恒大危机背后的三道红线，哪些房企最危险？

俗话说的好，“多个朋友多条路”。这个名言在许老板身上体现的可谓是淋漓尽致。

这张照片价值1300亿

不久之前，一个署名恒大的红头文件传得沸沸扬扬，这份报告被认为是恒大的“求救信”，旋即炸翻了地产圈。

报告内容显示，截至2020年6月30日，恒大集团有息负债余额达8355亿元，公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金，并支付137亿元分红。恒大集团恳请支持重大资产重组，若重组未能完成，可能引发一系列系统性风险。

当大家还在为恒大担忧的时候，许老板就把文章开头那张价值1300亿的朋友圈合照甩在了看衰者们的脸上。告诉他们什么是，“恒久流传，大而不倒！”

我们先来简单回顾下这场危机，许老板是怎么化解的：

9月24日上午：网传文件引爆市场，当天标普就把恒大信用评级降低到负面B+。

9月24日晚上：恒大紧急辟谣——相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，已经报

警。

9月25日：市场反应剧烈，恒大港股下跌近10%，公司债爆跌30%。

9月25日晚：恒大连发三条公告，释放利好，尤其是两个业务的分拆上市，就是在赤裸裸的找钱：

恒大汽车拟申请在科创板上市；

物业分拆申请获批；

经营状况良好，销售强劲、现金流充沛，资金链无虞、降负债显效。

9月26日-27日：一切都好转的非常突然，国际投行和老朋友们开始纷纷力挺：

许家印的香港老朋友“大D会”出手相助，中誉集团发公告斥资6700万港元购买恒大债券。美银、德银、摩根大通、里昂、星展、野村、渣打、瑞银等11家国际投行纷纷发布看好恒大长远发展的报告，力挺恒大。

9月28日：恒大股票全部爆涨，中国恒大涨22%，恒大汽车涨20%，公司债集体反弹。

9月29日晚：恒大宣布1300亿战投对赌中，已经与863亿战投签订补充协议，同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。许家印的朋友圈大佬们纷纷捧场，恒大危机瞬间解除。

9月30日：中国恒大股价从此前的低位累积上涨近40%。

不得不佩服许老板，这朋友圈是真的给力！比如苏宁董事长张近东可是亲自到场签字，一出手就是200亿；正威国际直接投了50亿，董事局主席王文银也是亲自出席。

但话说回来，要是真的如公告中说的“现金流充沛，资金链无虞”，许老板你搞这么多是为了啥呢？

“三道红线”压顶下的房企

许老板凭借着自己的人脉，算是暂时度过了这段危机。但是这背后更值得我们关注的是房地产“三道红线”政策。

“三道红线”政策来自8月20日住建部和央行召开的重点房企座谈会，当时有12家房企（碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城）参加，并开始试点这一政策。

提出“凡是越过三条红线的，都不得融资”。住建部要求，试点房企每个月15号需要提交监管部门下发的监测表，时刻留意房企的财务状况。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。

恒大是三根红线都踩到的代表，跟它同样处在红色区域的还有融创、绿地和阳光城。

数据来源：企业年报、Wind、华创证券 制图：时代财经

“三道红线”政策带来的影响不容小觑。万科董事会主席郁亮就坦言，“三道红线的要求，影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，所有的房企在这个阶段再次来到同一起跑线，都归零了。”

那是因为，内地房企长期以来都依赖“高周转、高杠杆、高负债”的发展模式，对于现金流的要求非常高。根据南都大数据调研，我国76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿，约占有息负债总额的35%。其中一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家：恒大、融创、绿地、碧桂园。

