保利东郡PRO：广钢标杆 地王难当

为什么要写这个卖了一年多的盘？因为它曾经令楼主心动过。

保利东郡在推出一期时，楼主看上了它。很大一部分原因是广钢的配套，还有东郡的户型面积小，总价低，容易上车，当拿着计价单在回来的路上心里泛起了波澜。特别是一出门中介就发信息给我，我看中的那套卖完了，叫我赶快回去（中介惯用的套路），心里特别纠结。当时华师附小还没有官宣，但销售已经明说这个学校是保利东郡的配建小学，业主优先入读。经过一晚的考虑，最终还是放弃。

为什么要放弃？本期文末公布答案。走起！

区位地段

保利东郡PRO是保利东郡的升级产品，位于广钢新城东南角，属于广钢新城南区。

保利东郡由AF040206和AF040219两个地块组成。保利东郡PRO项目位于保利219地块，旁边的保利206地块则为保利东郡一期项目。219地块在2016年被保利拿下，剔除配建，楼面价为41582元/㎡的广钢“地王”，比保利东郡一期地价高出近8千元。同时需要配建220地块的小学和公园用地，验收后无条件移交相关部门。配建的小学已签约华师附小。

2013年6月5日，在广州市规划局公布的《广钢新城控制性详细规划》中，广钢新城定位为“特色宜居新区”。广钢新城，这座继珠江新城、白云新城之后的广州第三座新城终于破土而出，搭着旧厂改造的顺风车，广州钢铁厂搬离了存续56年的芳村厂区，腾挪出来的土地，承载起在老城区居住生活的老广们对现代生活的渴望。

保利在广钢新城南区除了保利碧桂园公园大道之外，还有保利东郡PRO、保利东郡和保利和光晨樾，这三个盘共用一个售楼部，基本占了半边天下。因为这样，销售说保利在广钢新城有“定价权”。

保利东郡PRO临近主干道和地铁站，交通便利是它的优势。周边的主干道包括芳村大道、鹤洞路等，直接连接荔湾及佛山区域；而到达海珠、天河等城区，主要通过鹤洞大桥、宝岗大道到达。从珠江新城到保利东郡PRO约13公里，驱车27分钟，属于较理想的交通路程。但鹤洞大桥的堵车情况荔湾人民可能更加感同身受。由于篇幅所限，关于鹤洞大桥的点评放到下面的跑盘花絮再说吧。

区位地图（近景）

区位地图（远景）

俯瞰视角

生活配套

在轨道交通方面，保利东郡PRO可能更具优势，由于地铁11号线鹤洞东站位于芳村大道南，车站主体设置在道路西侧及广钢集团地块内，与保利东郡PRO更近。而地铁10号线东沙站也在附近，稍微比鹤洞东站远200米左右。

10号线全长约25.46公里，贯穿天河、越秀、荔湾、海珠等四个中心城区，计划2023年12月开通。11号线为广州环线，长度为43.2公里，线路穿过天河、越秀、荔湾、白云和海珠五个中心城区，全线预计2022年年底开通。东郡的业主可以期待一下了，以后到其他区上班办事、逛街吃饭还是很方便的。其他规划中或已经开通但离项目远的地铁线路就不赘述了，有需要可以查官方公布的广钢交通配套。

广钢新城的学位问题和交通一样令人揪心。根据规划，广钢新城未来建设32所学校，其中幼儿园15所、小学9所、初中5所、高中3所。迄今为止，广钢新城已经建好四所学校。保利东郡配建小学就是华南师范大学附属荔湾小学，设立36班，保利业主拥有优先入读的权利。50米内为保利配建的20班幼儿园。教育和地铁可以说是该小区的最大亮点。

保利东郡PRO未来多重商圈环绕，东面为soho时尚商业体，北面为广钢总部大厦，与广船商业总部一路之隔。项目4公里范围内有综合体为乐峰广场、广百广场、中海花湾天地和花湾里。由于南区还在建设中，生活配套缺乏，有待完善，未来依托广钢总部城市综合体、广船综合体。

华南师范大学附属荔湾小学

小区环境

保利东郡PRO东面靠近珠江，位于南区广钢总部和保利碧桂园公园大道以南。项目虽然没有占据广钢公园一线景观，但高层可望江景。整体立面设计风格为现代工业建筑风格，以仿玻璃幕墙为主，外墙质感较强。

