深圳房产：深圳房价还会涨吗？已经有答案了

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问：九叔你好，龙华上塘片区房价已经涨到均价7万多的楼盘会不会已经是天花板了，过年后还会再涨吗？

答：年年都是房价最贵年，经济最差年，可是往回看，房价永远是昨天的便宜，天下依然太平。为何深圳一枝独秀，有天时有地利有人和，房价每涨一波就会催生出很多向上置换的改善需求，而深圳，承接的是全国的改善人群。

问：我有龙华深高水榭6期128平的四房在卖。想置换成2套或3套89平的房子。目前想买沙井海岸城一套，再买龙岗在建地铁站旁一套。不考虑自住，纯投资的角度这样操作可以么。还是抵押出来再买一套呢？才有300万的空间，加上月供压力觉得没有合适可以买的房子呢。该怎么操作好一点呢

答：你好，红山的深高是直属不是合作办学，所以含金量很高，周围的房价也被推波助澜。成交最活跃的是水榭五期，无论106、328还是731种种政策的出台，深高的学区房一直积极活跃，一路稳中上涨。建议继续持有。 可以加按融资，入手一套海岸城。碧海 西乡的二手盘也可以淘淘笋。 龙岗暂时不推荐。

问：九叔你好，本人目前是刚需首套，预算750，上班地点在留仙洞总部基地，目前在考虑是选择坂田的新盘(大族云峰，华晖瑞禧)，还是选西丽的桃源村三期，请问您什么建议

答：你好，大族云峰和华晖瑞禧 性价比中等，没啥优点也没啥缺点，不贵也不便宜。考虑自住可以买，投资价值一般般。 深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量很高，用来南山上车都可以。 松坪村三期跑赢大市没问题。 自住兼顾投资，更倾向桃源村。

问：九叔您好，我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨的快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。） 比如： 1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。 2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。 3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。 这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨的快！？谢谢指点迷津！

答：你是个很爱观察和思考的人， 但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。 你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。 次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。 你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。

问：九叔你好，我的情况是这样的： 1、目前家庭的总体情况：有一套房产，位于龙岗平湖核心区域，房子和贷款均在女方名下，但婚后以家庭名义转了公积金贷款。目前手头有闲置资金约150万，如果卖掉现有住宅，则资金约有350万。家庭年收入税后50万，能够接受月供3万。小孩还小，三年后才上幼儿园。

2、问题一：目前应该采取哪种策略？18年买入平湖这套房后价格涨的非常缓慢，目前单价涨幅还不到1万，而当时单价与平湖接近的沙井、光明片区房价都已经实现接近2万的涨幅，感觉自己当初选择错误，现在是否应直接将平湖的房子卖掉，加上手上的资金一起，置换到西部？另一方面，前段时间西部已经大涨一轮，而东部普遍没怎么涨，担心现在卖掉平湖买西部，会不会错失东部未来的补涨，而站岗西部，且目前的房子89平四房、住着舒适度较高、通勤有10号线和广深动车较为方便、小孩也不急用学位，是否应该继续持有平湖的房子，用手上闲置的150万投资一个成长潜力较大的房子，待三年后与平湖的房子一起卖掉再置换学位更优片区？

3、问题二：如果采取第一种策略，卖掉平湖置换西部，大概可以置换900万的房子，考虑自主兼投资，希望学位也能中上水平、处于上升通道，目前有几个心宜片区，一是碧海（担心噪音太大）、二是蛇口（估计只能买得起老房子）、三是不局限于西部，考虑福田、龙华或坂田的较好学位片区，这三种选择您觉得应该怎么选？置换的时间节奏应该如何控制，需要在下半年尽快完成，还是未来一年慢慢置换？ 4、问题三：如果采取第二种策略，不卖平湖房子，用闲置资金投资一套500万左右的房子，目前有几个选择，一是投资一套学位小户型、二是投资松坪村这类靠近核心上班区域租金高的小区，您怎么看？非常感谢！

答：你好，板块轮动是必然的， 板块轮动的核心原因，和班级里同学们的成绩起伏，是一个道理。 有些小朋友学习更用功、更讲究方法了，成绩就上去了； 另一些小朋友虽然天赋不错，但是成天打游戏、上课不认真听讲，成绩当然就下来了。 什么是板块的“成绩”呢？ 是经济，看经济发展的好不好。 什么决定了经济发展好不好呢？ 是产业，看有没有能批量提供高薪职位的产业。 好产业进来了，板块就起来了。 以前的好产业，是制造业工厂； 后来，是百货商场，沿街旺铺； 再后来，是金融，西装皮鞋大哥大； 再后来，是鸭舌帽T恤衫牛仔裤运动鞋双肩包的码农统治世界。 哪里先涨、哪里后涨，有两条平行的线路。

一条是置换链条，这条线是严格遵循从低总价到高总价的。 小的涨了，大的才有置换支撑，才有涨的底气。 另一条，是产业链条，而产业的背后是人，是看哪里近期持续涌入人口。 南山宝安持续涌入，龙岗罗湖没啥涌入，后者凭啥一定能跟涨？ 当然，同属一个城市，前者涨上去了，买不起的人确实会溢出到其他总价更低的板块去。 但是，领涨的板块可未必一定是总价高的板块啊！ 所以，这条线的核心，是产业导致领涨、领涨导致溢出。 只不过刚好深圳这几年是高价区、中价区的人口实力增速更快而已。 下一步你置换的目标应该是核心区和核心区的外围，碧海，蛇口，福田都是不错的选择。 投资角度，建议入手一套好地段的潜力盘，等孩子即将上学再考虑入手学位房。