北京楼市现状：郊区房价不涨，城内房价不跌

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体废话连篇，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　提问：房姐好！您认为北京东湾这个项目值得入手吗？首套首贷，单身，通州有房票，想入手一套通州，目前首付最多200-250可以承受，自住和保值兼顾，新房和二手房您有什么推荐？

　　回答：郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。 与其叫北京东湾，叫通惠\/运河东湾更合适。 从案场的消息来看，价格应该不低，户型的设计很拥挤，本质是得房率低，以及压缩面积压缩总价，拿到更多的客户选择。 通州很大，通州万达，运河CBD，靠近亦庄次渠一带都是不同。 相对来说，老通州（万达附近）价格相对合理，今天地铁次新值得4万，5年翻一倍，运河CBD如果建成，有100万本地常住人口，可以比老通州贵20%。

　　提问：房姐您好！一直在看您的帖子，我在外地有房贷所以在北京算首房二贷，老婆和我在望京、沙河工作（未来可能会变动），家庭年收入现金60。到年底计划凑到280～300现金，再看500以内房子，计划第一套以投资为主，5年后再换改善自住。 1.目前主要看了回龙观、天通苑和望京，认为500万内望京潜力更大，不知是否正确？ 2.望京南湖东园二区6楼顶层56平2室1厅（其中一房为露台改建）410万；5楼67平2室1厅450万；澳洲康都67平一居490万，您觉得哪个更好？或者有其他推荐？ 3.中介带看了旧宫限竞房洺悦湾89平三居467万（普宅），要最近两天决定是否入手，如果把它和望京500万内对比，您推荐哪个？限竞房拿到房产证后能否抵押贷还是要等到契税5年后才行？ 4.除了以上您是否有更推荐的区域和小区？

　　回答：1. 位置上肯定望京更好。不过500在回龙观可以入三居的改善盘了，但在望京只能看上车盘，这是最大的区别。上车盘是必然溢价的，因为能和你竞争的人更多，需要为地段付费。 2. 望京南湖东园二区房龄偏老带学区溢价，澳洲康都更好点 3. 旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，限竞房必须等房本满5年才可以抵押 ，而且还要转商才行 4. 望京、回龙观、朝青 比较合适，考虑新房不如看 公园悦府或者华润的万象悦府

　　提问：智慧的房姐，您好！ 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。

　　回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ，这样对比更可观 东三区大部分为平顶，赠送露台最大，东一区最便宜也最旧。

　　提问：房姐您好！我家老人在西城区右安门内有一套155平经适房一层！有房产证，满五唯一，最近挂1630万，为什么卖不出去。今年有戏出吗？大概多少钱？如果出了，想在玉蜓桥下有个鸿运花园买一套顶层复式236平1850万的，您觉得值吗？

　　回答：1600+的标的没那么快卖出 ，出手周期比较长很正常。建议多挂平台 挂不同的价格。如果你喜欢这个只位置只考虑自住没问题。不过鸿运花园的楼龄偏老，总价高 小区环境不怎么样，保值效果会一般

　　提问：最近看房有点多，不知如何选择！请指点！个人情况，拟贷款，总价控制在700内，不住，纯投资！您说的东西海学期溢价，自己就不考虑了！看房情况，望京知语城90平南向两居700，东三环半苹果南区南向95平两居700，现代城138平东向三居730，东南三环半中海城100平小三居700，两居文成建筑和晶城秀府南北通透100平两居700，西南三环半万年花城95平南北两居630，南向两居600，南北三居120平720，中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域讲，望京、双井、成寿寺、首经贸及总部基地这几大板块，各有优缺点，优选哪啊？毕竟地段很重要，总部基地能否崛起？另外，上述筹码是否溢价？感谢感谢！

　　回答：如果总价在700，一般来说选筹比较理性的情况，对应到评估做足或者轻微超出，贷款贷足6成（多套房有7成）。 那么首付大约在300万左右，首先要看你的首付是否满足。 首开知语城，溢价，评估就不足。 苹果南区也是同样的问题。 现代城是哪个？有SOHO现代城和后先现代城，价格上看明显是后现代城，那么后现代城从5万到7万不等都有，具体房源差异很大。 中海城环境，品质，地段都相对鸡肋，楼凤多。 文成建筑等盘都是单价超过地段对应的级别，如果不是自住一般7万多不考虑。 北京买房不能轻易讲地段，因为基本每个地段内部都有极大的落差。 不过有些地段差到可以排除，例如总部基地。 从列举的选筹口味来看，大部分青睐的都是溢价盘。

　　提问：房姐，有全款北京望春园板楼三居想卖掉置换到顺义，因为需要，想换到城六区外，有SFSD资格，从投资角度考虑这样可取吗？并且顺义有推荐的位置或者楼盘吗？谢谢！

　　回答：北京原则上不置换，成本太高，一进一出税费折损严重。望春园继续持有，做抵押融资，根据子弹再定选筹。顺义属于典型的远郊溢价板块，投资价值不如望京。如果是别墅消费类产品，孙河相对好一点。

