北京楼市：再说一次，刚需客别乱买，选房只看这几个板块

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　提问：请问西钓鱼台御玺的新房地段环境都不错，有投资价值吗？

　　回答：价格高，不适合投资，本身是单体楼，平面呈现为带弧度的拐弯锐角。因为是在剩余地块，南北向按阶梯式降层。 户型除了南北四居，还有比较奇特的东西通透、瘦长的东南角三居。格局不方正，不太好。 好处是南侧的昆玉河直通颐和园，开发商还会翻建环景码头和灯塔。 地块可能还有地铁振动影响。

　　提问：房姐晚上好，本人北京名下已有一套房，家里人要住，所以不打算卖掉，现有子弹1000左右，想用公司名字在北京再购置一套房，由于公司购房需付全款，所以在纠结是买800内的两居室还是1000左右的小三居，因为如果买两居室未来肯定就没有住的可能性了，家里人较多，两居室太小了，但是如果买1000的三居室，目前7.8年内也是不会住的，因为现在有自住房，未来住不住未知，又怕未来几年都不住，三居出售困难，毕竟公司买房要付全款，一下子这么多资金压在房子上，关于位置：本人主要活动范围在朝阳，所以也看了很多朝阳的房子，想问问酒仙桥丽都壹号和双井附近的富力城，乐城国际，首城国际哪个更值得投资？求推荐朝阳区五环内有价值的房子，最好能靠近点学校，但是不一定是学区房，附近有学校就行，最好是离太阳宫那边学区稍微近一些的，太阳宫太贵买不起，两居室都1000以上，其余的又太老了，还是希望买稍微新一点的小区， 这样以后孩子上学如果选择朝阳区，也有住的可能性，但是目前还没有孩子，目前的目的基本是希望资产保值，投资为主。另外，求知公司买房需要注意的事项？

　　回答：丽都壹号在酒仙桥属于溢价标的，位置决定了保值属性不好。推荐双井板块，首城国际>乐城国际>富力城。还有珠江帝景的两居可以看下。建议先以升值属性为主，还没有孩子也不需要考虑学区，学区房受政策影响较大。公司买房是下策，要求全款而且税费也高。你可以办个工作居住证买房，以后卖也好卖。

　　提问：亲爱的房姐，新人首问。年近半百临近退休，收入不稳定，还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居，央产无贷款，可卖1000左右。思路是卖了大三居，换成二套，其中之一全款换成附近的小两居，保值加出租，留给儿子，如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格，其二在回龙观买进大三居，家人自住，用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗？1、保值+出租的小两居看了：铁科院塔楼，94年的有电梯，59平米，650万，环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万，皂君东里的次顶楼56平米，520万，环境差单价低一些。哪个可以买进？2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三，田园风光，龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光，顶楼和次顶楼、没电梯，您更推荐哪个？期待您的回复，谢谢！

　　回答：思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师，素质高，离平西府只有300多米，板楼户型很方正，内部配套比较完善，居住角度还是很舒适，缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯，比较适合养老居住，户型比较多。缺点就是 楼间距有点小，采光受影响。综合看这两个盘，居住都不错，按你们的喜好选择即可

　　提问：北七家190平450万，实际面积300平，房姐老师您觉得合适吗？

　　回答：应该是望都家园或者桃园公寓那几套6&7层的顶复。 2.5万多的价格，和天通苑顶复是一样的，套内应该是160左右，赠送60平，没有300。 没有地铁（硬伤），房龄更老，和天通苑一样价格，优先买天通苑。

　　提问：房姐，京户，首付首贷，200子弹，目标保值增值，想尽量买三居或者方便改成三居的两居。看中朝阳朝青板块，踩了一些盘，目前还没有理顺思路，在老公房和次新中犹豫不决。想问 1.次新和老公房两者抉择，选哪个？您有什么建议 2.雅成一里有人不推荐，这个小区差在哪里？能入吗？未来好出吗？ 3.附近我的子弹能够到的，还有哪些小区推荐？

　　回答：1.同一片区，单价相同选次新 2.雅城一品外立面显老，经适房小区居住品质较差，出租居多。 如果不是特别需求或者条件所限，或者出现很好的户型，雅城一半次选。 能不能入手要看具体要看房源和价格。 3.国美第一城，另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个

