北京楼市：这种房子再便宜也别买，行内人都“避之不及”

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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　　提问：房姐您好：本人小家庭情况：夫妻都是京户，40多岁，手上房产约A8.3，年度家庭结余约100w左右，请教房产投资策略。是全部在京，还是发展重庆、沈阳？ 另外最近两三年所在单位走了不少人，都是有北京户口（不是北京土著）还去了外地生活，更有招聘的时候用“解决户口”都招不来人，说工资低买不起房子还是决定去强二线城市的。是不是北京的发展会相对于强二线放缓，进而房价涨幅也相对放缓？

　　回答：如果有3000万北京的资产，可以开始批量建仓一些沈阳的房产。 两者之间，一个起伏周期长，变动大，单笔金额大； 一个起伏周期相对较短，变动比较匀速，单笔金额小，适合作为灵活调整配置，抹平现金流的小舢板。 如果没有太多的精力投入到房产上，安心建仓深耕1-2仓位即可。 —————— 作为体制内的部门，北京对社会人士的吸引力当然是比较低的，从新人开始熬，又没有关系发展序列，上升空间非常有限。 优先进入的，还是本地人士、钱权家庭、或外地调遣升上来的。 北京当下的发展速度相比南方强二线慢一些，但北方省会城市实在拿不出手，北京仍是最显眼的那位。 另外，北京作为首都存在，对于外来人口\/外籍人口和资金的吸引力，是正常的一线城市不太具备的。

　　提问：房姐你好，我新加入你的星球，已购会员，相见恨晚。 本人家庭非京户，持有北京居住证。目前在西直门舒至嘉园（又名大隐名座）持有一套148平米的大三居（改四居），塔楼，西南向，目前有买家出价到1150万左右，但是本人很纠结是否卖掉该房子。急盼房姐点拨。 问题1:因为有两娃，大娃2022年就要读小学了，如果从学区角度考虑，舒至嘉园是否值得持有。不是很了解望京和天通苑的学校。 问题2:按照置换改善计划，考虑总价1200万左右的次新房（包括各种费用），领秀新硅谷的152平四居洋房和国风上观的四居190平米、大西洋新城复式150平米三居可以够得着，哪个性价比更高？还有其他楼盘推荐吗？（考虑学区和环境） 问题3:按照北京买进二套房计划，给老人住或出租都行，了解过天通苑西苑三区顶复238平米650万左右，一梯两户，是否可以购入？也了解过望京西园三区，估计700万能购入小三居。哪个更值得购买？ 问题4:因为没有北京户口，考虑孩子教育问题，过去一年的计划是想去其他城市定居，所以看过深圳和海口的房产。目前老公深圳户口，本来想等资金到位后买进深圳光明区的中海寰宇时代，结果被7月限购政策整的措手不及。所幸亲戚还有深圳房票可以借用。什么时候入手深圳房产合适，需要等我三年后够资格还是最近1年内借用亲戚房票？ 问题4：本人刚办了海口落户，本想抢海口市国贸地段的华润悦府140平三居，300万预算，这个选择是否合适？海口还有其他楼盘推荐吗？ 问题5:本人自知手头子弹有限，年收入不算高，所以这些房产投资选择只能5选1，还请房姐指点迷津：A北京大隐换成其他品质小区，全款买进，无贷款压力；B北京大隐不换，买进天通苑二手房；C北京大隐换新品质小区，全款买进，再抵押jyd，买进新小区附近的小两居；D北京房产一套，通过抵押jyd买进深圳房产一套；E北京房产一套，无贷款，全款买进海口一套？

　　回答：西直门看着很中心，但从购房的角度，不是个好地方。 你有学区需求+非京籍，最好的选择就是去朝阳 方案建议 卖掉舒至嘉园，望京全款入一套自住标的 比如 融科橄榄城 抵押后 再入一套小标的学区房出租抵部分月供，例如 南湖东园二区 属于望京陈分的学区。 深圳不建议这两年入，由于新限购政策，短期购买力不足 后市大概率阴跌。过两年再入都来得及。 海口不要买高总价（300万以上）的CEO盘。 推荐对比看下海口观澜湖上东区二期、华侨城曦海岸、恒大海口文化城（住宅）

　　提问：房姐好，新人首问。本人想在昌平买房，首套首付预算150-160，求推荐，谢谢！ 个人情况：首套刚需婚房，首付预算150-160左右，本人在西二旗上班，对象在昌平县城上班，想买好一点的两居室或小三居，新房二手房均可。 考虑区域：昌平县城、南邵、沙河、回龙观、海淀北部新区（排名不分先后，有其他区域推荐也可）。 关注点优先级：优先考虑居住环境、升值潜力、通勤时间，其次是学区。不优先考虑学区主要原因是计划5-10年内进行一次置换。 目前已看： 新房： 1、北京怡园，三居（有点超预算） 2、招商都会湾，88平小三居，明年交房 二手房： 1、保利罗兰香谷，88平左右两居 2、龙湖滟澜新辰西区，两居或三居 对目前已看房并无明显偏好性，其他小区也可以。 另外刚进星球看房姐比较推荐回龙观，回龙观能否推荐几个小区？还有领秀慧谷这个小区怎么样呀？谢谢

　　回答：1. 这两个新房的位置有点偏，不太推荐。建议看华润万橡悦府 2.二手就看回龙观板块，领秀慧谷还不错，有合适的标的可以入，还可以看看新龙城 新盘能拉高杠杆如果能持有10年左右，推荐看新盘