虽然，政策要求踩线的房企要在2023年6月30日前完成降负债目标，给了两年的缓冲期。但这依然是一个艰巨的任务。

这次政策的目的核心就是要强制给房企“降杠杆”，以后靠外部输血难了，房企越来越依赖自身的造血能力，以及考验企业的成本管控能力。

当然负债高不是最可怕的，可怕的是现金流跟不上。看看今年不断出现的“烂尾楼”相关的新闻，搞不好就是咱们这些消费者买单。

哪些房企比较惨？

具体到房企，我们简单拿几个出来看看：

1、融创：

前几年融创到处买买买，救乐视、买万达，在孙宏斌的脸上就看到了两个字“有钱”。

以至于前几天我们看到融创“8折卖掉上海商业物业”的消息的时候有点吃惊。

从“买买买”到“卖卖卖”，背后是融创的负债问题也很严重。

根据融创2019年年报数据，其净有息负债率达到289.54%，是前十大房企中最高的。是稳健派代表万科和龙湖的三倍以上，比激进派同门恒大和绿地也高出54个和92个百分点。

图片来源：财经十一人

而根据2020年中报显示，融创的账面现金达1209亿，但是一年内的到期有息债务是1406亿，明显不足以覆盖。

2、绿地：

绿地也是三条红线全部踩中的代表。根据今年中报显示，绿地集团账面现金872亿，但是一年内到期的有息债务是1215亿。

这种模式下，负面的结果已经不断显现，那就是维权。小白菜随便搜了一下，满屏都是绿地维权的消息，有的是因为停工，有的是房屋质量问题。

此外，“华中第一高楼”武汉绿地中心和“西南第一高楼”成都的绿地中心，这两年都被爆出停工。这无疑成了绿地最“扎眼”的两个“问题招牌”。

3、泰禾：

我们之前其实提到过泰禾。据公司2020年中期业绩报告数据，其剔除预收款后的资产负债率为81.57%，净负债率为277.58%，现金短债比仅0.06，踩了3条红线。有媒体报道，泰禾集团需缩减债务规模超600亿！

今年多城市的泰禾项目遭遇停工，多个城市的维权正在上演：

• 上海崇明区长兴岛泰禾大城小院交房遥遥无期；
• 深圳坪山区泰禾广场业主因质量、装修等问题与泰禾多次交涉；
• 泰禾北京院子二期部分业主则至今没有拿到购房合同。……
  

这就是小白菜前面提到的，如果“三道红线”的问题不解决，最后买单的还得是咱们这些买房人。

目前能解救泰禾的就是万科的接盘。

还有哪些房企比较危险可以看看下面这个表格：

数据来源：中科财金产业研究院、企业公开年报

从企业的角度，接下来一定会出现非常明显的洗牌。夸张一点讲，之前凭借“高周转、高杠杆、高负债”模式怎么起来的，可能现在都要怎么掉下去。

房企一定会使用很多办法来降负债，主要的途径可能是下面这些：

1、积极销售，提高回款率。那种捂盘恐怕是不划算了，卖房子收销售款，这是最根本、最快的还债途径。例如恒大已经在开始的打折销售。未来预计可能会有更多的优惠。对于刚需人群可能是个不错的机会，但是小白菜不建议买期房；

2、降低开发速度，减少拿地。三道红线之下，房企是很难再囤地了。库存的土地会降低开发速度以减少投资成本，并且会减少拿地。未来土地的竞争抢夺会减弱，地价增幅会显著减缓；

3、出售资产。这是一条快速回笼资金、降低负债的途径。今年以来，万达、万科、融创、恒大等龙头都已经在卖资产回笼资金了；

4、通过股权融资、向关联公司借款、发行永续债等方式获得外部资金，缓解三道红线对业绩带来的冲击；

5、房企兼并重组，破产等可能会增多。例如万科救泰禾这类的情况，可能会逐步增多。

结语

”三道红线“是针对房企的，最近还有一个政策同样值得细品：

监管机构近期要求，大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

这个“收紧个人房贷”的动作，核心是从需求端着手，“减少”购房者，不给房企增加杠杆的动力。

三道红线以及开发贷款的收紧，可以说完全锁死了房企的高杠杆能力，而个人住房贷款的收紧，其实根本上也是这个目的。

最后小白菜还是要感叹一句，中国楼市真正的操盘手，不是开发商，而是政府。

从前主要是土地在政府手里，控制地价和供给；

这两年，价格也被政府进行针对管控；

如今，资金也开始被政府控制。

不过，随着楼市的发展，政府如今的强干预是必须的。这样的一个产业，保证它的稳定发展至关重要，绝对是利国利民的。