　　提问：美丽的房姐好，新人首问，在拜读您所有的精华帖后： 我和先生都是京籍，月薪都是4万加。工作地点分别在望京及海淀牡丹园。 家庭包括两边老人在京三套房分别是：1.我父亲名下西城白云观老破小学区房（无房本，现已租出，预计3年后小孩上小学用）2. 我名下大兴彩虹新城两居一套（还有贷款90万，我父母住）3.他父亲名下方庄芳群园三居一套（因小朋友准备附近上幼儿园，我们和他父母一起住） 问题如下：结合整体家庭房产情况，如何盘活，再买一套用于我和先生小孩居住及保值。 方案一：先把彩虹新城卖掉，换到双井既保值又方便我们照顾，那推荐的小区是？九龙花园，苹果社区 方案二：把彩虹新城dyd，再加上手上100子弹，直接在望京或双井买一套小两居，因为是二套，如何加大杠杆，望京有哪些好盘推荐？ 是否还有方案三？因为我们终极理想还是回西城陪小孩小学中学。

　　回答：方案一 除了九龙花园，苹果社区 还可以看看 天之骄子、华腾园 方案二 望京可以看看 望京新城，澳洲康都 ，加杠杆就需要垫资+全款抵押的方式入 其实你卖不卖彩虹新城都可用垫资的方式拉高杠杆，第二种月供压力会大，你们的收入承受总价800上下的标的是没问题的。

　　提问：房姐您好，听了您的指导，最近一直在踩盘。sfsd，子弹170。以下均是商满五唯一。1.望京新城，97年的房子，东南向高层，73平一居室，455w。2.炫彩嘉轩，06年，东西通透，顶层，56平一居室，390w。3.天通苑西二区，次顶层两居室，138平南北，445w。4.天通苑西二区，有电梯中间层两居室，124平东西向，387w。5.天通苑东三区法式，四层没电梯，133平南北三居室，440w。按照投资角度，还望房姐帮忙排序，并给出哪些房子还有砍价余地。天通苑西区和东区单价一样的基础上，优先选择哪个区的房子，选筹的原因是什么呢？阿里巴巴总部入住会对天通苑和望京的房价哪个影响更大些？谢谢！

　　回答：炫彩嘉轩性价比不高 5>3>4>1>2 东三区的品质相比还可以，户型和楼层都比较合适，价格谈到3左右性价比会不错 可以重点看 东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近，属于不错的位置 阿里对望京更加利好

　　提问：智慧的房姐，您好！ 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。

　　回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ，这样对比更可观 东三区大部分为平顶，赠送露台最大，东一区最便宜也最旧。

　　提问：房姐你好，新人首次提问求关注哈。 目前北京社保够5年了，单身，想结束租房生活。 预算：首付150-200万，总价350-400万。 需求：想买小两居，一来是父母以后可以来居住，二来以后结婚了也可以住。 工作位置：从事互联网教育，偏北的公司多一些。 目前看房情况：只看了丰台马家堡，角门，新宫附近的二手房。4号线，10号线沿线。大概15套左右。 问题1：除了丰台马家堡区域还有其他地方您建议看看吗？希望不贬值，交通便利。 问题2: 现在在公益西桥附近有看中的房子，想问下这个区域未来的升值和贬值情况是？96年的房子，非高层，2楼，南北通透。 问题3:您看我这个经济条件和需求，比较建议考虑什么样的房子？ 希望得到回答，感谢！

　　回答：1. 在互联网公司看回龙观更合适，到上地西二旗望京都还行。 2. 公益西桥那个位置，属于南边涨幅和交通都还不错的地段，可以淘下 3. 你的首付并不多也是长期自住，所以一些新盘也可以看能拉高杠杆 ，例如 公园悦府、奥森one

　　提问：房姐好！我们目前住在海淀，18、8岁俩儿子，目前手头资金300，另有600小企业额度可用，收入年50，大孩子已满18在国外读书，想用孩子的名义在海淀或朝阳买套房，目前可出租，将来孩子回来可住。看好望京或朝阳公园房，请问1.可考虑资金多大的标的2.买哪里的请给建议

　　回答：按你们收入推算月供不超过2.5比较好，300首付可以看800内的标的 另一种动用企业额度，如果能长期使用最好。用孩子名义全款买一套，这样未来出掉或置换时，他还有sfsd的资格 望京： 宝星园、大西洋新城、澳洲康都 朝阳公园： 丽水嘉园 亮马水晶

　　很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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