保利东郡PRO虽然只有四栋楼，但容积率为6，楼距窄，密度高，小区绿化少。买这个小区的业主对小区环境就不要期望太高了，广钢公园倒可以期待一下。

广钢中央公园规划图

2013年6月5日，在广州市规划局公布的《广钢新城控制性详细规划》中，广钢新城定位为“特色宜居新区”。其中在生态环境方面提到：广钢新城将建设30万平方米广钢中央公园，结合纽约中央公园的设计，打造广州的“曼哈顿”住区。除此之外，广钢新城周边还有6大绿地公园，打造老城区罕见的生态居住圈。

2020年7月，荔湾区住建局挂出一则公告，计划对广钢公园“保护与活化利用”进行深化研究，将广钢公园作为推荐名录申报国家工业遗产认定开展的配合申报工作。规划图显示，广钢公园整体范围约35万平方米，比之前部分楼盘公布的30万平方米还多了5万平方米。

广钢公园现状

户型设计

保利东郡PRO住宅一共规划四栋，其中3栋为回迁房，未来分开管理。1栋和2栋均为3梯5户复式产品，36和39层高，户型99-113㎡复式三房、132-136㎡复式四房。不仅有更大的居住空间，保利东郡PRO更是打造了6米挑高，近7米长的双阳台，大主套全赠送，使用率超过100%。4栋为3梯6户的平层产品，42层高。

132㎡四房三卫户型，横厅设计，南北双阳台，整体户型的使用率较高，户型设计满足一家四口的基本使用需求。一楼公共卫生间的隐私性不够，直对走道空间；二楼楼梯不对房间，隐私性较好。一楼满足除基本生活需求外，还能满足有丰富生活的需求。136㎡四房三卫户型，也是横厅设计，与132㎡户型设计相若。下面放出两个户型供大家看看。

132㎡户型

136㎡户型

楼主总结

广钢新城规划范围6.46平方公里，规划居住人口20.3万人，按照”两轴五片“进行区域布局。是广州市利用省的“三旧”改造政策，按照“政府主导、成片改造”模式实施的“三旧”改造项目。

雄心勃勃的计划吸引着无数老广置业广钢，从2017年开始，广钢新城的住宅成交量从10.3万㎡，上涨到2018年的46.1万㎡，再到2019年的53.5万㎡；成交价格也从2017年的3.8万/㎡攀升到2020年的5.5万/㎡。

保利东郡效果图

广钢的变化是巨大的，该拆的都拆了，该建的也建了起来。中央公园的位置不是说没有变化，一些部件拆掉了，也围蔽了起来。从2013年规划公布起已过去7年，离2015年首批楼盘开售过去5年，但广钢公园仍未有实质性的进展，令人较为失望。

从景观上，保利东郡PRO不是一线望公园项目，项目前面还有公园大道项目被遮挡，是二线望公园的地块。项目有安置房，南面东塱未来旧改可能带来工地噪音。未来广钢新城的居住密度较高，居住舒适度大大降低。保利东郡配建小学就是华南师范大学附属荔湾小学，设立36班，保利业主拥有优先入读的权利。50米内为保利配建的20班幼儿园。教育和地铁可以说是该小区的最大亮点。目前配套依赖自身的临街配套及鹤洞路一带的旧有商业配套。

保利东郡PRO

保利东郡PRO定位的客户群体多为首次置业或刚改客户，主要为荔湾本地改善置业客户，其次是海珠区、天河区的外溢客户，其他区的客户较少。目前项目在售107-136㎡复式三至四房，均价3房户型为5.2-5.3万/㎡，4房户型为5.6-5.8万/㎡。由于荔湾区靠近佛山，佛山新盘的价格较低，选择空间也较大，吸引荔湾本地及广州人往佛山购买。

说回本楼主放弃购买的原因：一是与楼主上班的地方距离太远，交通成本高；二是未来入住广钢的人数太多，出行会出现堵车的情况；三是对当时引入的学校未明，而且销售说可能要摇号上学。

上述原因是楼主结合自身实际情况的主观判断，每个购房者的需求不同，适合自己的房子才是最好的房子。