深圳房产：学位房该怎么买？这几点是小白最容易犯的错误

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问：九叔你好，目前听已将坂田悦峰小三房挂卖中，想请问九叔，坂田和成嘉业新房怎么样，现在还剩少量140平的5房，想置换成这个。不知道前景如何，明年6月交房

答：你好。和成嘉业，精装交付，带深圳实验学校，离地铁不是很近，如果3房的话是可以考虑的，5房大面积自住可以，投资未来流动性较弱。

问：九叔你好，我老婆在罗湖上班，想卖掉也是在罗湖的一套老房子置换一套学位较好的房子同时方便她上班，预算是750左右。目前已看过罗湖深中学位房，这个价格能买到的房子品质都不怎么样，而且罗湖衰落是大趋势。因此最近还去看了深实验坂田分校的三个盘，上品，金色半山和悦峰。其中悦峰各方面可能比较合适，三房两卫报价720万，请问您觉得这个价格可以买吗？目前深实验坂田校区初中部成绩一般，小学的质量没法评估，您觉得这个学校以后会变成名校吗？我们这种情况有更好的推荐吗？谢谢！

答：你好，佳兆业上品雅园、佳兆业悦峰和万科金色半山：这三个楼盘的学位房是深实验小学和中学，学位价值对标的是百花区的南天二花园和国城花园。深实验坂田部，是深实验低调深耕百花区多年后开设的第一个分校，直属分校，非合作办学，学位含金量不低于深高北，甚至更高。

坂田部，系深实验接手新城学校，2017年9月开学，九年一贯制，现有60个班。坂田部的师资，官方无信息，据悉三分之一来自百花本部，三分之一外部招聘，三分之一原新城学校。和本部不一样的是，2018年起，非起始年级（二至六年级、八、九年级）面向全市招收少量“人文素养、科学素养方面表现优异”的学生，即重点班。

对深实验坂田的成绩看好，两方面：

1.对外招素养班学生，包括小学；

2.保留一部分专有学位给华为员工。上品雅园、佳兆业悦峰和万科金色半山三个盘，之后将随着中考成绩的逐年提升（素养班）而逐渐攀升。可以放心入手。

问：九叔你好，南山的400万左右的房子，好来居和栖游家园，怎么样？复式小房的可动空间比较大

答：你好，先分析区位： 1.南山中心： 南山中心最大的优势就是地理位置优越，配套成熟；由于科技园是目前购买力最集中的区域，因此南山中心从来不缺关注度； 但南山中心也要分成两类房子，一类是小白领喜欢的，一些次新的花园小区，一类是小白领不喜欢的，比如一些独栋大厦类型的物业；虽然看起来第二类房子是洼地，但实际上没人接盘且常年不涨； 南山中心的问题是关注度太高，且价格已经不低，加上高新园已经拥挤不堪，未来已没有太多发展空间，小白领会慢慢向后海和前海迁移，导致购买力减少，因此，南山中心不太值得推荐，中长期看跑输大势；

2.蛇口： 蛇口与深圳湾不同，蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区； 因此，相比于深圳湾，蛇口价格支撑性会更好，且有不断看齐深圳湾的势头；但蛇口也因此面临一个严重的问题，深圳没有太多不用上班的富豪；而蛇口交通不畅，学区不算顶级，导致以目前的价位，有很难匹配金领们的需求；所以，蛇口有潜力，但不会太大，中长期看持平大势； 好来居和栖游家园对比，更倾向栖游家园。 从居住体验的角度来看栖游家园有小区环境，楼盘成交量也排在蛇口板块top10，但是复式小户型溢价会比较多，建议多关注笋盘。

问：九叔您好。深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。看了前海，宝中，我们普通打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付对于我来说已属不易。想入个400多万的自住兼顾投资，选个学位中等的，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者有更好的选择？

答：福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。 虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。 您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。

问：本人北京工作，户口武汉，老婆正在办天津户口预计明年一月搞定，深圳有房票，现在收入100+，1，武汉时代新世界一套130平，有贷款，2，青年路自住一套120平，无贷款 3，南宁凤岭北一套80平，有贷款，租养贷 ，现在子弹180，计划深圳投资一套，天津上三区买个老破小挂户口，准备小孩以后高考用，思路是否正确？深圳龙岗碧桂园观麓花园是否值得入手，靠近地铁，有大运和工业园热点，周边二手倒挂，但是现场踩盘，信心不足，周边农民房，这两年租不起价格，另外确实离市区好远，请给出建议，天津准备明年底再入手，老破小是否合适？

答：你好，宝荷、宝龙工业区，这个片区的土地难得以工业为主、未来旧改拆迁速度快，也是大量开发商关注的板块，再加上地铁14号线快线通车。

享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，未来会带来一波上涨。但是需要长持。

如果只考虑龙岗，纯投资有回报率更大的板块。

天津可以先落户，房子不着急买，暂时没有上涨的动静。