深圳楼市：深圳未来大概要横盘多久？内行人预测

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

提问：老师你好,咨询一下，我的情况是深户有资格，有过贷款记录需要首付6成,当前有700万现金可用于买房首付,月供8万内没问题 ,小孩没有急需的学位要求,当前在私立上,但房子有学位潜力可以升值最好。考虑四居室户型的房子投资为主,5-6年后有可能自住。当前主要考虑买宝安新房,或者南山和福田次新二手房。想听听老师意见,哪些房子有潜力。新盘:最近对尖岗山壹号和万丰海岸城很感兴趣,以及景田的天健天骄，至于网红海德园和润四我有点等不及了也估计很难中。二手盘:看了华侨城首地荣御大户型（2011年的），觉得户型不错，但是担心华侨城未来升值空间不够大。蛇口前海和福田西侧有没有10年楼龄以内的有投资价值的房子?希望得到您的建议。另外现在是否5成改3成估计很难操作了吧。谢谢

回答：问题比较多，捡重点回答：1、当前优先打新，没必要着急买二手，深圳的横盘期，个人认为至少会持续到明年底，所以遇到优质的项目再下手，无需饥不择食；2、看你的需求是纯投资，总价高的项目除了润四、海德园之外，还有前海的天健、龙光、万科项目、半岛五期、招商领玺、颐湾府二期、都市茗荟二期、深铁懿府等等；3、低总价比较浪费名额，但如果名额还有富余的话，可以考虑尖岗山、海德园、丹华公馆等学位优质的中产盘，这些回报率较高；

4、首地容御pass，其他较有价值的新盘参考内部《深圳2020-2021打新排行榜》

提问：新人首问，三叔您好，拜读您的文章，感觉找到了方向，特来请教：已婚，孩子一岁，手上有100万，预算300万左右，工作在福田，倾向于投资，兼顾自住的可能性不大了，而且我确实找不到适合这个价位房子，最近看了荷坳地铁的乐城房子，小两房，下手迟了，目前没有满五的不临街的户型了。不满五的业主也反水加价.问题1：荷坳地铁站的乐城、塘坑地铁站的雅景苑（据说近14号线）、福田科学馆地铁站的老破小（玉丰楼，顶楼）3这个您推荐买哪一个？问题2：您能不能推荐一个房？

回答：你好。虽然经历了715，但一些低总价的房子，是不降反升。这是刚需所致，需求是不能被消灭的，只能被短期压制。随着年月的增加，越来越多人有房票，购买力不断被释放，房子还要涨。要解决这个问题只有加大供应，但深圳的地，实属不多。1、乐城可以考虑；雅景苑，近14号线四联站，楼龄偏老；玉丰楼不建议，老步梯房。2、300左右选筹参考内部分享。

提问：三叔，你对海德园怎么看？

回答：海德园，紧临瑧山府，在安托山的边角位，一面是大山，一面是北环大道的噪音，但这不影响它成为万众瞩目的打新盘，预计明年开盘，到时又会掀起深圳楼市的腥风血雨。

提问：三叔您好，新人首问。本人刚需小白，总预算450万，首付三成。目前在南山科技园上班，后面公司会搬去留仙洞。由于资金有限，先后看过桃源居，桃源村一期，龙岗花语岸，阳光花园。目前只对花语岸比较有兴趣，因为居住环境不错，价格低还临近地铁。但看了三叔的文章，还是想往西部买，比如沙井。我在贝壳上看沙井有个华侨城四海云亭，看着还不错，价位能接受。目前为止，我实地去看的小区还比较少，因为只有周末有空，可能很多潜在适合我的小区没有发现，可能需要三叔推荐一下。总的来说，就是想让三叔建议一下，450万，刚需自住，环境要好点，上班不能太远，投资为辅，买哪里比较好。

回答：你好。桃源居、桃源村这些刚需盘看看是可以的，盘大，产品不是很好，适合刚需上车。花语岸，次新，花园社区，近地铁，比较推荐；阳光花园，老楼梯房较多，不是很好；四海云亭周围环境不怎么好，在城中村里。买沙井自住每天通勤远了些。在科技园上班，可以看下附近的楼盘，具体参考内部分享。

提问：新人首问，你好三叔，现在手头大概可以凑到380w左右，年收入50左右，但是因为有过外地房贷记录，首付现在必须5成，最近在看淘金山的房子，听说是三本证改一本证，这样的房子有没有产权或者其他隐患？另外淘金山80多平小户型买入会不会涨，有没有投资价值？因为是深圳首房，害怕买不对，希望三叔可以建议一下，或者有更好其他更好的楼盘选择。小孩5年后上小学，对工作通勤没多大要求，希望房子能和大盘正常和所有房子涨价，不要滞涨。

回答：你好。淘金山，背山望湖，环境不错，空气好，适合过隐居生活，配套和交通是个问题。有一本正证和两本证两种产品，单证较贵，你说的三本证改一本证没啥问题，倒是多本证会占用名额，比如双拼，未来流动性会很弱；对于这种景观、度假、养老类产品，回报率不算高，主要是罗湖整体在衰退，缺少高净值人群流入，高端盘涨幅比不过南山福田的高端盘。自住可以考虑，毕竟自住享受也是一种价值。

提问：三叔，五和地铁口阳光第五季，75平485万自住加投资怎么样。带龙岗科技外国语学位。

回答：阳光第五季，近光雅园站，12层和17层各两栋，花园社区，小区没啥毛病，配套还可以，带龙岗科技外国语，自住+投资可以考虑。

提问：假设两个片区，一个离cbd更近，另一个坐地铁到cbd更方便。其他情况一致，两个的价值对比应该是怎样的？就是说买房到底沿着半径找，还是沿着地铁找？

回答：根据真实通勤时长来确定即可。如果距离CBD更近的A片区，是步行或者公交几站路可达，那么即便不靠近地铁站口的社区，从实际居住角度依然很方便；如何是近郊片区B，看似离CBD很近，但又缺少直接通勤、不靠主干道开车也不方便到达CBD，则不够方便；如果是远郊片区C，位于地铁口，自带商业综合体，周边公园、学校配套齐全，可能价值会高于B。

最终决定“地段”价值的，就是人们的综合居住体验。

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