深圳楼市：还在期待这条地铁实现惠州房价暴击？醒醒吧！

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1、会员提问：九哥老师你好，麻烦问下深惠城际和14号线哪个影响更大些？对于龙岗和惠州有拉动效应吗？您怎么看？

答：会员你好，这明显是14号线啊，地铁对通勤的价值大大超过城际。至于房价拉动效应，我认为惠州会涨，但只是小涨，龙岗也不会跌。通勤对环一线的房价影响有多大?我举个例子，河北的涿州，高铁25分钟直达二环的北京西，一天26趟，北京西房价8万，涿州高铁1.7万。25分钟的通勤，五倍的价差，说明了：决定环一线房价的不是通勤，而是户籍，教育，就业，配套等综合资源。指望靠一条地铁实现惠州房价暴击的可以醒醒了。

2、会员提问：九哥好，我准备卖房置换，总价460左右。小孩即将大学毕业，是为小孩准备的房子，投资偏自住。目前考虑到三个盘：罗湖京基东方颐园、大运颐安都会中央、坪山沙湖京基御景中央。罗湖的离湖贝塔旧改只有一条马路，而且带螺岭小学学位；坪山的离地铁口近，附近规划也可以，低总价可以买到很好的4房或者大3房；颐安都会中央可供的选择较差，主要是靠主干道，噪音严重。同小区已经购入一套改善型住房。请问您推荐哪一个呢？已付费咨询，谢谢！

答：付费会员你好！

这3个盘，投资偏自住，我推荐京基东方颐园。

虽然面积小，但交通便利、配套齐全，又带螺岭小学的学位，连孙子的学位都一并解决了。

颐安的2房品质一般，升值+自住两头不靠。

至于坪山沙湖，你孩子以后大概率在福田、南山工作，通勤怎么解决？

没啥好纠结的，直接买罗湖吧。

3、会员提问：你好九哥! 我目前持有宝中一套略偏大户型房子。想在深圳投资一套，手头资金230万，且无法做房贷了，只能全款抵押的方式买，因为杠杠已经用到60％，所以不想加太大杠杆了，预算买400万-450万总价(想买小2房或小3房)。您觉得投资哪些区域更合适我？谢谢！

答：会员你好，400-450万小2房或小3房，现在深圳真的很难买。东部龙岗虽然在补涨，但龙岗房子太多，有价值和补涨潜力的却不是太多。关内的学位房，稍微像点样的都在500万以上。深圳的选筹从来没有像今天这么困难过，现在真是拼宏观拼智商拼选筹的阶段了。这个总价，目前我们还有推荐的片区和楼盘，详见内部分享。另外深圳楼市随时在变化，现在可买的标的，到年后八成就要重新洗牌了。

4、会员提问：您好九哥，请问深圳村委统建的小产权房可以买吗？谢谢

答：会员好，每个人情况不一样，没有标准的答案。如果你是个刚需，还是首选深圳住宅，小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。第三，没有归属感，幸福是个比较级，当你周边朋友都住商品房的时候，你大概率会自卑自己住在小产权里。

所以小产权和惠州房子一样，适合两种人买：①、真的没钱（只出得起首付出不起月供）②、真的有钱（没有房票，商品房买不动了）

5、会员提问：九哥你好，请问罗湖彩世界家园96平三房550万值得入手么？请问你对布心这个区域的前景怎么看呢？能否指点一下？谢谢！

答：你好，罗湖布心彩世界花园，2002年的高层，有小区，有配套，近地铁，生活便利，一套户型方正，居住舒适的大三房，5.8万一平，你说值不值？至于前景，你自己心里也有数，前景好能这么便宜？还是那句话，不要“既要又要”，又要便宜又要升值潜力大，没有这种好事给你捡的。不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。始终觉得对刚需来说，住的舒心比那百八十万的账面浮盈要重要得多。

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