深圳楼市：新政之后出现了一些不降反升的房子，为何？

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1、会员提问：您好，特来请教：已婚，孩子一岁，手上有100万，预算300万左右，工作在福田，倾向于投资，兼顾自住的可能性不大了，而且我确实找不到适合这个价位房子，最近看了荷坳地铁的乐城房子，小两房，下手迟了，目前没有满五的不临街的户型了。不满五的业主也反水加价.问题1：荷坳地铁站的乐城、塘坑地铁站的雅景苑（据说近14号线）、福田科学馆地铁站的老破小（玉丰楼，顶楼）3这个您推荐买哪一个？问题2：您能不能推荐一个房？谢谢。

答：会员你好。虽然经历了七一五，但一些低总价的房子，是不降反升。这是刚需所致，需求是不能被消灭的，只能被短期压制。随着年月的增加，越来越多人有房票，购买力不断被释放，房子还要涨。要解决这个问题只有加大供应，但深圳的地，实属不多。1、乐城可以考虑；雅景苑，近14号线四联站，楼龄偏老；玉丰楼不建议，老步梯房。2、300左右选筹参考内部分享

2、会员提问：九哥您好，在您的指导下，我已买了前海时代一期三房户型。我现在的困惑是，若买得起二期，请问二期是否值得投资呢？我发现前海时代小户型单价高而总价低，二期都是大户型，总价高单价低，买得起二期，那也买得起深圳湾的房子，但前海时代居住体验明显不如深圳湾。二期是否为资源错配的产品？盼解惑！

答：你好。核心区小户型单价高总价低很正常，大面积高总价单价低也很正常。前海时代二期，大面积的多为改善居住需求，但周围环境还不是很好，相同价位不如其他区域，但有前海、桂湾的规划利好，随着环境的改善，是有潜力的，就看改善的速度怎样了。

3、会员提问：九哥好，我去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域。已经付费咨询！谢谢

答：会员你好！龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。 这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。 置换没必要，大运我还是看好的，水份也挤的差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。具体可参考会员内部分享！

4、会员提问：老师，你好！现在想优化一下房产跟你咨询：长沙两套住宅和两套公寓，共贷款90万。深圳蛇口华彩花园一套，贷款近300万。小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫，就牺牲品质买了华彩老破旧，现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓100万，能凑260万，有两个思路：1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城，2、担心出手速度慢，房子快速涨，不卖华彩，再在深圳投资一套四百万人小两室。请指点，怎么优化更合理，也可以有第三套方案，谢谢！

答：会员你好！深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。 我查了下，华彩近几天成交了一套152平，单价只有44000。 也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。 还好你买的是一套三房，面积应该不过百，要好出一些，不过受大盘拖累，也卖不上高价。 我的意见，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。 附：华彩目前在挂的奇葩五房，单价44000。具体可参考会员内部分享！

5、会员提问：九哥您好，请教两个问题 ：一、赛格公寓、都市阳光名苑、财富广场、鹏大厦、金丽豪苑之类的 老破旧学位房 投资前景看好吗？哪个投资性价比更高

二、放票有限的情况下，应该最小单间还是两房？谢谢

答：会员你好！学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新2房更适合长持。

学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。 房票有限的情况下，面积越大，利润越高。

深圳小单间的火热，是暂时的现象 ①、单间是置换链条的底层。 ②、随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买单间的，这就意味着未来没有人给你接盘。③、最关键的，是溢价。 在深圳这类城市，单间的价格往往高出小区平均价。可能60平两居单价5万，30平单间就要单价6万。 为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。

你去买喜茶排不上队，于是只能给黄牛100，虽然奶茶20； 你去看演唱会，门票300，但压根买不到，只能买1000的黄牛票。 同理，如果你的资金有限，不能越过最低一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套深圳的房产，而支付100万的门票。 买到，也是要付钱的。

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