　　提问：房姐您好，首次提问，盼回复 我首套首贷，未婚，估计前四五年会出租，四五年后再住，想在西城买个二手房，宣武门（椿树园）或者广安门（红山世家，丽水莲花）的房子现在可以考虑吗？我看现在成交量变少了，下半年会有降价的趋势吗？今年入手合适吗？多谢

　　回答：季节性回调，反倒是选筹的好时机。无学区需求的情况下，除非你对东西城有特殊情节，否则不建议 作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区溢价。只想买西城 推荐看下 朗琴园、红山世家、清芷园

　　提问：女婿在清河小营那边上班，女儿在宣武门附近上门，有子弹500个，请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房，能具体点就更好了，非常感谢！

　　回答：可以看1100左右的标的。 朝青目前性价比不错，国美第一城和天鹅湾，可看4*300或者6*200的类型， 另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，还有望京区域都可选筹

　　提问：我在杭州，不过我好像没有找到杭州的房姐，所以来问问。是这样的，杭州滨江区有个写字楼，叫长河商厦，40年产权，10年前建成，想买来装修自住，滨江房价一般在4万左右，但是长河商厦的房价2w不到，小白想了解一下，是否会有坑，10年前的写字楼是否值得购买，如果去看房，有哪些需要留意的观察点？

　　回答：买写字楼和住宅是两套逻辑，两个的价格没有对比性。 写字楼首先是不通煤气天然气的，而且很多也都没有上下水，然后就是商业用电，物业费也比较高，这个成本支出可不小。办公室写字楼是物业统一管理的，一般不允许住人的。 如果首付低，建议要么郊区地铁盘或市内老破小，自住舒适型还是保值能力都远好于写字楼

　　提问：房姐您好：首次请教，本人西罗园一套房子六月应该可以卖掉。加上现金共有450万左右。曾经贷过款。想换房投资。1.听中介说我可以买600到650之间的房子。是不是楼龄新一些的南向两居室更有升值空间（因为西罗园价位一直涨不上来。）我是外行。我看过新北苑的楼盘，例如润泽悦溪、中铁建国际城、世华泊郡。望京的北纬40度。东城区的金鱼池小区。丰台区的阳光花园、优胜美苑等。也关注了大望路双井一带的房子。略微新一点的两居室这个价位没有朝南向的。（也不知道南向是不是真的那么重要。）2.父亲户口年底可以迁进北京。父亲没有买房贷款记录，等到年底父亲户口迁进来，以后再买是否来得及。如果来得及可以买个更贵一点的。但是月供18,000以内可以接受。3.可以给推荐几个小区吗，我只做投资不自住，买哪里都可以。西罗园的房子出售后本人名下无房。（本人工作单位特殊，无法全款买房后抵押贷。）

　　回答：建议用老人票的sfsd入，能看的标的范围更大，根据你的月供看到总价800+的标的没问题，可以看下 中海城 保利百合 金泰城丽湾 首城国际 宝星国际 天之骄子等

　　提问：新人首问，还请房姐帮忙解答，感谢！ 京户，最近半年到一年想上车。首房首贷，首付今年200-250，明年可以到300左右，不考虑学区房，目前更倾向自住。IT行业工作，两人月入8万左右。希望能充分压低首付，用足贷款额度。有几个问题想问房姐： 1. 惠新西街vs十里堡 这两个区域哪个更推荐入手？ 2. 惠新西街看您之前推荐的是惠新里小区，像附近的胜古北里（寰球之家），胜古南里，千鹤家园，小关北里，樱花园等小区，是否值得入手？ 3. 由于我们属于目前拥有的首付款较低（最多能拿出250），但收入还可以，预计每年首付能力都可以增加80以上，有没有必要再等半年到一年时间，有更多首付再入手，这样选择空间可能会大一些？ 4. 十里堡和惠新西街区域，单价多少比较合适？ 5. 除了这两个区域，还有没有其他适宜自住，值得入手的区域和小区？目前两人公司分别在海淀黄庄和朝阳门，惠新西街南口正好居中。十里堡距离朝阳门比较近。IT企业分布在北边的比较多。因为自住，会考虑通勤时间。

　　回答：1. 这两个板块都是推荐的，要看具体的标的来比较 2. 千鹤和樱花园推荐看，其他的相对差一点 3. 建议春节前入手，一直等容易错过。也可以考虑临时拆借资金填充子弹 4. 考虑通勤就在 惠新西街、团结湖、安贞这些板块淘

　　提问：房姐您好，新人首问！我是sfsd，首付预算300-350，媳妇望京上班，自己海淀，自住为主能跟上大盘就行，目前看上望京宝星国际小两居基本7.5*90m左右，澳洲康都两居7.3*90+，朝庭公寓6.5*100两居户型一般，前两个小区都是您推荐的淘笋小区，确实不错，但目前看来两居的价格已经起来了；朝庭没看您怎么提过，这个小区有什么坑么，包括望京南的其他小区，价格都要低一些，这里面有什么原因么？ 另外炫彩嘉轩、慧谷时空等小区环境原因价格较低，大约5.8*100-110，还有嘉润花园年代问题也略便宜点，请问选筹时相比宝星澳洲哪个合适？ 宝星、澳洲的选筹单价上限是多少？ 另外是否有必要去朝青淘淘看？请您指教。

　　回答：朝庭公寓只有3栋楼，没什么环境，小区租户多，涨幅一般 跑输大盘 慧谷时空属于新一点的老破大，可以选择性淘笋 嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨，目前仍然属于淘笋的老破大类型 建议主看望京吧，自住+保值 还是建议宝星、澳洲更合适。

　　很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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