延安市物业服务收费细则实施 你关心的物业费问题有了答案

近日，延安市发改委、市住建局、市市场监管局联合发布通知称，《延安市物业服务收费实施细则（试行）》（下称《细则》）已经中共延安市委全面深化改革委员会第十一次审定通过，共有五章二十九条，自今日起实施，试行期1年。

小区物业收费标准成为市民关注的焦点，那么延安市小区物业收费究竟什么标准、服务内容是什么？今天，针对有关物业费问题，带你对物业收费细则进行解读。

1.物业服务收费包括哪些？

《细则》第三条规定，物业服务收费是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业服务区域内交通工具停放服务费（以下统称“停车服务费”）和其他服务费。

其中物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业服务区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护、公共照明、公共用水以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业服务区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

此外，其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

2.物业服务收费的制定与执行

根据《细则》第五条规定，市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局负责制定延安市物业服务收费实施细则，指导全市物业服务收费监督管理工作。

各县（市、区）经发局会同住建局、市场监管局按照本实施细则规定，分别负责本行政区域内（含新区、开发区）实行政府指导价的物业服务收费标准的制定和监督管理工作。

实行政府指导价的物业服务费收费标准实行“一费制”。

实行政府指导价的住宅小区物业服务等级及 收费标准实行动态管理，住建部门结合陕西省住房和城乡建 设厅印发的《陕西省物业企业信用评价管理办法（试行）》 要求，通过向业主发放调查问卷等方式对物业服务企业进行 年度考核。

评为合格的物业企业执行相应等级的收费标准，评为良好和优秀的物业服务企业可在相应等级收费标准基础上上浮收费标准，评为不合格的物业服务企业在相应等级收费标准基础上下浮收费标准，下一年度考核仍不合格的，作降低服务等级处理，同步降低收费标准。

3.服务标准有哪些？

实行政府指导价的住宅小区物业服务等级按照住建部门制定的服务等级标准，由高到低设定为一级、二 级、三级、等外四个服务等级，按照有无电梯分别制定收费标准；实行政府指导价的物业服务区域内室内交通工具停放场所类别按照设施条件和服务条件由高到低设定为一类、二 类、三类三个类别，露天交通工具停放场所不分类别。

实行政府指导价的住宅小区物业服务等级和交通工具停放场所类别由属地住建部门评定，相关单位及业主代表、物业服务企业共同参与。物业服务等级和交通工具停放场所类别评定工作需在10个工作日内完成。

实行政府指导价的住宅小区物业服务标准明显高于一服务标准或存在特殊因素的小区，可按照管理权限提出申请，单独制定物业服务收费标准。

4.物业服务成本

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位的日常运行、维护费用；

3.物业服务区域内照明、景观、消防、安防、电梯、门 禁、监控、二次加压设备等归属业主共有公共配套设施设备的日常运行、维护费用；

4.物业服务区域内清扫、垃圾清运费用；

5.物业服务区域内绿化养护费用；

6.物业服务区域内秩序维护费用；

7.物业服务企业办公费用；

8.物业服务企业固定资产折旧；

9.物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用；

⒑.业主大会同意的其它费用。

停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及业主大会同意的其它费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算，按比例分担，不得重复计算。

物业服务区域内共用部位、公用设施设备用电单独挂表的，总表与分表之间实际用电量据实计入物业服务费成本。供水未抄表到户和二次加压及以上的住宅小区，物业服务区域内的供水损耗、公共用水及加压用电计入物业服务费成本，具体标准由各县（市、区）经发局结合本地实际与物业服务费一并制定，物业企业不得加收其他费用。

5.具体收费计费方式

物业住宅小区内的房屋和车位经竣工验收后，符合交付条件的，物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主交纳。停车服务费丛合同约定的交付时间次日起由业主交纳。房屋和车位已竣工但不符合交付条件的，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的，其物业服务费或停车服务费由建设单位全额交纳。

实行政府指导价的住宅小区物业服务费和停车服务费按月计收，预收不能超过三个月。

物业服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算，已出售但尚未取得不动产权属证书的，按买卖合同记载的面积计算。不动产权属证书办理后，次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。业主因自身原因对符合交付条件的房屋和车位，逾期不办理交付手续的，物业服务费和停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起按月全额交纳。

实行政府指导价的住宅小区物业服务区内临时车辆停车服务费按次收取。按次收费的计费周期应大于八小时，收费标准不得高于物业小区附近的非经营性停车场收费标准。

物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的车位上免费停放未登记车辆。

此外，《细则》中还明确，空置房为连续一个月以上未发生水、电费用的房屋。业主因故不使用房屋的，需提前向物业服务企业提出申请，经物业服务企业登记确认后，空置期间的物业服务费按规定标准的70%交纳。

业主因故不使用自有或者租赁车位的，需提前向物业服务企业提出申请，经物业服务企业登记确认后，空置期间的停车服务费按规定标准的30%交纳。

6.物业服务企业的哪些行为是不允许的

建设单位应当按照建设项目规划设计和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求，住宅小区房屋销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期、停车服务费收费标准等。建设单位应在销售场所醒目位置公示在住建部门备案的车库（位）租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车（位）。

物业服务企业不得向业主强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。

业主应当按照约定向物业服务企业支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

业主应在装饰装修房屋前告知物业服务企业。装修期间的垃圾，业主可以自行清运，也可委托物业服务企业清运，委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方按装修合同协商约定执行，垃圾清运费属一次性收费。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。物业服务企业不得向业主收取装修保证金、砸墙费等费用。

7.如何监督管理

各级发展改革部门、住建部门、市场监管部门要加强物业服务及收费行为监督检查，建立违法行为投诉、处理和回复制度，在物业服务区域内集中公布联系方式。

发展改革部门要严格按照有关法律法规合理制定收费标准，并向社会公开征求意见，在充分吸纳合理意见后方可正式出台。

住建部门负责物业承接查验活动的指导和监督工作，对住宅小区的物业服务质量进行监督管理，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理，认定物业服务企业服务等级。

市场监管部门要对不执行政府指导价、违反明码标价规定等价格违法行为，依据有关法律、法规严肃查处。

华商报记者 王健

本期编辑：康英、杨振东