撰文 | 闷油瓶
200万入住市中心，周边配有一应俱全，你能想到有这么物美价廉的小区吗？
随着天河公园、金融城的报价冲破10万、8万+，在核心板块迈入新的高位之下，市场对于外溢扩展区的置业需求也在蠢蠢欲动。
近日，我们在做东圃二手房的攻略中就有粉丝问到：棠下的棠德花苑怎么样？
据悉，该小区的房价在棠下乃至整个天河都基本上处于长期垫底的位置，甚至有着“贫民区”之称，不过对自住型刚需极为友好，也是棠下二手市场中成交最活跃的楼盘。
为什么棠德花苑的均价要比周边低，它又是否值得入手？我们马上来起底！
棠下二手第一大盘
单价比周边低10%以上
作为棠下二手成交的头号猛将，棠德花园从来不缺乏关注度。
棠德花园占位棠德北路和南路之间，西接珠江新城，东邻车陂东圃，南望金融城，距离天河公园也就一个地铁站的距离，地段上可谓是得天独厚。
淘房君走出21号线的棠东地铁口，沿着导航一路闲逛，周边菜市场、临街食肆和医院等各种生活店面应有尽有，生活配套虽谈不上高级但也够齐全，烟火气十足。
摊开版图，作为泛金融城板块的棠下，二手住宅并不算多，基本上是以棠东地铁站为界限呈西北——东南分布，且楼龄方面并无太大差异。
其中，东南边的骏景花园、富力天朗明居都在5万均价以上，就连商办项目合生骏景广场也能去到3.4万，附近报价基本没有低于这个。
而西北边则略为惨淡，尤以棠德花苑为代表，其均价要比周边低3000/平以上，折算比例至少10%以上。
商品+公租混搭
北靠高速，南临村落的经适房小区
总的而言，棠德花苑体量很大，前身是广州经济适用房小区，共分二期，总户数9000多户。
一期包含步梯房（总高9层）+电梯房（总高29层），二期是新社区为电梯房，共6栋，但以公租房为主。
也就是说，该小区属于商品房+公租房的存在，无可避免出现居住群体混杂的情况。
商品房和公租房离得很近
从楼栋外立面看，电梯房外观尚可，楼梯房仍保留着马赛克装潢，视觉上略显老气。
不过，据中介透露，目前小区成交较多的反而是步梯房，以面积56-89平小两房为主，放盘价在160-260万左右，均价在2.7-3.3万左右，具体以楼层、朝向为准。
相比之下，C区的电梯房因为受到北靠广园快速和铁轨经过、西靠科韵路的影响，在市场上流通性不高。
由于体量大，棠德花园里面的配套相当齐全，学校、底商、园林一应具备，甚至连派出所都有，居住人气也很旺，社区内时不时能碰到老人和小孩闲庭信步。
不过，小区缺乏优质的教育资源，学位对应棠德南小学和泰安小学，对口中学是泰安中学，在天河排不上多少名号。
据中介讲述，多数业主选择这里作为过渡需求，自住一段时间后再置换去附近的阳光假日园、天健上城等改善型小区。
也有不少科韵路、天河的上班族租住棠德花苑，这里一套60平两室租金能去到3000左右。
结束看房的时候，我们从南大门也就是最大的正门离开，附近是商业一条街，汽车喇叭声、鸣笛声不绝于耳，再后面则是棠下一大片的城中村。
棠德花园南大门
周围的面貌像城乡结合部，虽然多年前整个区域已有旧改计划，但具体进展似乎没有什么太大改变。
南大门附近的城中村
综合看房经历，我总结了几个小区的缺点，也是可能导致折价的原因：
1）物业管理混乱，属开放式小区+公租房，居住圈层复杂；
2）外部环境面貌不太好，尤其以南门附近的城中村居多；
3）作为经适房里的典型老破小，不少户型采光欠佳，过道设计较为狭长，客厅侧出阳台和房间出阳台较多，布局属于见缝插针型；
4）负面新闻较多，疫情时附近还是重灾区，同小区确诊了好几例；甚至曾经还发生过坠楼等命案。
那么棠德花苑值得入手吗
尽管小区有不少问题，但最让人耐不住的就是它的价格便宜，200万的价位能住进市区小两房，周边配套齐全，生活方便，确实是很难得的了。
据链家资料显示，棠德花苑位列广州成交榜前三，近90天成交35套，而且近期的成交价基本上低于挂牌价7-20万左右，议价空间大。
2017年该小区均价在3.2万左右，2019年21号线开通后价格一度升至3.3万，而目前最新的均价回落到3.1万/㎡，远低于棠下板块近4万的均价。
这意味着近三年该小区基本维持平稳阶段，整体呈略微下跌的趋势。
个人认为未来小区以后的涨幅也不会很大。因为接受的人大概率只是看重它的便宜，作为棠下首屈一指的刚需盘，对于年轻的置业群体而言比较友好。
而且盘子太大价格也难涨，注定了这里的天花板并不高，长期还是依赖整个市场行情来缓慢推进，棠下的拆迁遥遥无期，不太适合投资。
至于自住过渡方面，因为周边交通和生活配套相当齐全，有棠汇广场、棠德南广场、BRT和地铁等，在天河软件园或金融城上班的刚需群体可以考虑。
另据传闻，金融城限高基本解除，随着金融城和鱼珠CBD的起势，凭借地段优势，棠下还是会承担一批自住辐射，而棠德花苑作为其中盘源最多的刚需大盘，上车门槛很友好。
如若选购，建议可以多看看有加装电梯计划的步梯两房，因为公摊少，兼有灵活的改造性，两房可改三房，具体推荐A区和H区北向中央花园、直出阳台的户型，处于小区中心地段，远离四周干道的影响，也是比较多成交的房源。
其次可以选择C区和D区的南向户型，尽量不要选北向电梯房，因为靠近广园快速和铁路轨道，嘈杂声和视野会影响溢价能力，未来不好出手。
如果是你，你会选择这样的小区吗？
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