2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，且需满足以下6个条件：

　　1.已结清地价款。

　　2.项目（以栋为最小单位）未竣工且未取得商品房预售许可证。

　　3.项目未销售，或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的。

　　4.不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内。

　　5.项目未被查封或者虽被查封，但作出查封决定的机关同意申请变更的。

　　6.不存在其他限制情形。

　　同时满足以上条件的商业办公用房，才能申请“商改住”。

　　图源|摄图网

　　然而，申请了“商改住”后并不意味着就能高枕无忧了。项目调整的审查要点堪称苛刻，涉及教育、养老、社区管理等公共服务设施是否满足要求。

　　1. 在项目调整涉及教育设施方面，采取两种解决方式：

　　①通过新建或改扩建拟调整项目周边已有或已规划有的公办教育配套设施，以满足新增学位需求，由此产生的费用由申报企业承担；

　　②无法通过新建或改扩建周边公办教育设施满足需求的，则由申报企业从拟调整项目中提供土地新建或改扩建学校以满足需求。同一学区范围内相邻地块共同申请调整的，可协商共同扩建或新建学校。

　　图源|摄图网

　　2. 在调整项目容积率方面，商业办公项目调整为普通商品住房后，住宅用地的容积率不得超过3.1；项目用地原容积率低于3.1的，则保持原容积率不变。

　　通过审核要点可以发现，“商改住”对开发商的要求极高，比如新建学校的费用要开发商自行承担，如周边没有已规划的教育配套，还需要从项目中划出一块地来建设学校。

　　单是这一条，对开发商的实力就是不小的考验，想要达成所有条件和审查要点，更不是件简单事。

　　由此可见，“商改住”门槛不低，并不是谁都能跨过去的。

　　02

　　“商办”供过于求

　　新政能解救南宁楼市吗？

　　截至2019年末，南宁的甲级写字楼空置率高达54.3%，在戴德梁行统计的24个主要城市中位居首位，比第二名的佛山高出近14个百分点，而 租金水平却排在倒数第二，令人唏嘘。

　　图源|戴德梁行

　　“商改住”的出现，表明南宁的写字楼和公寓高库存、高空置率的现象已经不可忽视，亟待解决。

　　根据克而瑞数据，商业市场方面，近5年供求比在1.13-3.57之间徘徊，整体约为1.91。2020年1-9月，南宁商业新增供应76.09万㎡，成交41.31万㎡，供求比高达1.84。

　　图源|克而瑞

　　办公市场方面，近5年供求比则在1.04-3.24之间徘徊，整体约为1.55。2020年1-9月，南宁商业新增供应66.28万㎡，成交31.14万㎡，供求比高达2.13。

　　图源|克而瑞

　　一般情况下，供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8，市场呈现供不应求。

　　这样看来，南宁的商业和办公市场的供求比均高于1.2且有余，去化压力较大。

　　克而瑞数据显示，截至2020年9月，南宁商业库存量达325.13万㎡，去化周期高达70.6个月；办公库存则为264.52万㎡，去化周期也达68.8个月。二者合计库存量将近600万方，去化周期均超过5年。

　　显然，解决商业办公用房库存过高的问题已经迫在眉睫。

　　如果“商业办公用房调整为普通商品住房”方案能正式公布，带来的影响主要有两个方面：

　　1

　　缓解非核心区商业办公用房库存压力

　　在城市核心区里，商业办公用房的去化并不困难，难的是非核心区，由于居住人 口、商业或交通等因素，这里的去化难度较高。

　　或许正是考虑到了这点，文件中提到“不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务聚集区范围内”的商业办公用房才符合“商改住”申请条件，如此既可降低非核心区商业办公用房的去化风险，又可缓解当前的库存压力。

　　图源|摄图网

　　2

　　优化市场供给

　　刚需房是构成南宁楼市的基底，目前市场对刚需房源的需求远高于对商业办公用房需求。将“商办用房”调整为“普通住宅”，不仅能够增加住宅市场的供给，也为地缘性的刚需群体提供了更多选择。

　　不过，严格的条件以及不菲的改造成本，注定了能够“商改住”的项目不多，新政究竟能否改善南宁商办项目去化难的现状，有待观望。

　　03

　　写在最后

　　商业办公项目调整为普通商品住房后，首先是土地使用年限从40年调整为70年，其次是可以落户了，另外商业办公项目高昂的水电费和物业费，在调整为住宅后也会随之下降。

　　这些“改变”无论对于购房者还是开发商来说都是颇具诱惑力的。

　　值得一提的是，现在市面上有不少价格低于普通住宅的公寓，很多都打出“第二套半价”的优惠。如果“商改住”的话，带来的回报无疑是很高的。

　　不过小探在此也要提醒大家，别急，千万别急。

　　前面已经提到，不是每个商业办公项目都符合“商改住”条件，等确认产权性质改变后再买也不迟，省得到头来一场空。

　　不过，南宁“商改住”方案目前还没有官方正式公布，说什么都为时尚早，至于官宣后哪些项目会符合条件，让我们拭目以待吧。