　　提问：房姐好！1.请问200平米+的房子有投资价值吗 2.具备什么条件入手200+平米的才有合适

　　回答：当然可以投资，例如 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 天通苑2.8*200平等都是不错的选择

　　提问：房姐你好 stsd 首付预算160W 贷款每月可还1.5W 我在团结湖上班 老公在亦庄上班 我主要坐地铁 老公上班开车 孩子2020年上小学 之前主要看了台湖的东望及金茂悦 瀛海和亦庄河西的限竞房 因为考虑是小三居 住起来方便一些 台湖未来及瀛海都有地铁 河西区主要是考虑孩子教育问题 但交通很不方便 看你不太推荐 推荐东三和东五之间二手房多一些 我们现在的状况只能是上车盘 请帮忙分析一下该如何买首套房 地段买在哪里好一些 谢谢

　　回答：你好，通州太湖，本质上和河北县城差别不大。 想要能够维持规划运转，至少需要填充三五十万人口，五年内看不到希望。 瀛海的新房次新房，基本5-6万的，亦庄也是一个鼓风机的。 地铁还没有开建，溢价因素已经在孕育了，现在快开通了，整体性的机会很少，只有个别房子碰运气看价格怎么样。 预算160万基本与学区无缘，建议多淘淘朝阳的二流学区，未来也很可能会有暴击。

　　提问：本人男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩马上四年级，顺义城内两套小户型父母名下（沦为老式板楼），父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷（19年买的，还有六十多万，压力不大）正在还，工作在海淀杏石口。手里可用200，有北京公积金，没用过，计划海淀买一套落户房，优先级：可快速落户>周边有还行的小学可转学（尽量西四环北五环内，往外延为下策）>居住属性（40平左右以上，环境尚可，万一不适合自住还能容易出租的）。烦请推荐。 以上是短期急迫需求，之后规划是小升初后，把顺义的房子出掉，同时把江苏贷款提前还掉，制造出仍是二套的资格，在朝阳位置还不错的区域购置一套大的。请建议，谢谢！

　　回答：推荐看看 二里庄石油附小的房子，还有皂君庙那边农科院附小的房子，还有双榆树那边双榆树一小或者中心小学的房子。 有一点要注意，转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的，比如三四五年级接受转学生（在学校愿意接受的情况下）。 后面的规划没问题。

　　提问：房姐你好， 本人单身京户，现有现金400万，房山绿城百合330平顶层复式一套约900万（自己名下）西城真武庙老公房1500万（父母名下，64，67岁）均无贷款。我人在国外无国内流水。想投资，问 1.北上广深可投资哪里？ 请推荐些盘 2.上海、广州、深圳公寓是否可以考虑，深圳中洲湾二期公寓、宝创红禧公馆如何？ 3.房山绿城百合是否保值，是否该卖掉置换新房？

　　回答：北京看望京或者朝阳公园、CBD板块 深圳投资向西看 优选前海、宝中、深圳湾。深圳高端公寓可以选，但选筹难度大一般不建议买，容易坑 中洲湾和宝创红禧公馆都不推荐，周边全是农民房拆迁难度大，整体配套很难提升，不保值 房山出掉不值得长持

　　提问：房姐，有一个疑问也是建议，经常看到您说类似于“680万首付对标1500万左右标的”，但是对于大多数人来说背上800万贷款从财力上还是心力上都是无法负担的，往往会被直接吓跑。不知道这么多月供是通过什么方式维持的？信用卡？是否应该将标的分为稳妥的、激进的或诸如此类的分级推荐？

　　回答：1.银行的风控比个人严格，尤其是北京。银行能贷给你，首先是你有还款的能力和余力，否则，贷款都贷不下来，就不要说买房和月供了。 2.推荐查看集合贴《月供怎么还？》 月供在月收入+信用卡\/12的2倍以内属于稳妥。 核心的指标是：你的现金流可以循环多久，对自己的月供能力有没有一个清晰的计算，从而得到合理的评估。

　　提问：房姐你好！我家老大今年刚被北京二十中附属实现学校录取，老二刚一岁半。想换个学区，预算900-950万，目前意向是上地东里。现有永泰园一套小一居，大兴龙湖时代天街大三居。家里两个老人两个小孩，居住至少得80-90平米。老公上地上班。目前有下面的问题想咨询下您： 1.龙湖时代天街的房子有升值潜力吗？上地房价会不会还要降？现在换学区是不是不合适，还再等等？ 2.西三旗学区换到上地学区有没有必要？上地有推荐的小区吗？上地东西里，马连洼一号院，上地南路几个楼，您推荐哪个？

　　回答：1. 龙湖时代天街出掉吧，涨幅一直不行。没有大的政策变动，价格会趋于稳定，今年底明年都可以关注，有合适的可以入 2. 上地的小升初划片无坑，而且上地派位还是比西三旗强太多了，考虑学区的角度置换到上地是对的，推荐 上地东里

　　很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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