怎么选择高收益性的房产？

在房产领域，我们不可避免的会遇到卖出房产的问题：

投资自不必说——没有流通就没有价值兑现；

即使自住，也同样如此，可能二胎置换大房，可能置换学区，可能因工作调动直接卖出等等。

在前面的文章，置换必看——价值20万的卖房建议！

我们曾专门的讲过如何卖房，今天我们来说说怎么买入收益性更好的房产。

一、房产收益逻辑

房产投资，什么时候决定收益量？

是房产卖出，价值兑现之时吗？

不，在你买入房产的那一刹那就已经决定了。有点宿命论的味道。但事实就是如此。

一旦交过首付，签过合同，这套房的涨跌原则上你就已经左右不了了，只能随波逐流，听凭ZF,ZC，周边KFS在或支持，或冷落间房价起起伏伏，却束手无策。

什么叫买定离手？这就是。

不是你不想干预，你也想买入的房产大涨，是干预不了，索性放任自流。

从这个角度，只要入手了，我们就不用过于关心他，即使买错了，也不用自责，因为只能徒增烦恼，之后寻机调仓才是该考虑的。

那么，怎么在开始就买入高收益性的房产呢？

二、多维度考量

维度一：城市的选择

先说一下中小城市的投资问题。

侧重投资的房产，我们从来推荐的都是一二线城市，“只有大城市才有房地产”，有几个标准，人口千万以上，GDP万亿以上，最好是省会级以上城市，这么算，可选的大约有20个城市。

那么对于三四线中小城市呢？

只保留自住（或父母住）即可，其余全部置换到本省省会或周边符合上述条件的大城市，既保证了收益性、流通性，同时，还为孩子打下了基础。

但同时要着重注意这几个方面：

1、刚刚涨过的城市，推迟入场。按照一般规律，刚刚经历一波大涨，会有小部分回调，另外还会有一段时间的横盘期，一般2——5年不等，一旦高位买入，长时间横盘，信心、资金链都可能受影响。

2、多年不涨的城市建议，慎重考虑。尤其是在经历前面几轮大行情都没有较大涨幅的城市，这类城市基本面是有缺陷的，不会因为我们的买入而修复，那么，最好的方式，是回避。

3、距离远，管理成本高。房产不同于股票等虚拟投资，房子是实实在在，看得见摸得着的，买入后需要打理，比如看房、出租退租、维修等等，若相距太远，会非常麻烦。你常驻东北，听信某大V跑到重庆买一套房产，往返一趟的各种费用，那边几个月房租没了，很不划算。

维度二、区域的选择

1、城市在发展，每个城市都有自己的新区，投资是优选新区的。

什么样的新区最值得关注？

近郊。

也就是需要着重关注新区的位置，和主城区相邻的最好，只要城市基本面没问题，这类新区大概率是可以发展起来的，因为一方面是ZF重点打造，另外，城市的自然发展也已经到了这个区域，双重保险，一般问题不大。选择合适时机大胆入即可。

2、相关配套的建设情况

这个主要考量的是ZF的守信度。毕竟，没有发展起来的新区数量巨大，可能换届了，可能发展方向变动，可能财政不宽裕等等各种因素。

如何判断一个新区能否发展起来的重要依据，就是ZF的实际投资。新区，是用数以亿计的财政拨款堆出来的，只要实际投入了大笔资金，地铁在建了，学校在建了，医院商场也动工了，路也修好了，那么大概率是没问题的。

有人说，现在有的新区价格已经很高了，吃力或压根买不动，怎么办？

换区域。或者本城市的其他潜力区域，或者换城市，投资角度来说，能力范围内，价值最大，最合适的城市和楼盘吗?就是这样。

维度三、总价约束

在一定时期内，每个城市都有自己的房价天花板。如一线城市，可能1000万是个槛，一旦过了这条线，带看数、成交量锐减。而三四线城市，可能是200万，主流需求在200以内，超过则也会迅速减少。

所以，投资最好选择本城市的中端甚至略偏低端楼盘，这个层面是主流需求，需求量大，那么流通性、涨幅自然都会有保障。

维度四、房屋属性的选择

在前面的文章中也曾多次阐述，首先，只要普通商品房。公寓、商铺、写字楼、别墅，都尽量回避，不再赘述。

在投资中，朝向、户型、楼层等房屋本身问题，并不致命，只要别选最差的（楼层底层或顶层，朝北等），有争议性的（2楼，13楼，18楼等），一般问题不大，这些问题可能有人不在意，但只要有人在意，就会影响流通性，索性最开始就直接避免。

综合以上几个方面，就不会出系统性问题，再选择合适时机，即可卖出离场。

卖出时机，也非常关键，这直接影响售价。时机是非常微妙的，要具体判断出最好机会，需要大量的实践和经验，作为初级投资者，若我们无法自信能够选出这样的时间点，那么，就直接选传统旺季——年初3、4月份挂牌即可。

房产是动辄数百万的大笔资金流动，如何高效的运用，值得我们不断学习，而我们今天的不断学习，也一定会在未来的某一天，变现出数目庞大的现金量，帮助我们实现理想，改变家族命运。